تعداد قراردادهای اجاره از 9 هزار قرارداد در سال 89 (با رشدی معادل 1277 درصدی) به 124 هزار قرارداد در سال 97 رسیده است
گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
بررسی حجم معاملات و قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی در آخرین ماه تابستان حکایت از عمیق‌تر شدن رکود بازار مسکن در یک و سال و نیم گذشته دارد، رکودی که به گفته نائب رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک، در 25 سال گذشته بی‌سابقه بوده است.
از اردیبهشت سال گذشته در پی جهش قیمت مسکن، حجم معاملات رشد کرد اما از خرداد ماه و با تداوم افزایش قیمت‌ها، تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن روندی نزولی پیدا کرد.
این شرایط یعنی همگامی افزایش قیمت مسکن با کاهش تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن ادامه داشت تا اینکه در مرداد ماه سال جاری، شاهد افت قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی نسبت به ماه قبل بودیم، موضوعی که نه تنها در یک سال و نیم گذشته بلکه طی 4 سال گذشته هم رخ نداده بود.
به عبارت دیگر معادله افزایش قیمت و کاهش حجم معاملات از مرداد ماه بهم ریخت و معادله جدید کاهش قیمت و افت معاملات جایگزین شد چون در شهریور ماه سال جاری هم شاهد تداوم روند ثبت شده در بازار مسکن مردادماه بودیم.
در این میان و با توجه به عمیق ترشدن رکود بازار مسکن در چند ماه اخیر، این سوال مطرح می‌شود که دو فاکتور حجم معاملات و قیمت‌ها در ماه‌های آتی چه روندی را طی خواهند کرد؟ برای پاسخ به این سوال بررسی وضعیت بازار مسکن از جمله حجم معاملات و قیمت‌ها طی سال‌های گذشته می‌تواند چشم‌انداز خوبی از آینده بازار مسکن در اختیار متقاضیان خرید مسکن قراردهد.
برهمین اساس، روزنامه «تعادل» با نگاهی به گزارش تحولات بازار مسکن در 10 سال گذشته هم روند قیمت زمین و اجاره‌بها را تحلیل کرده، هم حجم معاملات اجاره، حجم معاملات زمین، حجم معاملات زیربنا را مورد بررسی قرار داده است، بررسی این روندها هم وضعیت بازار مسکن را در 10 سال گذشته به خوبی نشان می‌دهد و هم اینکه دستمایه خوبی برای پیش بینی وضعیت بازار مسکن در ماه‌های آتی است.
تحلیل گزارش مرکز آمار ایران که تحولات بازار مسکن طی 10 سال گذشته را بازتاب می‌دهد، حکایت از آن دارد که بیشترین حجم معاملات آپارتمان مربوط به سال‌های رونق مسکن نیست. به عنوان نمونه با اینکه نخستین دوره رونق بازار مسکن در سال 92-91 رخ داد، اما بیشترین تعداد قراردادهای خرید و فروش آپارتمان (زیربنا) مربوط به این سال‌ها یا دومین دوره رونق بازار مسکن یعنی 98- 97 نیست.
نکته دیگری که از تحلیل آمارها به دست می‌آید، این است که بیشترین تعداد قراردادهای خرید و فروش زمین در 10 سال گذشته مربوط به سال‌های 90 و 91 است و پس از این سال‌ها دیگر شاهد این حجم از فروش زمین در پایتخت نبودیم و تعداد معاملات زمین از ابتدای دهه 90 به بعد روندی تقریبا نزولی را طی کرد.
تحلیل‌ها همچنین نشان می‌دهد که تعداد قراردادهای اجاره دارای کد رهگیری در سال‌های 89 و 90 در پایتخت ناچیز بوده و از 9 هزار قرارداد (با رشدی معادل 1277 درصدی) به 124 هزار قرارداد در سال 97 رسیده است.
به گزارش «تعادل»، رشد 1277درصدی اجاره‌نامه‌ها اما دلایل متعددی می‌تواند داشته باشد از جمله تبانی موجر با مشاور املاک برای انعقاد اجاره‌نامه به صورت دستی و نه الکترونیکی. استفاده از کد رهگیری در سال 1387 اجرایی شد اما در سال‌های ابتدایی بسیاری از مبایعه نامه‌ها در دفاتر املاک به صورت دستی نوشته می‌شد و به همین دلیل ممهور به کد رهگیری نبود و همین موضوع در پایین بودن تعداد قراردادهای رهن و اجاره در سال‌های 88 تا 90 بی‌تاثیر نبوده است. البته درحال حاضر هم به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک، 35 درصد از معاملات ملکی کد رهگیری ندارند. از سوی دیگر، در بسیاری از موارد موجر و مستاجر در سال‌های دو به بعد، صرفا پشت قرار داد یکساله خود را امضا کرده و به این شیوه تمدید قرار داد می‌کنند. از این رو، این تمدید قرار دادها نیز احصا نمی‌شوند.
اما جدا از اجرانشدن دقیق کدرهگیری، باید این موضوع هم در نظر گرفته شود که طی سال‌های اخیر شمار مستاجران رشد داشته است. درواقع کم بودن تعداد معاملات ثبت شده در بخش اجاره طی سال 88 تا 90 به دو دلیل است یکی عملیاتی نشدن دقیق کدرهگیری و دیگری پایین بودن تعداد مستأجران در آن سال‌ها.
بررسی‌ها درباره نرخ اجاره طی سال‌های 89 تا 97 حاکی از آن است که کرایه‌ها از متری 7 هزار تومان ماهیانه در سال 88 به متری 40 هزار تومان در سال 98 افزایش یافته‌اند یعنی نرخ کرایه طی 10 ساله گذشته، رشد حدود 5 برابری داشته در حالی که حقوق و دستمزد کارگران و کارمندان طی این سال‌ها چنین رشدی را تجربه نکرده است.
نگاهی به آمارهای منتشرشده درباره قیمت هرمترمربع زمین از سال 88 تا 98 هم نشان می‌دهد که هرمترمربع زمین در سال 88، یک میلیون و 312 هزار تومان بوده و در بهار 98 به متری 16 میلیون و 958 تومان افزایش یافته است.
درواقع قیمت زمین طی 10 ساله گذشته رشد چشمگیری داشته است و این موضوع درباره نرخ کرایه بها به این شدت نیست.
تحلیل کلی آمارهای مربوط به حجم معاملات زیربنا، زمین و رهن و اجاره به همراه قیمت زمین و کرایه‌بها طی 10 سال گذشته نشان از افزایش کلی قیمت‌ها در این مدت دارد، درباره معاملات زمین و زیر بنا و همچنین قراردادهای رهن و اجاره شاهد روندی نوسانی بودیم یعنی معاملات به اوج رسیده و دوباره روندی نزولی را طی کرده است.
برای بررسی بازار مسکن طی 10 ساله گذشته، باید نگاهی هم به بازارهای موازی یعنی ارز، بورس و طلا داشته باشیم، تحلیل‌ها حکایت از آن دارد که جهش قیمت‌ها اغلب از بازار ارز آغاز می‌شود و به دیگر بازارها سرایت می‌کند. در دوره جهش قیمت مسکن در سال 92-91 و 98-97 هم این موضوع را به خوبی نشان می‌دهد، در ابتدا شاهد جهش نرخ ارز و بعد حرکت بازارهای دیگر از جمله بورس، طلا و مسکن بودیم، یعنی قیمت‌ها در این بازارها هم رشد کرد.
با کاهش نرخ ارز در خرداد ماه سال جاری هم کاهش قیمت در بازار طلا رخ داد و در نیمه‌های تیر ماه هم افت قیمت‌ها در برخی مناطق آغاز شد کاهشی که در مردادماه هم ادامه یافت و به شهریور ماه هم سرایت کرد.
ناگفته نماند با وجود تاثیری که نمودار قیمت زمین و همچنین زیربنا (گزارش چندی پیش روزنامه تعادل) از جهش نرخ ارز بر بازار مسکن نشان می‌دهد، به گفته نائب رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک، بازار مسکن در مقایسه با بازار ارز و طلا، بازاری مقاوم‌تر است؛ بنابراین نمی‌توان انتظار داشت نرخ ارز تاثیر چندانی بر نرخ این بازار داشته باشد.این درحالی است که در هر دودوره جهش قیمت مسکن، پس از کاهش نرخ ارز شاهد افت قیمت‌ها در بازار مسکن بودیم.
مسیر متفاوت حجم اجاره‌نامه‌ها در دوره رونق
بررسی گزارش مرکزآمار ایران از تحولات بازار مسکن طی 10 سال اخیر (98-89) نشان می‌دهد که بیشترین حجم معاملات اجاره مربوط به سال 93 با 190 هزار و 426 فقره قرارداد رهن و اجاره بوده است و سال 89 هم با ثبت 9 هزار و 25 فقره معامله در پایینترین بخش لیست قراردارد.
طی 10 ساله گذشته، کمترین تعداد قراردادهای رهن و اجاره مربوط به سال 89 با ثبت 9 هزار و 25 فقره معامله بوده است.
از سال 89 تا سال 93 حجم معاملات رهن و اجاره روندی صعودی داشته است، اما از سال 94، حجم معاملات کاهش می‌یابد، اما دوباره در سال 95، تعداد قراردادهای رهن و اجاره افزایش می‌یابد. اما در سال 96، حجم معاملات اجاره روندی کاهشی پیدا می‌کند و این روند در سال 97 هم ادامه می‌یابد.با توجه به اینکه فقط آمار مربوط به فصل بهار سال 98 موجود است نمی‌توان درباره روند کلی قراردادهای رهن و اجاره در این سال نظر داد. اگرچه بررسی قراردادهای رهن واجاره‌بهار سال جاری نسبت به بهار سال96 و 97 سیر کاهشی داشته است.
تحلیل آمار مربوط به حجم معاملات رهن و اجاره طی 10 سال گذشته حاکی از آن است که با آغاز نخستین دوران رونق بازار مسکن طی سال 91، حجم قراردادهای رهن و اجاره هم جهش چشمگیری داشته و از 43 هزار و 825 فقره قرارداد در سال 90 به 111 هزار و 193 معامله در سال 91 رسیده است و در سال 92 هم سیرصعودی داشته و به 162 هزار و 674 قرارداد رسیده است.
درحالی که تعداد قراردادهای رهن و اجاره در نخستین دوران رونق بازار مسکن طی 10 سال اخیر روندی صعودی داشته است اما این موضوع درباره دومین جهش بازار مسکن که درسال 98- 97 اتفاق افتاد، مشاهده نمی‌شود و در سال 97 تعداد قراردادهای رهن و اجاره نسبت به سال 96، کاهش می‌یابد و از 166 هزار و 818 معامله به 144 هزار و 201 فقره می‌رسد.
کاهش معاملات مسکن با افزایش قیمت‌ها
تحلیل حجم معاملات مربوط به زیربنا طی 10 سال اخیر حکایت از آن دارد که حجم معاملات در سال 90 بیشترین میزان را به خود اختصاص داده است و با ثبت 259 هزار و 360 فقره معامله در بالاترین قسمت لیست حجم معاملات طی سال‌های 89 تا 98 قرار گرفته است و سال 89 با 103 هزار و 441 قرارداد، کمترین تعداد قرارداد خرید و فروش زیربنا را داشته است.
بررسی کلی آمار مربوط به تعداد قراردادهای خرید و فروش زیر بنا طی 10 سال گذشته نشان می‌دهد که حجم معاملات در سال 89 و 90 روند صعودی داشته اما در سال 91 که آغاز نخستین دوره رونق بازار مسکن بوده است، کاهش یافته و از 259 هزار و 360 فقره معامله در سال 90 به 225 هزار و 751 قرارداد می‌رسد.
این روندی کاهشی در سال 92 هم ادامه می‌یابد و حجم معاملات به 150 هزار و 372 فقره معامله می‌رسد البته این سیرکاهشی تداوم نمی‌یابد و در سال 93 شاهد افزایش قراردادهای خرید و فروش زیربنا به 208 هزار و 410 فقره هستیم.
دوباره در سال94 حجم معاملات زیربنا کاهش می‌یابد اما در سال 95، رشد کرده و به 174 هزار و 733 معامله می‌رسد، این روند در سال 96 هم ادامه می‌یابد یعنی تعداد قراردادهای خرید و فروش زیربنا رشد می‌کند اما در سال 97 و با آغاز دوره رونق مسکن، حجم معاملات کاهش یافته و به 136 هزار و 307 معامله می‌رسد.
در سال 98 هم که فقط آمار مربوط به فصل بهار آن وجود دارد شاهد کاهش تعداد قراردادهای خرید و فروش زیربنا در این فصل نسبت به فصل بهار سال‌های 97 و 98 هستیم.تحلیل آمار مربوط به حجم معاملات خرید و فروش زیر بنا طی 10 ساله گذشته حکایت از آن دارد که در دو دوره رونق بازار مسکن بطورکلی حجم معاملات کاهش می‌یابد و فقط در چند ماه یا یک تا دو فصل شاهد افزایش تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن هستیم اما متوسط حجم معاملات در یکسال خلاف این موضوع را نشان می‌دهد.
سال 90 رکورد‌دار ثبت حجم معاملات زمین
آمار منتشرشده از سوی مرکز آمار درباره حجم معاملات زمین در 10 سال اخیر گواه آن است که بالاترین تعداد قراردادهای خرید و فروش زمین مربوط به سال 90 و با رقم 5 هزار و 835 فقره زمین است و کمترین حجم معاملات هم مربوط به سال 89 با 2 هزار و 199 معامله است.
بررسی این گزارش نشان می‌دهد که حجم معاملات مربوط به زمین از سال 89 تا 90 سیر صعودی را طی می‌کند اما در سال 91 تعداد قراردادهای خرید و فروش زمین کاهش می‌یابد و از 5 هزار و 835 معامله به 5هزار و 111 فقره قرارداد می‌رسد.
روند کاهشی حجم معاملات زمین در سال 92 هم ادامه می‌یابد و به 3 هزار و 736 فقره می‌رسد، اما این روند کاهشی در سال 93 تداوم نمی‌یابد و تعداد قراردادهای خرید وفروش زمین نسبت به سال 92 رشد می‌کند، اما دوباره از سال 94، شاهد افت حجم معاملات خرید و فروش زمین هستیم و این روند تا سال 96 ادامه می‌یابد اما در این سال، معاملات رشد می‌کند اما این افزایش به سال 97، تسری نمی‌یابد و در سال 97 تعداد قراردادها کاهشی می‌شود.
تحلیل‌ها نشان می‌دهد همان‌گونه که حجم معاملات زیربنا در دوران رونق کاهشی بوده است، تعداد قراردادهای خرید وفروش زمین هم در دو دوره رونق یعنی سال 92-91 و 98-97، کاهش یافته است.
افزایش چشمگیر نرخ اجاره
آماری که از سوی مرکز آمار ایران درباره تحولات مربوط به اجاره‌بها طی 10 ساله گذشته نشان می‌دهد که اجاره‌بها همواره روندی صعودی داشته است و طی سال‌های گذشته هیچگاه روند کاهشی نداشته است با اینکه بررسی سیر تعداد معاملات بازار مسکن حکایت از روند نوسانی در این بخش دارد.
متوسط اجاره ماهیانه به علاوه 3 درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در سال 89، 7 هزار و 737 تومان بوده و در سال 98 به 40 هزار و 267 تومان رسیده است. درواقع طی 10 سال گذشته، شاهد رشد 5 برابری اجاره‌بها بودیم.
موضوعی که از بررسی این آمارها حاکی از آن است که نرخ کرایه بها طی 10 سال گذشته همواره روند صعودی داشته و مانند حجم معاملات روندی همراه با فراز و نشیب نداشته است.
رشد بی‌سابقه قیمت زمین
گزارش 10 ساله قیمت زمین از سال 88 تا 98 نشان می‌دهد که بیشترین قیمتی که فروش هر مترمربع زمین طی این مدت ثبت کرده مربوط به بهار سال 98 و قیمت 16 میلیون و 956 هزار تومان بوده است.
این رقم درحالی منتشر می‌شود که در سال 88 قیمت هر مترمربع زمین، یک میلیون و 312 هزارتومان بوده است و حتی در سال97 هم قیمت حدود 9 میلیون و 708 هزار تومان بوده است یعنی طی یکسال (97 تا 98) شاهد افزایش حدود 7 میلیون تومانی قیمت‌ها بودیم.
این رشد قیمت را در نخستین دوره جهش قیمت‌ها
در سال 92-91 نداریم، در سال 90 قیمت هرمترمربع زمین 1 میلیون و 844 هزار تومان بوده و با جهش قیمت‌ها در سال 91 به 3 هزار و 221 هزار تومان می‌رسد و در سال 92 هم رقم 4 میلیون و 587 هزار تومان را ثبت می‌کند.درواقع همچنان که گزارش چندی پیش روزنامه تعادل درباره قیمت زیربنا در
10 ساله گذشته نشان داد رشد قیمت‌ها در دو دوره رونق مسکن تفاوت بسیاری با هم دارند و جهش قیمتی در دوره دوم (98-97) بسیار چشمگیرتر از دوره اول (92-91) است.
