گروه راه و شهرسازی|
رشد قیمت مسکن طی چند دهه اخیر در وهله نخست تابع سیاست‌های کلان اقتصادی کشور و در واقع معلول یا یکی از نشانه‌های «بیماری هلندی» اقتصاد ایران بوده است و همزمان نقش بالابر «اجاره‌بها» را نیز ایفا می‌کرده است. به عبارت دیگر، مسکن به عنوان کالای غیرقابل تجارت، در موج‌های تورمی ناشی از سیاست‌های اقتصادی دهه‌های اخیر، «جاذب» بیشترین تورم بوده و از همین رو، به عنوان پناهگاه امن نقدینگی در شرایط تورمی شناخته شده و می‌شود. در همین حال، «اجاره‌بها» خود تابع «قیمت» مسکن است. در این حال، به نظر می‌رسد، بازار اجاره طی یکی دو سال گذشته، به تدریج تحت تاثیر مهاجرت‌های داخلی و خارجی نیز بوده است. به گونه‌ای که به گفته دکتر کمال اطهاری، اقتصاددان، «در فرایند چند سال گذشته جمعیت ساکن سکونتگاه‌های غیررسمی از 20 درصد به 30 درصد افزایش پیدا کرده است. همچنین نظام کج کارکرد کشاورزی در ایران و انقلاب خرده‌بورژوازی و به نوعی تقسیم زمین باعث امواج جدیدی از مهاجرت روستایی به کلان‌شهرها شده به‌طوری که کل روستاها در حال ریشه‌کن شدن هستند.» از سوی دیگر، از 9 ماه پیش تاکنون، با سقوط دولت قانونی مستقر در افغانستان و استقرار «امارت اسلامی» در همسایه شرقی، موج مهاجرت افغانستانی‌ها به ایران و به ویژه به کلان‌شهرهای کشور چندین برابر سال‌های قبل، دچار جهش شده است. در نخستین روزهای سال 1401 با افزایش چشمگیر جمعیت افغانستانی‌ها در مراکز عمومی پایتخت همچون دریاچه چیتگر، میدان آزادی و ... موج مهاجرت افغانستانی‌ها به‌طور ملموس و به عینه از سوی شهروندان مشاهده و تصاویر مربوطه در کانال‌های تلگرامی و واتس آپی داغ شد. در همان ایام بود که برخی از مسوولان از جمله مقام‌های مسوول در سازمان راهداری اعلام کردند که روزانه حدود 5 هزار نفر از اتباع افغانستان از مرزهای زمینی به‌طور رسمی وارد کشور می‌شوند. همزمان، برخی برآوردها نیز با استناد به ورود غیرقانونی گروه‌هایی از اتباع افغانستان به ایران، جمعیت روزانه ورودی به کشورمان را تا 10 هزار نفر تخمین زدند. از این رو، می‌توان با یک حساب سرانگشتی، گفت که طی 270 روز گذشته، حداقل یک میلیون و 350 هزار تا 2 میلیون و 700 هزار نفر از اتباع افغانستانی وارد ایران شده‌اند. بی‌گمان، این جمعیت قابل توجه در کوتاه‌مدت و به‌طور فوری نیازمند، مسکن اجاره‌ای هستند. به همین دلیل، در تمام قیمت‌های موجود اجاربها در کلان‌شهرها، میزان تقاضا برای مسکن اجاره‌ای بالا رفته و منجر به جابه‌جایی منحنی تقاضا شده است.این در حالی است با جهش چند باره قیمت مسکن در طی سال‌های اخیر، بخش قابل توجهی از «نیاز» به مسکن ملکی به شکل «تقاضای موثر» در بازار اجاره رخ نموده است. و به عبارتی، تعداد فایل‌های اجاره در برابر جمعیت متقاضی کمتر و کمتر شده است و همین عامل نیز منجر به رشد اجاربها شده است. بنابراین اگر تا قبل از سال 1400 موتور رشد اجاربها، از سوخت «تورم» جان می‌گرفت و فعالیت می‌کرد، از سال گذشته عامل تازه «مهاجران خارجی» به کشور بازار اجاره را دستخوش تغییر کرده است.
اجحاف از سوی اقتصاد کج کارکرد
در این حال، کمال اطهاری، کارشناس اقتصاد مسکن درباره التهابات بازار اجاره و دلایل افزایش جهشی نرخ اجاره اظهار کرد: اکثر موجران بنا بر نرخ تورم، درآمد خود از اجاره دادن ملک را تعیین می‌کنند و به دنبال آن هستند که با درآمد حاصل از اجاره هزینه‌های خود را پوشش دهند و این در حالی است که هزینه‌ها هم به‌شدت افزایش پیدا کرده و نمی‌توان مسوول این اجحاف را موجران دانست بلکه این اجحاف از سوی یک اقتصاد کج‌کارکرد صورت می‌گیرد.
این کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با ایلنا با بیان اینکه در این نوسانات فصلی و انتظارات تورمی امکان افزایش نرخ اجاره از نرخ تورم وجود دارد، گفت: نرخ اجاره مانند فنر فشرده شده و با افزایش نرخ تورم خود را به سطح سایر قیمت‌ها رساند وگرنه در چندین سال گذشته شاهد آن بودیم که نرخ اجاره تا حدودی کمتر از نرخ تورم پیش می‌رفت. اطهاری افزود: این شرایط بیانگر این است که دولت نمی‌تواند قواعد توسعه را در اقتصاد و در عرصه اجتماعی رعایت کند و دولت‌ها در سال‌های گذشته آن قواعدی که برای اقتصاد توسعه‌ای نیاز است را رعایت نکردند و فاقد الگوی توسعه بودند، به ویژه آنکه پس از برنامه چهارم توسعه شاهد ایجاد چنین وضعی هستیم. این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: ایران فاقد سیاست اجتماعی و الگوی اقتصادی است و اساسا سیاست اجتماعی برنامه‌ریزی نشده که مسکن اجتماعی با ساماندهی مستاجران را هدف قرار دهد و در گذشته دو بار طرح جامع یک بار در سال 1384 و یک‌بار هم در سال 1394 کنار گذاشته شد.
سیستم مسکن کشور بر رانت استوار است
اطهاری افزود: دو جناحی که مخالف از هم قرار داشتند، از طرح جامع مسکن روی‌گردان شدند چراکه هر دو این جریان به دنبال ادامه تراکم فروشی بودند در حالی که در هیچ کجای دنیا درآمد از تراکم فروشی معنا و مفهوم ندارد. سیستم مسکن کشور هم بر رانت استوار است در حالی که نئولیبرالیسم بر رانت نیست بلکه روی تولید ارزش افزوده استوار است و اگر یک جریان رانتی بر روی کار باشد سرمایه‌داری هم از بین می‌رود. وی گفت: در سیستم جامع مسکن، مسکن اجتماعی تعریف شده و هدف این بوده که با اجرای این طرح برابری نسبی ایجاد شود و در کشوری مانند آلمان هم کارگران با مزد و حقوق نمی‌توانند مسکن مناسب خانوار خود تهیه کند و در این سیستم هم مسکن اجتماعی تعریف شده اما در ایران تولید مسکن براساس رانت است و سیستم جامعی در این باره وجود ندارد که در این شرایط افزایش اجاره‌بها هم صورت می‌گیرد. این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: در این شرایط است که هر قدر هم مزد و حقوق، افزایش پیدا کند باز هم کفاف هزینه‌ها به ویژه هزینه‌های مسکن را نمی‌دهد و مسکن اجتماعی ضروری است و در امریکا هم که نظام بازار آزاد حاکم است، هم مسکن اجتماعی وجود دارد. اطهاری گفت: مسکن اجتماعی یک بسته‌ای است که مسکن استیجاری بخشی از آن محسوب می‌شود و اساسا نهضت ملی مسکن هیچ یک از سیاست‌های مسکن اجتماعی را محقق نمی‌سازد. در طرح مسکن اجتماعی چیزی شبیه به طرح پیاده شده در امریکا، توانمندسازی سکونتگاه‌های غیر رسمی وجود داشت. به گونه‌ای که سیستم بانکی به‌طور بلوغ یافته به عنوان پشتیبان وارد بازار مسکن می‌شوند و اجازه خرید و فروش را دارند و اگر این سیستم بلوغ یافته وجود نداشته باشد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن محقق نخواهد شد.
کنار گذاشتن طرح جامع مسکن در 84
وی با اشاره به حذف طرح جامع مسکن در سال‌های گذشته ادامه داد: وقتی طرح جامع مسکن در سال 84 و در دولت احمدی‌نژاد کنار گذاشته شد نماینده‌های امور مسکن در آن دوران، به صراحت اعلام کردند که نیازی به نظام استیجاری نداریم و در نهایت طرح مسکن مهر پیاده شد.
اطهاری درباره نظام مسکن استیجاری برنامه‌ریزی شده در طرح جامع مسکن اظهار کرد: بعد از انقلاب در نظام برنامه‌ریزی برای اولین‌بار واژه نظام استیجاری در ایران عنوان شد که در آن نظام، حقوق بگیرهای جوان و زوج‌های جوان در اولویت بودند تا از این فرصت استفاده کنند که در یک چشم‌انداز مشخص صاحب مسکن شوند اما هیچگاه این طرح عملی نشد. این کارشناس اقتصادی مسکن با اشاره به گسترش شهرها و افزایش حاشیه نشینی گفت: در دهه‌های گذشته کلان‌شهرها به دلیل گسترش شهرک‌های صنعتی در حال گسترش بودند و از این رو اساس ماموریت اصلی شهرهای جدید پشتیبان و توانمندسازی بوده است. وی ادامه داد: طرح جامع در حال تکمیل شدن بود و از این رو در همان سال‌ها مقوله سکونتگاه‌های غیر رسمی و توانمندسازی ارایه شد و تمام این موارد در طرح جامع مسکن تبلور پیدا کردند اما این طرح از برنامه چهارم توسعه کنار گذاشته شد و قانون جامع رفاه و تامین اجتماعی هم در عمل به اجرا نرسید. از آنجایی که سیستم توسعه از لحاظ نهادی کج کارکرد بود از همان زمان نئوفئودالیسم در اقتصاد ایران و اجتماع ایران حاکم شد. اطهاری با اشاره به تبعات اجتماعی معضل
اجاره نشینی در کلان‌شهرها گفت: تبعات اجتماعی به وجود آمده از افزایش نرخ اجاره امروز به عیان در جامعه دیده می‌شود و خشنوت در حال گسترش است و کشوری که وارد اقتصاد دانش بنیان نشود، حذف تمدنی در آن شکل می‌گیرد. این کارشناس اقتصادی تاکید کرد: امروز دیگر مسوولان نمی‌توانند پشت‌بام خوابی را تکذیب کنند چراکه این سبک زندگی را در کشورمان می‌بینیم.
رشد جمعیت حاشیه‌نشین
وی با اشاره به افزایش جمعیت حاشیه‌نشینی گفت: در فرایند چند سال گذشته جمعیت ساکن سکونتگاه‌های غیررسمی از 20 درصد به 30 درصد افزایش پیدا کرده است. همچنین نظام کج کارکرد کشاورزی در ایران و انقلاب خرده‌بورژوازی و به نوعی تقسیم زمین باعث امواج جدیدی از مهاجرت روستایی به کلان‌شهرها شده به‌طوری‌که کل روستاها در حال ریشه کن شدن هستند. از سوی دیگر افزایش اجاره‌بها و هزینه‌های زندگی باعث می‌شود که خانوار کم درآمد شهری به سمت سکونتگاه غیر رسمی و حاشیه‌نشینی هدایت شوند و سرعت حاشیه‌نشینی از نیمه دهه 90 به‌طور قابل توجهی افزایش یافته است.
