شماره امروز: ۵۴۷

| کدخبر: 47453 | |


آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان دوسال قبل در شرایطی از سوی هیات وزیران ابلاغ شد که 4سال از تصویب این قانون توسط مجلس شورای اسلامی می‌گذشت و براساس برنامه قرار بود شش ماه پس از تایید مجلس، آیین‌نامه آن ابلاغ و اجرایی شود اما چنین اتفاقی رخ نداد. حال سوال این است که بازار مسکن و به ویژه بخش پیش‌فروش، چه نیازی به تصویب این قانون داشت؟ به نظرمی رسد علت تدوین و سپس تصویب این قانون، موانع و مشکلات پیش روی پیش‌فروش ساختمان در سال‌های گذشته بوده است و تجربه هم نشان می‌دهد که در موارد بسیاری، سرمایه‌گذاران پیش از پی‌ریزی و ساخت فوندانسیون اقدام به پیش‌فروش ساختمان می‌کردند، در واقع تنها با خرید زمین و تملک آن، واحدهای در نظرگرفته شده در نقشه را به متقاضیان خرید مسکن، می‌فروختند.

تداوم شرایط موجود مشکلات عدیده‌یی را برای فعالان بازار مسکن و همچنین خریداران ایجاد کرد به عنوان نمونه سازنده برای ساخت هر مترمربع واحد مسکونی یک‌میلیون و 700هزار تومان از مشتری دریافت می‌کرد، در حالی که هرمترمربع هنگام ساخت 2‌میلیون تومان هزینه در برداشت، زیرا در این مدت بهای مصالح، مواد ساختمانی و سایر نهاده‌های موثر ساختمانی افزایش می‌یافت و این موضوع موجب می‌شد که سازندگان در پایان کار با مشکلات مالی عدیده مالی مواجه شوند و در بسیاری از مواقع واحدهای مسکونی نیمه‌کاره رها می‌شد یا نیاز به دریافت مبلغ بیشتری از پیش‌ خریدار بود.

دومین مساله‌یی که می‌توانست در این زمینه چالش‌برانگیز باشد بهره‌گیری سازنده از مبالغ جمع‌آوری شده پیش‌فروش برای فعالیت‌های دیگر اقتصادی بود یعنی این امکان وجود داشت که تولید‌کننده از هزینه‌های به دست آمده برای سایر فعالیت‌ها و تصمیماتش بهره‌گیری کند و همین موضوع منجر به عدم تکمیل پروژه ساختمانی می‌شد و پس از سپری شدن مدتی، متقاضیان با مشاهده عدم پیشرفت کار، از سازنده و فروشنده شکایت می‌کردند.

وجود همین مشکلات و نبود ضمانت اجرایی لازم و کافی برای تحویل واحدمسکونی به پیش خریدار موجب شد که قانون پیش‌فروش ساختمان از سوی بهارستانی‌ها تصویب شود در واقع این قانون برای رفع مشکلات پیش روی بازار پیش‌فروش ساختمان مصوب شد اما به دلیل مفاد و تبصره‌های سختگیرانه موجود اجرایی نشد و بروکراسی موجود در مفاد قانون نیز، اجرایی شدن آن را با اما و اگر مواجه کرد.

درحال حاضر نیز با توجه به مفاد قانون پیش‌فروش ساختمان، سازندگان برای پیش‌فروش باید به وزارت راه و شهرسازی مراجعه کنند که دریافت این مجوز از سوی سازنده مشکلات متعددی دارد یا اگر یک سازنده برنامه‌یی برای درج آگهی یا تبلیغ پیش‌فروش واحدهای مسکونی خود در یک رسانه داشته باشد باید از وزارت راه و شهرسازی مجوز دریافت کند که بروکراسی و موانع موجود اداری که پیش روی سازندگان و شرکت‌های ساختمانی فعال در حوزه پیش‌فروش قراردارد موجب می‌شود که آنها تمایل چندانی به این موضوع نداشته باشند، این موانع و محدودیت‌های اداری در شرایطی برای سازندگان مسکن وضع شده است که براساس ماده 109 قانون اساسی فروشنده و خریدار کالا می‌توانند با تفاهم و ایجاد رضایت اقدام به معامله کنند.

در این میان عامل دیگری نیز مانع اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان می‌شود و آن نیز نبود ساختار و سیستم لازم برای ارائه مجوزهای لازم ازسوی وزارت راه و شهرسازی است با وجود آنکه برای اجرای یک قانون باید سیستم و ساختار لازم برای عملیاتی شدن آن در وزارتخانه یا سازمان مجری وجود داشته باشد اما وزارت راه و شهرسازی با گذشت دوسال از ابلاغ آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان شرایط لازم برای صدور مجوز را فراهم نکرده است.

به عنوان نمونه شهرداری سال‌هاست که صدور پروانه ساخت و ساز ساختمان را برعهده دارد و دراین سازمان، ساختارهای صدور و اجرای چنین فعالیتی تعریف شده است اما در وزارت راه و شهرسازی نه تنها ساختاری برای ارائه مجوز به فعالان ساختمانی وجود ندارد بلکه متخصصان لازم برای اجرای این قانون نیز در وزارتخانه وجود ندارد. به عبارت دیگر می‌توان مشکل اساسی عدم استقبال تولیدکنندگان و سازندگان مسکن از اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، را در دو عامل جست‌وجو کرد: 1)بروکراسی موجود در اجرای قانون و 2)نبود ساختارهای لازم در وزارت راه و شهرسازی برای عملیاتی شدن این قانون.

پس با وجود مشکلات و ایراداتی که به قانون پیش‌فروش ساختمان وارد است پیشنهاد می‌شود که اصلاحاتی در این قانون اعمال شود تا شرایط سخت وبروکراسی‌های در نظرگرفته شده در این زمینه حذف شود ضمن اینکه ساختارهای لازم در وزارت راه و شهرسازی نیز در نظرگرفته شود. علاوه براین تجربه سایرکشورها در حوزه‌های مختلف اقتصادی از جمله مسکن نشان می‌دهد که دولت تنها باید وظیفه نظارتی داشته باشد و در فعالیت‌ها و تصمیمات اقتصادی دخالتی نداشته باشد درواقع تصمیمات دولتی نباید حوزه اختیار عمل و فعالیت نهادها و سازمان‌های خصوصی و نیمه خصوصی را تحت‌الشعاع قراردهد و دولت باید از بخش خصوصی حمایت کند نه اینکه باوضع قوانین و مقررات گوناگون سعی در محدود کردن این بخش داشته باشد پس باید اصلاحات لازم در این زمینه صورت گیرد تا بدین صورت سازندگان و شرکت‌های ساختمانی استقبال لازم را از اجرای این قانون به عمل آورند.

مشاهده صفحات روزنامه

ارسال نظر

نظر کاربران