گروه راه و شهرسازی|
لوکس‌سازی و لوکس‌‌فروشی در شمال پایتخت در دوران تحریم همواره مورد توجه گروه خاصی از سرمایه‌گذاران و سفته بازان ملکی بوده است. گروهی که نه تنها از قدرت مادی بالایی برخوردارند، بلکه بعضا از قدرت نفوذ در مراکز تصمیم‌گیری و تصمیم‌سازی مدیریت شهری بهره مند بوده و هستند، به گونه‌ای که برج‌سازی در باغ‌های شمال پایتخت هم اینک به حد اشباع رسیده و حتی رفت و آمد در کوچه باغ‌های سال‌های نه چندان دور و خیابان‌های کم عرض فعلی محلات شمالی خود به یک معضل شهری بدل شده است. از همین رو است که بخشی قابل توجهی از واحدهای مسکونی خالی در شهر تهران که بنا بر نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال 1395 بیش از 500 هزار واحد است، در مناطق شمالی پایتخت واقع شده‌اند. از سال گذشته که افزایش‌های جهش وار قیمت مسکن تعدیل شد، تمایل سرمایه‌گذاران یا سفته بازان ملکی در مناطق یادشده برای عرضه واحدهای خود به بازار فزونی گرفت تا بلکه سرمایه چندین برابر شده خود را نقد کرده و در بازارهای دیگر و از جمله بازار ملک استانبول سرمایه‌گذاری کنند. اینک اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که صف فروش لوکس‌های منطقه یک تهران 5 برابر بزرگ‌تر از میزان معاملات انجام شده در این منطقه است. مناطق 2 و 3 تهران نیز با کمی تخفیف در وضعیت مشابه قرار دارند.
آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، بررسی‌ها از فایل‌های فروش آپارتمان در سایت‌ها نشان می‌دهد حدود ۲۵ درصد آگهی‌های فروش مربوط به منطقه یک است؛ در حالی که منطقه یک فقط ۴.۹ درصد از معاملات قطعی را به خود اختصاص می‌دهد و جایگاه دهم را در سهم از معاملات مسکن تهران دارد. در منطقه ۲ نیز که البته رتبه دوم از معاملات مسکن را در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در اختیار دارد و ۸.۹ درصد معاملات را به خود اختصاص داده حدود ۳۰ درصد فایل‌های فروش را می‌توان مشاهده کرد.
مناطق ۵ و ۱۰ نیز محدوده‌هایی هستند که تعداد بسیار بالایی آگهی ملکی عرضه شده برای فروش را در بر گرفته‌اند. اگرچه این مناطق به ترتیب جایگاه‌های اول و چهارم از نظر تعداد معاملات مسکن را در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در مرداد امسال کسب کردند، اما حجم آگهی‌های فروش در این مناطق نیز بسیار بیش از تعداد معاملات است.این مساله می‌تواند به جهت کاهش انتظارات تورمی در بازار ملک، مثبت ارزیابی شود اما موضوع رکود تورمی هنوز به‌طور کامل دست از سر بازار مسکن برنداشته است؛ اگرچه شهریور امسال بر اساس گزارش‌های غیررسمی سرعت رشد قیمت مسکن در پایتخت نسبت به مرداد کاهش یافته و از ۲.۵ درصد در مرداد به ۱.۸ درصد در شهریور رسیده است.
عمق کسادی بازار مسکن در شمال شهر تهران به قدری است که فایل‌های فروش مرتبا تجدید می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد آپارتمان‌هایی در مناطق شمالی تهران که از دو تا سه سال قبل برای فروش عرضه شده، همچنان بدون مشتری است. عمده آگهی‌های مربوط به واحدهای لوکس در مناطق شمالی تهران کلیدنخورده است اما عمر این واحدها به دو تا بعضا پنج سال گذشته می‌رسد.
مسکن؛ آهن‌ربای نقدینگی
به گزارش «تعادل»، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی شش ماهه نخست سال جاری حدود 9 میلیون تومان (25.85 درصد) افزایش یافته و از 35 میلیون و 120 هزار تومان در انتهای اسفند سال 1400 به بالای 44 میلیون تومان در پایان شهریور سال جاری رسیده است. این همه در حالی است که در بازارهای موازی، تنها نرخ دلار به بازدهی 21 درصدی در شش ماهه نخست سال جاری دست یافته است. پس از آن نیز بازده سکه با 15 درصد قرار گرفته است. بازار سهام اما با بازده منفی 0.9 درصد بازنده نیمه نخست سال جاری به شمار می‌رود. این همه در حالی است که بر اساس محاسبات «تعادل»، نرخ تورم در نیمه اول سال جاری حدود 30 درصد بوده است. بر این اساس می‌توان گفت که کلیه بازارها در نیمه نخست سال جاری، زمین را به «تورم» ناشی از سیاست‌های دولت واگذار کرده‌اند. در این حال، رشد نقدینگی کشور در پایان مرداد ماه به 30 درصد رسید و همچنان به میانگین رشد 37 درصدی خود وفادار مانده است. مساله‌ای که نشان می‌دهد، دولت در مهار رشد نقدینگی موفق نبوده است. از این رو، طبیعی است که در شرایط تورمی، قیمت‌ها در بازار مسکن به مثابه پناهگاهی امن برای نقدینگی در برابر جهش‌های تورمی، بیش از سایر بازارها رشد کرده باشد. در این حال، نباید فراموش کرد که اغلب بازارها و از جمله مسکن همزمان دچار «رکود» نیز هستند و در فاز رکود تورمی به سر می‌برند. با افت دوباره حجم معاملات مسکن در ماه‌های تیر و مرداد سال جاری نسبت به ماه‌های قبل از آن، رکود در این بازار بیش از گذشته تعمیق شده است. بررسی‌های میدانی از بازار مسکن طی شهریور ماه سال جاری حاکی از این است که حجم معاملات در ماه مورد نظر نسبت به مردادماه رشدی نداشته است. چه آنکه از سویی، به دلیل به نتیجه نرسیدن مذاکرات هسته‌ای، همچنان استراتژی صبر و انتظار در طرف تقاضای خرید مسکن وجود دارد و از سوی دیگر، با توجه به رشد تورم، نقدینگی و نرخ دلار همچنان انتظارات تورمی در سطوح بالاتری از مردادماه قرار دارد و همین مساله مانع از تعدیل قیمت‌ها و جذب کردن خریداران شده است.
سهم مناطق 22گانه از حجم معاملات ملکی؟
بررسی‌های آماری نشان می‌دهد که 4 منطقه از مناطق تهران بیش از 50 درصد معاملات ملکی را به خود اختصاص داده‌اند. چهار منطقه از مناطق ۲۲ گانه شهر تهران ۴۱ درصد از معاملات مسکن را به خود اختصاص می‌دهند. وزن سنگین این مناطق از بازار خرید و فروش، اثرگذاری آنها بر متوسط قیمت شهر را بیشتر کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد، در چهار منطقه از مناطق ۲۲ گانه شهر تهران شامل مناطق ۵، ۲، ۴ و ۱۰ بالغ بر ۴۱ درصد و در شش منطقه یعنی مناطق مذکور به اضافه مناطق ۷ و ۱۴ به میزان ۵۳ درصد معاملات مسکن انجام می‌شود. از بین این مناطق سه منطقه دارای قیمتی بالاتر از متوسط شهر و سه منطقه پایین‌تر از میانگین است. بر اساس این گزارش، مرداد امسال به رسم معمول و همیشگی منطقه ۵ شهر تهران رتبه اول از نظر تعداد معاملات مسکن را به خود اختصاص داد. طبق آخرین آمار بانک مرکزی متوسط قیمت هر متر خانه در این منطقه ۵۴ میلیون و ۳۱۳ هزار تومان و تعداد معاملات آن ۱۱۷۰ فقره بود که ۱۵ درصد از قراردادهای خرید و فروش را به خود اختصاص داد. رتبه‌های بعدی از نظر تعداد معاملات به منطقه ۲ با ۸.۹ درصد، منطقه ۴ با ۸.۸ درصد، منطقه ۱۰ با ۸.۴ درصد، منطقه ۷ با ۶.۶ درصد، منطقه ۱۴ با ۵.۵ درصد تعلق دارد. متوسط قیمت هر متر آپارتمان مسکونی در منطقه ۲ به میزان ۶۶.۱ میلیون تومان، منطقه ۴ بالغ بر ۴۶.۷ میلیون، منطقه ۱۰ معادل ۳۱ میلیون، منطقه ۷ به میزان ۴۲.۴ میلیون و منطقه ۱۴ بالغ بر ۳۱.۵ میلیون تومان است. در شرایطی که شش منطقه مذکور ۵۳ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند، در ۱۶ منطقه دیگر فقط ۴۷ درصد معاملات انجام شده است. عوامل مختلفی همچون تراکم جمعیت، سرانه‌های خدماتی، اقبال طرف تقاضا، سرمایه‌گذاری ملکی و معاملات سفته‌بازی، حجم خرید و فروش در مناطق دارای رتبه‌های اول معاملات را افزایش داده است. این مساله می‌تواند گویای کاهش تقاضای مصرفی به لحاظ کاهش توان اقتصادی در مناطق جنوبی تهران باشد. طبق اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر خانه در مردادماه ۱۴۰۱ در شهر تهران ۴۲.۷ میلیون تومان در هر متر مربع بود که در مقایسه با ماه گذشته ۲.۵ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۸ درصد افزایش نشان می‌دهد. اما بازار مسکن در سال جاری پس از رونق نسبی در ماه‌های اردیبهشت و خرداد، از ابتدای تیرماه به تدریج با افت معاملات مواجه شد. مرداد امسال ۷۸۲۵ فقره خرید و فروش مسکن در تهران انجام شد؛ در حالی که خردادماه معاملات ۱۳ هزار و ۸۷۴ فقره بود که نشان می‌دهد خرید و فروش ملک در تهران تقریبا نصف شده است. بر این اساس سرعت رشد ماهیانه قیمت نیز در مقایسه با دو ماه قبل تقریبا به یک چهارم رسیده است.
