علی‌رضا توکلیان
دانشجوی کارشناسی ارشد اقتصاد
بخش مسکن همچون سایر بخش‌های اقتصاد، متاثر از سیکل‌های تجاری و شوک‌های اقتصادی وسیاسی است و همچنین بر آنها اثر نیز می‌گذارد و دوره‌های رکود و رونق را تشدید می‌نماید. نحوه شناسایی عوامل کلان اثرگذار بر وضعیت بازار مسکن و تحلیل صحیح و مناسب آن عوامل، می‌تواند مسوولان و برنامه‌ریزان را در جهت پیش‌بینی وضعیت آینده مسکن کمک کند. متغیر‌های کلان اقتصادی نظیر تولید ناخالص داخلی، حجم پول، شاخص قیمت، نرخ ارز و... می‌تواند بخش مسکن را متاثر کند.
در نیمه دوم سال گذشته و اوایل امسال شاهد نوسان نرخ ارز و تنش ارزی، به‌خصوص بعد از تعطیلات نوروز بودیم که بر بازار‌های مختلف، تاثیر چشم‌گیری داشته است. افزایش نرخ ارز موجب نزول ارزش پول ملی کاهش رشد اقتصادی و کاهش قدرت خرید جامعه می‌شود. افزایش پی در پی نرخ ارز در چند ماه اخیر باعث جذابیت سرمایه‌گذاری در این بازار برای سفته‌بازان شد و از طرف دیگر با کاهش نرخ بهره بانکی، حرکت سپرده‌ها به سمت بازار ارز را دامن زد. با شدت گرفتن نوسانات در بازار ارز از بهمن ماه، بانک مرکزی برنامه‌های خود را برای کنترل بازار، این‌گونه اعلام کرد که شامل:
1- انتشار گواهی سپرده ریالی که اجازه داده شد، به مدت دو هفته از اواخر بهمن ماه با نرخ 20درصد گواهی سپرده ریالی با سررسید یک ساله منتشر شود.
2- انتشار گواهی سپرده ریالی مبتنی بر ارز که اجازه داده می‌شد، شبکه بانکی کشور این گواهی را با سررسید یک و 2 ساله منتشر کند، به این صورت که در زمان افتتاح گواهی، نرخ ریال مورد محاسبه، متوسط قیمت یک ماه قبل سامانه سنا خواهد بود و نرخ سود برای گواهی با سررسید یک ساله 4درصد و سررسید 2 ساله 4.5درصد در نظر گرفته شد.
3- پیش‌فروش سکه بهار آزادی که بانک مرکزی اقدام به پیش‌فروش 6 ماهه به قیمت یک‌میلیون و 475هزار تومان و یک ساله به قیمت یک‌میلیون و 350هزار تومان کرد.
اما با وجود اتخاذ سیاست‌های یاد شده، در ابتدای امسال به خصوص بعد از تعطیلات نوروزی، همچنان نرخ ارز روند صعودی به خود گرفت و تنش در بازارها حاکم بود. افزایش قیمت ارز به این شکل، دولت را
بر آن داشت تا با برگزاری جلسه‌یی در 20 فروردین ماه جاری، نرخ ارز را برای تمام فعالیت‌های اقتصادی 4200تومان اعلام کند که شاید بتوان گفت، این اقدام دولت، شوک بزرگی بود به بازار ارز. این تصمیم دولت می‌تواند تاثیر مثبتی به صورت روانی بر فعالیت‌های اقتصادی داشته باشد.
با وجود نوسانات به وجود آمده در بازار ارز، وضعیت آشفته‌یی برای بازار مسکن پیش‌بینی می‌شد. حال سوال این است که با اتخاذ چنین تصمیمی در رابطه با قیمت ارز، بازار مسکن به خصوص بازار رهن و اجاره مسکن، چه وضعیتی پیدا می‌کند؟
هزینه‌های مسکن، سهم بالایی از بودجه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. عموما تقاضا برای مسکن در قالب 4 شکل زیر صورت می‌گیرد:
1- تقاضا برای خدمات مسکن 2- تقاضا برای ویژگی‌های انفرادی مسکن (مثلا موقعیت منطقه‌یی، شرایط آب و هوا، تعداد اتاق‌خواب و...) 3- تقاضا برای واحد‌های ملکی در مقابل واحد‌های استیجاری 4- تخصیص مکانی خانوارها.
بنابراین نوسانات نرخ ارز بر تقاضا برای مسکن موثر است که از دو بعد می‌توان آن را مورد بررسی قرار داد. نوسانات در بازار ارز، باعث می‌گردد که منابع سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به سمت بازار ارز حرکت نماید این امر ممکن است به‌دلیل رکود احتمالی در بازار مسکن و بازدهی بیشتر در بازار ارز باشد. از سوی دیگر باتوجه به تاثیر این نوسانات بر فعالیت‌های اقتصادی، منابع مالی کمتری در بخش مسکن سرمایه‌گذاری شود.
در فصل آخر سال گذشته شاهد رشد تعداد معاملات و همچنین قیمت مسکن بودیم به‌گونه‌یی که مسکن از رکود 4 ساله خارج و وارد فاز رونق شد. هر چند این بازار، رشد بالایی نداشت، اما انتظار می‌رفت که بازار مسکن در سال جاری، درصدد گذر از وضعیت رکود می‌بود، اما باتوجه به وضعیت حاکم بر بازار ارز، تردیدی برای عرضه‌کنندگان و تقاضا‌کنندگان در بازار مسکن به وجود آمد که نتیجتا پیش‌بینی برای بازار مسکن را دشوار‌تر کرد. با اعلام دستورالعمل هیات دولت در ارتباط با تک نرخی شدن ارز به قیمت 4200 تومان، انتظار می‌رود تنش در بازار ارز کمتر شده، و راه برای سفته بازی و حرکت سرمایه از بازار مسکن به سمت بازار ارز بسته شود.
همچنین با تعیین نرخ ارز ثابت، جذابیت برای پیش‌خرید مسکن افزایش یافته و باعث می‌شود سرمایه‌های سرگردان، به‌دلیل سودآوری به این سمت سوق پیدا کند که به نوبه خود بر معاملات رهنی- اجاره‌یی تاثیرگذار بوده و موجب شده روند صعودی نرخ رهن و اجاره تاحدودی تعدیل شود. از سوی دیگر، باتوجه به نزدیک شدن فصل جابه‌جایی، انتظار می‌رود، تقاضا برای رهن و اجاره مسکن افزایش یابد. در عین حال، با ثابت شدن نرخ ارز، تاثیر سو نوسانات آن تعدیل می‌شود و تا حدی قدرت خرید ملک توسط متقاضیان مصرفی بهبود می‌یابد.
