شماره امروز: ۵۴۷

| کدخبر: 47451 | |

«تعادل» در گفت‌وگو با کارشناسان و مسوولان بازارمسکن قانون پیش‌فروش ساختمان را آسیب‌شناسی می‌کند

گروه راه و شهرسازی|زهره علامی|

آیین نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان درخرداد سال 93 و باگذشت 4سال از تصویب آن توسط معاون اول رییس‌جمهوری ابلاغ شد اما همچنان اما و اگرهایی ازسوی مسوولان حوزه مسکن برای اجرایی شدن بندهای آن به گوش می‌رسد و دراین میان به تازگی وزیر راه و شهرسازی در نامه‌یی به مدیران کل راه و شهرسازی سراسر کشور اجرای تبصره 23 قانون پیش فروش ساختمان و نظارت مدیران کل راه و شهرسازی استان‌ها را برای اجرای کامل مواد 21 و 23 قانون پیش فروش ساختمان نیز

بلاغ کرد.

حال فارغ از اجرایی شدن یا نشدن قانون پیش فروش ساختمان، موضع‌گیری‌های متفاوتی از سوی مسوولان حوزه مسکن درباره این قانون اعمال می‌شود، با وجود آنکه رییس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که اجرای این قانون تضمین‌کننده معاملات نیست و زیرساخت‌های لازم برای عملیاتی شدن این قانون در کشور وجود ندارد اما مشاور و نماینده تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای عالی حفظ حقوق بیت المال می‌گوید: اجرای این قانون افق جدیدی فرا روی نظام معاملاتی مسکن گشوده است و باعث شده که از وقوع بسیاری از تخلفات جلوگیری شود.

به گزارش «تعادل»، اگرچه دلیل اصلی تصویب قانون پیش فروش ساختمان اعمال شرایط خاص برای فروشندگان و پیش خریداران برای اعمال نظارت بیشتر بود؛ اما به نظرمی رسد، اشکالات فنی و مهندسی موجود در مفاد این قانون و همچنین اعمال سخت‌گیری‌های بسیار برای سازندگان و انبوه‌سازان موجب شده است که استقبال چندانی از این قانون به عمل نیاید و شنیده‌ها حاکی ازآن است که پیش فروش ساختمان کم رنگ‌تر ازگذشته و با همان شکل و شمایل قبل اجرایی می‌شود.


عدم رعایت موازنه در قانون

حسن محتشم، رییس انجمن انبوه‌سازان تهران درگفت‌وگو با «تعادل» با اشاره به گذشت 6 سال از تصویب قانون پیش فروش ساختمان می‌گوید: پس از اینکه این قانون از سوی مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید، انبوه‌سازان جلساتی را با معاون پیشگیری از جرایم قوه قضاییه، سازمان نظام مهندسی و... داشتند و ایرادات وارده به این قانون را مطرح کردند.

محتشم می‌افزاید: بررسی قانون پیش فروش ساختمان نشان می‌دهد که این قانون تعهداتی را برای سازندگان و فروشندگان واحدهای مسکونی در نظرگرفته است که بسیار سختگیرانه است و در مقابل به تعهداتی از خریدار اشاره می‌کند که منافع سازنده تامین نمی‌شود.

وی اظهار می‌کند: براساس قانون پیش فروش ساختمان، جرایم سنگینی متوجه سازندگان و فروشندگان است درحالی که ازسوی دیگر تضمین ویژه‌یی برای عمل به تعهدات پیش خریدار وجود ندارد، درواقع شرایط عادلانه‌یی دراین زمینه وجود ندارد.


سرعت‌گیر ساخت و ساز

به گفته رییس انجمن انبوه‌سازان این قانون جهت‌دار و در جهت منافع خریدار تنظیم شده است و به همین دلیل سازندگان تمایلی به اجرای آیین نامه قانون پیش فروش ساختمان ندارند، زیرا براساس این قانون فعالیت ساخت و ساز سازندگان کند می‌شود.

محتشم بیان می‌کند: درگذشته سازندگان می‌توانستند چندین پروژه پیش فروش را باهم به پیش ببرند اما باتوجه به مفاد قانونی پیش فروش ساختمان سازندگان مجبور به اتمام یک پروژه و سپس آغاز پروژه دیگر هستند.

وی ادامه می‌دهد: این موضوع می‌تواند باعث کندی فعالیت‌های ساختمانی سازندگان، حبس سرمایه و عدم استقبال فروشندگان و انبوه‌سازان به پیش فروش ساختمان شود.

این فعال صنعت ساختمان با اشاره به بازدارندگی قانون پیش فروش ساختمان در میزان تولید و ساخت و ساز می‌گوید: اگرچه آماری درباره کاهش میزان قراردادهای پیش فروش نسبت به سال‌های گذشته براثر اعمال این قانون وجود ندارد اما مسلم است که به دلیل سخت‌گیری‌های موجود اشتیاق سازندگان کمتر شده است.

محتشم اضافه می‌کند: با توجه به نشانه‌های موجود به نظر نمی‌رسد که استقبال فراگیری از اجرای قانون پیش فروش ساختمان به عمل آید.

وی می‌افزاید: هم‌اکنون و با اجرای این قانون، حمایت خوبی از خریدار می‌شود، زیرا با پرداخت مبلغ کمی می‌تواند بخشی از سند به نام وی زده شود، در واقع پیش خریدار از اجرای این قانون راضی است.

رییس انجمن انبوه‌سازان معتقد است، درسال‌های گذشته باوجود آنکه قانون پیش فروش ساختمان تصویب نشده بود اما مشکلات چندانی در این زمینه وجود نداشت، البته در برخی موارد تخلفاتی هم صورت می‌گرفت که با اجرای این قانون نیز همچنان امکان تخلف وجود دارد.

محتشم اظهار می‌کند: پیش از تصویب قانون پیش فروش ساختمان، تعهدات طرفین براساس توافق به پیش می‌رفت یعنی یک قرارداد تدوین می‌شد و براساس پیشرفت مراحل کار و همچنین اعتماد طرفین تعدادی فقره چک بین دوطرف رد و بدل می‌شد.

وی اضافه می‌کند: علاوه بر روش نگارش قرارداد پیش فروش و رجوع به پیشرفت کار برخی از پیش خریداران نیز تمایل به دریافت قولنامه داشتند.

به گفته رییس انجمن انبوه‌سازان، دو روش قرارداد و قولنامه درگذشته اجرایی می‌شد و تخلفات چندانی در این زمینه وجود نداشت، ضمن اینکه سازندگان نیز تمایل بیشتری به پیش فروش داشتند اما با تصویب قانون جدید به نظرمی رسد که پیش فروش ساختمان کم رنگ شود.

محتشم اظهار می‌کند: ناگفته نماند که اغلب تخلفات صورت گرفته در سال‌های گذشته نیز مربوط به سازندگانی بود که عضو انجمن انبوه‌سازان نبودند.


پی‌گیری روند ساخت برای کاهش تخلفات

ابوالفضل قناعتی، نماینده کمیسیون عمران شورای شهر درباره قانون پیش فروش ساختمان به «تعادل» می‌گوید: هرگونه نقل و انتقال کالا و اموال باید براساس مواد و بندهای قانونی صورت گیرد. این موضوع درباره مسکن نیز صدق می‌کند زیرا عدم رعایت مفاد قانونی از سوی خریدار و فروشنده می‌تواند مسائلی را به همراه

داشته باشد.

قناعتی می‌افزاید: یکی از مشکلاتی که در سال‌های گذشته بخش مسکن را درگیر کرده است وجود موانعی در بحث پیش فروش ساختمان است و در این میان وجود خلافی در ساختمان مهم‌ترین تخلفی است که پیش فروش ساختمان را پر ریسک کرده است.

وی ادامه می‌دهد: برخی از سازندگان واحدهای مسکونی از نقشه تایید شده شهرداری تخلف می‌کنند و همین موضوع باعث می‌شود که پروانه پایان کار برای آنها صادر نشود و به تبع آن نتوانند سند کامل ملک را دریافت کنند و این موضوع برای بحث پیش فروش بسیار درد‌سرساز است.

به گفته این نماینده شورای شهر تهران می‌افزاید: اگرچه قانونگذار در قانون پیش فروش ساختمان تلاش کرده است که تمام مسائل را در نظر بگیرد اما به بحث پایان کار و احتمال وجود تخلف سازنده در این زمینه توجه ویژه‌یی نشده است.

قناعتی اظهار می‌کند: پیشنهاد می‌شود افرادی که تمایل به پیش خرید واحد مسکونی دارند برای کاهش وجود تخلف سازنده در طول دوران ساخت و ساز، از میزان پیشرفت و مطابقت واحدمسکونی با نقشه تایید شده آگاهی کسب کنند زیرا درصورت وجود خلافی در این زمینه پروانه پایان کارصادر نمی‌شود.

وی بیان می‌کند: درسال‌های گذشته بسیاری از موارد مطرح شده درکمیسیون ماده 100 مربوط به بحث تخلفات صورت گرفته در پیش فروش ساختمان بوده است که موجب شده خریدار سردرگم بماند و باوجود پرداخت تمام مبلغ واحد مسکونی سند کامل ملک را دریافت نکند.

این نماینده شورای شهر تهران معتقد است، تخلفات صورت گرفته در این زمینه متعدد است، اما به عنوان نمونه برخی از سازندگان به دلیل زیاده‌خواهی سطح اشغال بیشتری را نسبت به مساحت ذکر شده در نقشه در زیربنا درنظر

می‌گیرند که این موضوع صدور مجوز پایان کاررا مختل می‌کند. البته دربرخی موارد واحد مسکونی خریداری شده مشکلی ندارد اما بخش دیگر ساختمان خلافی دارد و همین موضوع منجر به عدم صدور مجوز می‌شود.

قناعتی اضافه می‌کند: افرادی که قصد پیش خرید ساختمان رادارند باید درتمام مراحل ساخت و ساز حضور محسوسی داشته باشند و از هماهنگی نقشه اصلی و پیاده شده مطمئن شوند البته قانون از پیش خریدار حمایت می‌کند اما بااین وجود توصیه می‌شود برای کاهش ریسک خریدار با وجود توافق با سازنده درجریان روند ساخت و ساز قرارگیرد.


احتمال از میان رفتن حقوق پیش‌خریدار

محسن بهرام غفاری، رییس اسبق سازمان نظام مهندسی تهران، تصویب قانون و اجرای آیین‌نامه پیش‌فروش ساختمان درشرایط کنونی بازار مسکن را لازم و ضروری می‌داند و می‌گوید: باوجود اهمیت این قانون وجود ناپختگی در برخی مفاد و جنبه‌های مهندسی، اجرای آن را با مشکل مواجه کرده است، به عبارت دیگر در صورتی که مشکلات و مسائل فنی در این قانون وجود نداشت قانون پیش فروش می‌توانست به خوبی

اجرا شود.

بهرام غفاری می‌افزاید: پیشنهاد می‌شود اشکالات و ایرادات موجود ازطریق ارائه اصلاحیه مرتفع شود البته ناگفته نماند وجود برخی انتقادات به مفاد قانون نباید جنبه‌های مثبت و ضروری قانون پیش فروش ساختمان را زیرسوال ببرد.

وی ادامه می‌دهد: درسایر کشورها، بازار پیش فروش به گونه‌یی است که پیش خریدار مبلغی را به سازنده پرداخت می‌کند و پس ازآن اقساط را که با رقم تقریبی اجاره‌بهای ماهانه برابری می‌کند به تدریج و درمدت زمانی طولانی به تولیدکننده مسکن پرداخت می‌کند اما در ایران ساز و کار پیش فروش ساختمان متفاوت است و تنها خریدارانی می‌توانند گام در صحنه پیش فروش بگذارند که تقریبا مبلغ قابل توجهی از خرید واحد مسکونی را دارند.

به گفته رییس اسبق سازمان نظام مهندسی تهران، سازندگان مسکن نیز باید سرمایه و نقدینگی لازم را برای ساخت و ساز دراختیار داشته باشند درحالی که سازوکار پیش فروش ساختمان می‌توانست مانند ارائه تسهیلات بانکی با اقساط 12ساله باشد در این میان حمایت‌های قانونی لازم نیز از پیش خریدار برای پرداخت اقساط وجود ندارد اما اگر این امکان وجود داشت که از منابع بانکی برای کمک به خریدار استفاده شود می‌توانست به بهبود بازار مسکن کمک کند و استقبال خریداران را افزایش دهد.

غفاری ادامه می‌دهد: در این میان مشکلات دیگری نیز وجود دارد که انتقاداتی به آن وارد است و آن هم ارائه گزارش کار از سوی مهندس ناظر است که باتوجه به وابستگی مالی مهندس ناظر به کارفرما امکان تخلف دراین زمینه وجود دارد ودرحال حاضر باتوجه به آنکه نهاد نظارتی بر مهندس ناظر یعنی سازمان نظام مهندسی به خوبی فعالیت نمی‌کند و متزلزل است.

وی اظهارمی کند: متاسفانه نظارت خاصی در این زمینه وجود ندارد و تاکنون سازمان نظام مهندسی نسبت به تخلفات صورت گرفته پاسخگو نبوده است و به این دلیل امکان ازمیان رفتن حقوق پیش خریدار وجود دارد.

رییس اسبق سازمان نظام مهندسی تهران معتقد است وابسته کردن گزارش پیشرفت کار به نظرات مهندسان ناظر که درکنترل مالکان هستند نادرست است و عواقب ناخوشایندی را به همراه دارد. در واقع زمانی که منافع تعداد بسیاری از متقاضیان خرید مسکن درگروی ارائه تاییدیه توسط مهندس ناظر است اجرای درست قانون با اما و اگرهایی همراه می‌شود.


احتمال تغییر نقشه ساختمان در حین اجرا

وی می‌افزاید: دومین مشکل واردشده به قانون پیش فروش ساختمان، ارائه شناسنامه فنی است براساس این قانون، شناسنامه فنی به عنوان سندی ازنقشه ساختمان، قبل از ساخت است درحالی که شناسنامه فنی واقعی مربوط به ساختمان ساخته شده است که درابتدای ساخت و ساز، ارائه نمی‌شود و این امکان وجود دارد که نقشه ساختمانی درحین عملیات ساخت تغییر کند ضمن اینکه درمبحث شناسنامه فنی نیز مشکل دیگری نیزمشاهده می‌شود.

غفاری بیان می‌کند: باتوجه به آنکه هر

آیین‌نامه پایین دستی از جمله آیین نامه کنترل ساختمان نیز ممکن است با اتکا به قانون پیش فروش ساختمان تدوین شود این امکان وجود دارد که به اصطلاح شناسنامه فنی دراین

آیین نامه تکیه شود که باتوجه به وابستگی مالی ناظر و مالک مشکلات متعددی درسایر بخش‌های ساختمانی نیزایجاد شود.

وی اظهار می‌کند: سومین انتقاد فنی که به قانون پیش‌فروش ساختمان وارد است مربوط به این موضوع است که این قانون، لفظ را محدود به مسکن نکرده است درحالی که این قانون به واحدهای مسکونی مربوط می‌شود درحالی که واژه ساختمان واحدهای تجاری، اداری، بیمارستان‌ها و... را نیز شامل می‌شود به عنوان نمونه بخش بزرگی از پیش فروش‌های صورت گرفته مربوط به واحدهای تجاری است اما این قانون درباره مسکن است و توصیه می‌شود که لفظ قانون پیش‌فروش ساختمان به پیش‌فروش مسکن تغییرکند.

مشاهده صفحات روزنامه

ارسال نظر

نظر کاربران