ایمان رفیعی
کارشناس ساخت وساز
با ورود به آخرین ماه تابستان، فصل جابه‌جایی‌ها در بازار مسکن به اوج خود رسیده است. در سال جاری با توجه به کنترل نسبی قیمت ارز، آثار واقعی ناشی از افزایش قیمت ارز و نوسانات شدید در سال ۹۷ را در بازار شاهد هستیم به گونه‌ای که نرخ تورم در شهریور ماه به بیش از ۴۲ درصد رسیده است. این افزایش تورم که مسکن نیز بخشی از آن را تشکیل می‌دهد، موجب شده سهم پرداخت اجاره‌بها به بیش از ۵۰ درصد مجموع هزینه‌های خانوار در ماه برسد.
با بررسی و مشاهده وضعیت بازار اجاره‌بها در این ماه، شاهد قیمت‌گذاری‌های متفاوت نسبت به سال گذشته و عمدتاً بدون ضابطه هستیم. بخش قابل‌توجهی از این نابسامانی‌ها به دلیل عدم کنترل و نظارت در بازار مسکن از سوی نهادهای متولی دولتی و خصوصی است.
از سال ۹۲ تاکنون دولت وعده‌های متفاوتی در مورد تامین مسکن و کنترل بازار داده است، اما هیچ‌کدام از این طرح‌ها با وجود گذشت بیش از ۶ سال و رفت و آمد چندین وزیر مسکن به نتیجه نرسیده است. این طرح‌ها و پروژه‌ها که تحت عنوان طرح‌های حمایتی و کنترلی مطرح شد، هر یک قرار بود برطرف‌کننده بخشی از مشکلات جاری و آینده در بازار مسکن باشد، اما هیچ یک از آنها در عمل اجرایی نشد. علاوه بر این طرح‌ها، سایر اقدامات کنترلی در جهت تثبیت قیمت اجاره و ترغیب مالکان به عرضه واحدهای خالی از سکنه نیز هرگز فراتر از حد حرف و وعده نرفت. در حال حاضر بازار مسکن در یک حالت تورم و رکود و رها شدگی به سر می‌برد. بازاری که در آن سودجویان بیش از سازندگان توان توزیع و تعیین قیمت در بازار را در اختیار دارند.
بازار رهن و اجاره نیز متاثر از همین قیمت‌گذاری‌های کاذب، اعداد و ارقام بعضا عجیبی را شاهد است، به‌طوری که در برخی شهرهای اطراف تهران نظیر شهریار و پردیس افزایش قیمت اجاره‌بها نسبت به سال گذشته در برخی مناطق رشد حدود ۳۰۰ درصدی را داشته است. البته بخشی از این افزایش نامتعارف قیمت‌ها در بازارهای مختلف از جمله مسکن، ناشی از نگرانی مالکان و فروشندگان نسبت به نوسانات آینده بازار رخ می‌دهد و این نگرانی موجب تعریف حاشیه سود نامتعارف و بیش از نرخ تورم برای ارایه خدمات و فروش کالاها می‌شود. بازار مسکن نیز در فصل رهن و اجاره به دلیل تنظیم قراردادهای یکساله برای واگذاری، تحت تاثیر این دو عامل است. عامل اول افزایش بیش از ۱۰۰درصدی قیمت ملک در سال ۹۸ نسبت به سال ۹۷ است که موجب افزایش نرخ اجاره‌بها شده است. عامل دوم نرخ تورم بیش از ۴۰ درصدی در سال جاری است که باعث شده تا این نرخ روی تعیین قیمت یک ساله اجاره‌بها و رهن املاک تاثیر قابل توجهی بگذارد. این دو عامل به همراه عامل سومی به نام طمع و سودجویی موجب تعیین برخی قیمت‌های کاذب و نامعقول در این بازار شده است. شرایط امسال بازار رهن و اجاره به گونه‌ای رقم خورده که باعث تغییر در بافت جمعیتی برخی نقاط حاشیه‌ای در کلان‌شهرها نیز شده است.
در حال حاضر بخشی از قشر متوسط جامعه به دلیل افزایش شدید قیمت رهن و اجاره‌بها در مقابل افزایش ناچیز میزان درآمدها، مجبور به مهاجرت به مناطق حاشیه‌ای و شهرهای اطراف کلان‌شهرها شده‌اند. این امر علاوه بر تاثیرات غیر قابل انکاری که از نظر فرهنگی و اجتماعی بر این قشر خواهد گذاشت، موجب تغییرات در بافت فرهنگی این مناطق نیز خواهد شد. عدم اراده جدی دولت و مجلس برای ورود به بحث مسکن و کنترل این بازار، قطعاً تبعاتی جدی‌تر و سنگین‌تر از بروز نوسانات نسبت به سایر بازارها در دراز مدت خواهد داشت. جدا کردن سیاست‌گذاری در بخش مسکن از سایر بخش‌ها و تفکیک قائل شدن بین این بخش از سایر بخش‌های تحت حمایت دولت، موجب آشفتگی و سرگردانی مصرف‌کنندگان و تامین‌کنندگان در این بازار شده است. باید توجه داشت که بخش مسکن و تامین آن، بخشی از تامین امنیت ملی را در بر می‌گیرد. عدم توجه به تامین نیازهای اولیه افراد در جوامع، که مسکن بخش مهمی از آن را شامل می‌شود موجب بروز ناامنی در سایر بخش‌های اقتصادی و اجتماعی جوامع خواهد شد. تغییرات نرخ اجاره‌بها در سایر نقاط کشور نیز متاثر از شرایط اقتصادی جامعه و نوسانات موجود در بازار مسکن تغییرات و جهش‌های قابل توجهی را نسبت به سال گذشته نشان می‌دهد. پس از کلان‌شهرها، مراکز استان‌ها و شهرهای جدید اطراف کلان‌شهرها، چشمگیرترین نوسانات را در بازار رهن و اجاره مسکن داشته‌اند. البته باید این نکته را نیز مد نظر قرار داد که متاسفانه تنها عاملی که در برخی نقاط و مناطق موجب کنترل قیمت و جلوگیری از افزایش شدید نرخ فروش، رهن و اجاره‌بهای مسکن شده، ناتوانی خریداران و متقاضیان و نبود مشتری برای این بازارها بوده است، به همین دلیل در اکثر شهرهای کوچک با جمعیت متوسط شاهد رشد ملایم‌تر قیمت‌ها با وجود میزان بالای تورم در بازار رهن و اجاره هستیم. تاثیر عمده دیگر این نوسانات شدید در قیمت رهن و اجاره، ایجاد تغییر در سمت تقاضا در سایر بازارها است. اگر اولویت‌بندی مخارج خانوار را با توجه به رشد ۲۰ درصدی درآمدها در کنار افزایش بیش از ۱۰۰درصدی قیمت‌ها در نظر بگیریم، به وضوح شاهد کمرنگ شدن و خروج برخی کالاها از سبد خرید خانوار هستیم، به‌طوری که امروز شاهد افزایش مصرف کالاهای خوراکی و پوشاک ارزان قیمت و کاهش مصرف کالاهای اساسی و گرانقیمت مانند گروه پروتئین‌ها و لبنیات در سبد خرید خانوار هستیم. از آنجایی که مسکن به عنوان مهم‌ترین اولویت در سبد خانوار که زیربنای تشکیل خانواده است، یکی از تاثیرگذارترین عوامل در ورود و خروج سایر کالاها به سبد خانوار محسوب می‌شود، بنابراین تغییرات شدید در نرخ خرید و رهن و اجاره املاک به‌طور مستقیم روی سایر نیازهای خانوار تاثیر می‌گذارد. از این رو باید بخشی از تغییرات و رکود در سایر بخش‌های اقتصاد را در تورم و نوسانات بازار مسکن جست‌وجو کرد.
