مالیات بر درآمد اجاره؟ شاید وقتی دیگر

گروه راه و شهرسازی|

بر اساس قوانین موجود کشور، اخذ مالیات از واحدهای مسکونی اجاره‌ای در تهران و شهرستان‌ها به ترتیب تا متراژ 150 متر مربع و 200 مترمربع از پرداخت مالیات معاف هستند. این در حالی است که حدود 5 درصد از آپارتمان‌های پایتخت متراژی بین 151 تا 200 مترمربع و 2 درصد متراژی بین 201 مترمربع تا 300 مترمربع دارند و درصد آپارتمان‌های با متراژ بالاتر از 300 متر بسیار اندک و در حدود صفر درصد است. از این رو، می‌توان گفت که حدود 97 درصد از آپارتمان‌های تهران کمتر از 150 متر مربع متراژ دارند و از همین رو، این دسته از واحدهای مسکونی در صورتی که اجاره روند، معاف از مالیات بر درآمد خواهند بود.  بر اساس سامانه داده نمای شهرداری تهران، در پایتخت ایران بیش از ۲ میلیون و ۸۶۷ هزار منزل مسکونی وجود دارد که حدود ۸۷ درصد این خانه‌ها، واحد‌های آپارتمانی است. در حدود ۲ میلیون و ۵۰۰ واحد آپارتمان مسکونی و بالغ بر ۳۶۰ هزار منزل مسکونی غیر آپارتمانی در تهران وجود دارد. بیشتر منازل این شهر بین ۵۱ تا ۷۵ متر هستند، یعنی بیش از ۹۷۰ هزار خانه که سهمی حدود ۳۵ درصد از کل فضای مسکونی پایتخت را به خود اختصاص داده است. البته ۲ هزار و ۴۵۴ منزل مسکونی با مساحتی بالای ۵۰۰ متر نیز در تهران موجود است. یعنی کمتر از یک درصد کل خانه‌های شهر. به گزارش «تعادل»، بر اساس نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵ خورشیدی نیز حدود ۶۵،۶ درصد از خانه‌های مسکونی در ایران ۱۰۰ متر مربع و کمتر مساحت دارند. از آنجا که در شهرهای غیر از تهران، معافیت مالیات بر درآمد برای واحدهای مسکونی دارای مساحت بیشتر از 200 متر اعمال می‌شود، می‌توان گفت، بیش از 95 درصد از واحدهای مسکونی شهرستان‌ها نیز همچون تهران از پرداخت مالیات بر درآمد معاف هستند. در چنین شرایطی می‌توان گفت که مالکان قریب به اتفاق واحدهای مسکونی اجاری در کشور عملا مالیاتی به عنوان مالیات بر درآمد پرداخت نمی‌کنند و اخذ این نوع مالیات صرفا معطوف به واحدهای تجاری است.

   مالیات بر درآمد املاک تجاری؟

علی قدس، کارشناس حوزه اقتصاد و مسکن در گفت‌وگو با فارس در رابطه با مالیات بر درآمد املاک تجاری اعلام کرد: میزان مالیات بر مستغلات و اجاره در سال ۱۴۰۱ افزایش نیافته و نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1401 همانند سال گذشته است. نرخ مالیات بر درآمد اجاره املاک [تجاری] برای اشخاص حقوقی، به‌طور ثابت 25 درصد بوده و برای اشخاص حقیقی، مطابق ماده 131 قانون مالیات‌های مستقیم، برای درآمد سالانه تا 50 میلیون تومان معادل 15 درصد، درآمد بین 50 تا 100 میلیون تومان 20 درصد و برای درآمد بیشتر از 100 میلیون تومان معادل 25 درصد است. در این شرایط، در نبود معافیت مالیاتی، اگر یک موجری رقم اجاره مجموع سالانه مثلا 200 میلیون تومان به صورت تقسیم رهن و اجاره را از مستاجر طلب کند باید برای 75 درصد از این رقم معادل 150 میلیون تومان معادل 25 درصد که 37.5 میلیون تومان است مالیات بپردازد. او اظهار کرد: اگر سری به آمار وصول این نوع مالیات برنیم متوجه خواهیم شد که درآمد وصول شده هیچ تناسبی با میزان در نظر گرفته شده آن ندارد و با درصد تحقق درآمد مالیاتی بسیار کمی مواجه هستیم. قدس در پاسخ به اینکه آیا این مالیات مطابق قانون معافیتی نیز دارد؟ اظهار کرد: اساس تبصره‌های ماده 53، ماده 55 و 57 قانون مالیات‌های مستقیم، گروهی از افراد از جمله خانه‌های سازمانی که تحت مالکیت اشخاص حقوقی هستند، املاکی که مورد سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند یا اجداد و افراد تحت تکفل مالک باشند، املاکی که به‌طور مجانی، در تصرف وزارتخانه‌‎ها و موسسات دولتی، دستگاه‌هایی که بودجه آنها به وسیله دولت تامین می‌شود، شهرداری‌‌ها و دهیاری‌ها هستند، مالکان مجتمع‌‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ‌ساخته می‌شوند و املاک مورد اجاره در تهران تا 150 متر مربع و در سایر نقاط تا 200 متر مربع از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۱ معاف هستند. این کارشناس مسکن همچنین یادآور شد که بر اساس اطلاعیه سازمان امور مالیاتی کشور، صاحبان املاک اجاری تا پایان تیر ماه فرصت دارند تا برای ثبت نام اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۱ و از طریق سامانه estr.tax.gov.ir اقدام کنند. او همچنین با اشاره به اثرگذاری معافیت‌های مالیاتی بر اندک بودن درآمدهای مالیاتی دولت اظهار کرد: یکی از مهم‌ترین دلایل تحقق اندک مالیات بر اجاره، همین معافیت‌های مالیاتی بر اساس متراژ است. در شرایطی که عمده واحدهای مسکونی کشور به سوی واحدهای با متراژ کم پیش رفته و از طرفی میزان اجاره‌بها نیز رشد بسیار زیادی داشته مشخص نیست علت معافیت در نظر گرفته شده برای این واحدهای مسکونی اجاره داده شده بر اساس متراژ چه مبنایی دارد و دولت و مجلس باید در قوانین پیش رو به حل این مساله بپردازند.  او افزود: این ظرفیت قانونی باید اصلاح شده و در کنار یک ساختار اطلاعاتی دقیق قرار گیرد تا زمینه کنترل بازار مسکن از طریق سیاست‌گذاری در این حوزه مهیا شود. به معنای دیگر در شرایط فعلی این ظرفیت قانون مغفول مانده و نمایندگان مردم باید با استفاده از احیای این ظرفیت یک ابزار دیگر را به جعبه ابزار مجری اضافه کنند تا ساماندهی بازار به شرایط بهتری برسد و از طرفی درآمدهای کشور نیز از این محل دیگر مغفول واقع نشود.

   بازار مسکن  نیازمند خروج تقاضای سرمایه‌ای 

یکی از مهم‌ترین خلاهایی که به اثربخش نشدن سیاست‌های مالیاتی منتهی می‌شود، توجه به سامانه ملی املاک و اسکان و زیرساخت همچنان نامهیا بودن این ابراز است، اگر این سامانه مالیاتی در حال حاضر به‌طور کامل فعالیت خود را ادامه می‌داد، بازار چه شرایطی را تجربه می‌کرد؟ قدس در پاسخ به این سئوال اظهار کرد: با وجود تلاش قابل توجه دولت سیزدهم در حوزه ساخت مسکن، بازار این بخش از اقتصاد به منظور ساماندهی نیاز جدی به خروج تقاضای سرمایه‌ای دارد که در 8 سال گذشته بازار را اشباع و زمینه رشد قیمت را مهیا کرده‌ است. در همین راستا مسوولیت ایجاد زیرساخت جمع‌آوری اطلاعات در قالب سامانه ملی املاک و اسکان به وزارت راه و شهرسازی داده شده است. بر اساس آخرین پیگیری‌های صورت گرفته در این حوزه این سامانه با وجود ادعای مدیران دولت قبل مبنی بر تکمیل شدن و همچنین تلاش صورت گرفته در دولت فعلی همچنان با مشکلات گسترده‌ای دست و پنجه نرم می‌کند و به نظر می‌رسد وزارت راه با همان انگیزه ساخت مسکن باید زمینه اصلاح سازوکار فعالیت سامانه املاک به منظور خود اظهاری مردم و ساماندهی بازار مسکن را مهیا نماید. او افزود: ما اگر بخواهیم برنامه‌ریزی مشخص و دقیقی برای بازار مسکن داشته باشیم، نیاز به اطلاعات داریم و این اطلاعات باید از طریق سامانه ملی املاک و اسکان اخذ شود. مادامی‌که این اطلاعات وجود نداشته باشد، هیچ برنامه‌ای دقیق نیست. همین الان آمار دقیق بازار مسکن دارد از بانک مرکزی و مرکز آمار بیرون می‌آید و آمار وزارت راه و شهرسازی عمدتا قدیمی است. قدس تصریح کرد: بر مبنای اصلاحیه ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم قرار بود تا انتهای فروردین ماه دستورالعمل استفاده از سامانه ملی املاک و اسکان و همچنین مالیات بر خانه‌های خالی توسط 2 وزارت‌خانه دولت تدوین شود، اما هنوز دستورالعملی معرفی نشده و به نظر می‌رسد این دستورالعمل تدوین نشده است.