گروه راه و شهرسازی|
بازار مسکن از نیمه دوم مرداد تا هفته اول مهر سال جاری، افزون بر اثرپذیری از متغیرهای سیستماتیک و کلان از مولفه موسمی ایام محرم و صفر نیز متاثر شد. به همین دلیل، در ادامه افت معنادار حجم معاملات و تعدیل شتاب تورم مسکن در مردادماه، داده‌های به دست آمده از برخی سامانه‌های آنلاین حاکی از تداوم روند این دو شاخص در شهریور ماه نیز بوده است به گونه‌ای که تورم ماهانه بازار مسکن شهر تهران از ۲.۵ درصد (در مردادماه) به ۱.۸ درصد در شهریور ماه رسیده که کمترین میزان از فروردین ماه سال جاری تاکنون محسوب می‌شود. با وجود این، نباید فراموش کرد که مولفه‌های اساسی و البته بیرونی بازار مسکن همچنان فعال هستند و طی ماه‌های آینده به ویژه در سه ماهه پاییز، اثرگذاری بلافصلی روی این بازار خواهند گذاشت. به گزارش «تعادل»، اگر چه از شتاب نرخ تورم عمومی اخیرا کاسته شده است اما همچنان موتور خلق پول روشن است و حجم پول به سرعت در حال افزایش است. طبیعی است که در این حالت، ارزش کالاها و خدمات و از جمله مسکن در برابر افت ارزش پول ملی، رشد خواهد کرد ولو اینکه این رشد کمتر از میزان تورم عمومی باشد. در سوی دیگر ماجرا، نرخ دلار به عنوان میزان الحراره اقتصاد و نماد انتظارات تورمی قرار دارد که رشد آن را طی یکی دو هفته اخیر شاهد بوده‌ایم. اما برخلاف دوره‌های قبل، ظاهرا این رشد اخیر دلار منجر به افزایش قیمت مسکن نشده است. در حالی که قیمت برخی کالاهای زوداثرپذیر همانند خودرو را تحت تاثیر قرار داده است. با توجه به این نکته مشاهده شده در بازار مسکن می‌توان رشد اندک قیمت مسکن را به دلیل افت تقاضای ناشی از انتظار برای تعیین تکلیف مذاکرات هسته‌ای و همچنین افت معاملات ملکی در ایام محرم و صفر قلمداد کرد.
مهر یا آبان؟
«مذاکرات هسته ای» به عنوان متغیر کلیدی اثرگذار بر همه بازارها و از جمله بر بازار مسکن چه وقت تعیین تکلیف می‌شود؟ از سویی با پایان یافتن ماه‌های محرم و صفر و همزمان سفر رییس دولت سیزدهم به نیویورک که امیدواری‌هایی را برای به گره گشایی از بن بست مذاکرات هسته‌ای ایجاد کرده است، به نظر می‌رسد یکی از نقاط عطف زمانی، هفته اول مهر باشد. به گونه‌ای که در صورتی هر گونه توافق ولو جزیی و اندک میان ایران و طرف‌های غربی در نیویورک می‌توان طلیعه گشایش‌های مقطعی ناشی از کاهش انتظارات تورمی را در بازارها و از جمله بازار مسکن شاهد بود. در این حال، اگر اتفاق خاصی تا پایان مهر ماه صورت بپذیرد، موعد دوم و بعدی و احتمالا آخرین موعد، فردای روز برگزاری انتخابات کنگره امریکا خواهد بود. زمانی که حزب مستقر در کاخ سفید از این گذرگاه زمانی به پیروزی یا حتی با شکست عبور کرده است و دیگر نیازی به احتیاط در تصمیم‌گیری‌های خود ندارد. در این حالت، می‌توان همزمان با دستیابی به توافق هسته‌ای در آغاز زمستان، بازار مسکن به سنت تقریبا همیشگی خود رونق بگیرد.
روایتی از چشم‌انداز نیمه دوم 1401
آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، ثبت داده‌های جدید از بازار مسکن شهر تهران، رنگ باختن انتظارات افزایشی در آستانه ورود به نیمه دوم سال را تایید می‌کند. بررسی‌ها نشان می‌دهد شهریورماه امسال تورم ماهیانه در بازار مسکن در پایتخت به پایین‌ترین حد خود از فروردین سال جاری رسیده است. آمار غیررسمی روایت می‌کند که تورم ماهیانه در بازار مسکن شهر تهران از ۲.۵ درصد در مردادماه به ۱.۸ درصد در شهریورماه رسیده است. این در حالی است که با توجه به نوسانات اندک قیمت دلار در هفته‌های اخیر انتظار می‌رفت بازار مسکن تحت تاثیر قرار گیرد. مطابق اطلاعات سامانه کیلید، در ۲۳ روز ابتدای شهریورماه ۱۴۰۱ متوسط قیمت مسکن شهر تهران طبق نرخ‌های پیشنهادی با وزن‌دهی به مناطق بر اساس تعداد معاملات قطعی به ۴۵.۴ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده که از افزایش ۱.۸ درصدی در مقایسه با ۲۳ روز انتهای مردادماه حکایت دارد. کاهش ۰.۷ درصدی تورم بازار مسکن که به نوعی نشان‌دهنده ثبات نسبی این بازار است، تمایل طرف عرضه برای فروش را افزایش داد. درصد تغییرات تعداد آگهی‌های ۲۳ روز ابتدای شهریورماه سامانه مذکور نسبت به ۲۳ روز انتهایی مردادماه از افزایش ۲۵ درصد حکایت دارد. بررسی تغییرات قیمت پیشنهادی هر متر مربع نیز در بازه زمانی مذکور رشد ۲.۹ درصد را نشان می‌دهد. اگرچه در بخش خرید و فروش، بازار به آرامش نسبی رسیده، روند بازار اجاره بر اساس دیتاهای سامانه مذکور صعودی به نظر می‌رسد. قیمت رهن هر متر مربع آگهی‌های شهر تهران در ۲۳ روز ابتدای شهریورماه نسبت به سه هفته پایانی مردادماه از رشد ۷.۶ درصد برخوردار است. این در حالی است که تعداد آگهی‌های رهن و اجاره نیز در همین مقطع زمانی ۳۱ درصد افزایش را نشان می‌دهد. در پنج ماهه نخست سال جاری رشد ماهیانه قیمت مسکن شهر تهران به ترتیب ۲.۴-؛ ۶.۱ درصد؛ ۸.۴ درصد؛ ۵.۸ درصد و ۲.۵ درصد بوده است. همانطور که آمار توضیح می‌دهد در ماه‌های تیر و مرداد تورم ماهیانه ملکی کاهش یافته و در مرداد به کمتر از یک سوم خردادماه به عنوان نقطه اوج مقطع پنج ماهه رسیده است. با توجه به تاثیر یک‌باره اصلاح نظام یارانه‌ای و ریسک‌های غیراقتصادی بر بازار مسکن طی ماه‌های ابتدایی سال جاری، به نظر می‌رسد بخش قابل توجهی از تورم در نیمه اول سال به بازار مسکن تحمیل شده و این بخش به تدریج در حال رسیدن به ثبات نسبی است. کارشناسان انتظار دارند در شش ماهه دوم بازار ملک در آرامش قرار گیرد.
سبقت تورم مسکن از تورم عمومی
به گزارش «تعادل»، بررسی سیر قیمت مسکن طی 17 ماهه گذشته حاکی از این است که قیمت واقعی ملک (تعدیل شده با تورم) در دوره مورد اشاره منفی بوده است و در واقع به غیر از اسفند سال 1400، اردیبهشت، خرداد و تیر سال جاری، رشد قیمت اسمی مسکن کمتر از نرخ تورم بوده است. به عبارت دیگر، در یک تصویر بزرگ‌تر، تورم مسکن از تورم عمومی در بازه 17 ماهه جامانده است. اما موتور محرک این تخلیه قیمتی بیش از اینکه کاهش قیمت مسکن باشد، بیشتر به علت نوسان شدید تورم عمومی بوده است. به عبارتی، رشد سریعتر شاخص قیمت مصرف‌کننده از رشد قیمت دارایی‌ها، منجر به جا ماندن دارایی‌ها و از جمله مسکن شده است. در جهش‌های تورمی پس از اردیبهشت سال 1397 شاهد بودیم که تورم ابتدا در دلار و بازارهای موازی رخ داد و با تاخیر چند ماهه به بازار کالاهای اساسی سرایت کرد. طی چند ماهه گذشته اما این روند معکوس شده است، به گونه‌ای که تورم کالاهای اساسی با قدرت پیش رفته است و بازار دارایی‌ها روند معکوس و متفاوتی از کالاهای اساسی را در پیش گرفته‌اند. دلیل این رخداد نیز تغییر چشم‌انداز اقتصاد ایران با «تحریم» و «بدون تحریم» است. در ابتدای سال 97، از آنجا که خروج ترامپ از برجام و اعمال تحریم‌های بیشتر، انتظارات تورمی را افزایش داده بود، ابتدا بازار دارایی‌ها، یعنی کالاهایی که بیشتر می‌توانستند ارزش ریال را در برابر موج تورمی آتی حفظ کنند، دچار نوسان شدند. طی ماه‌های اخیر اما از آنجا که احتمال توافق هسته‌ای و لغو تحریم‌ها بیشتر شده است، انتظارات تورمی نیز وارد فاز کاهشی شده و بازارهای دارایی نیز زودتر از بازار کالاهای اساسی در روند نزولی قیمت‌ها سیر کرده و می‌کنند. در این میان، کالاهای اساسی به علت اینکه ماهیت «ضروری» دارند و خانوار ناگزیر از مصرف روزانه، هفتگی و ماهانه آنها است، در نتیجه کمتر به تغییرات انتظارات تورمی پاسخ می‌دهند و بیشتر تابع تقاضا و رشد نقدینگی هستند. در این حال، باید تاکید کرد که در مردادماه نسبت به ماه‌های قبل از آن، پالس‌های مثبت بیشتری از مذاکرات هسته‌ای به بازارهای ایران مخابره شد اما در عمل تغییر فضایی در عرصه سیاست خارجی و اقتصاد انجام نشد. چنین شرایطی خریداران واقعی را در «برزخ» خرید یا تامل و انتظار قرار داد و همین مساله منجر به افت معنادار معاملات ملکی و در نتیجه تعمیق رکود مسکن شد.
