برخورد با «توافق» موجر و مستاجر!
گروه راه و شهرسازی|
با فروکش بیماری کرونا در کشور، اگر چه ستاد مقابله با کرونا در سال جاری به مساله تعیین سقف افزایش اجاره‌بها ورود نکرد، اما جای خود را به «ستاد تنظیم بازار» داده است تا سقف افزایش اجاره‌بها در تهران حداکثر ۲۵ درصد و سایر شهرها ۲۰ و ۱۵ درصد اعلام شود. به موازات مصوبه ستاد تنظیم بازار، نمایندگان مجلس نیز چهارشنبه هفته گذشته دو فوریت طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی را تصویب کردند. این در حالی است که بر اساس آمارهای رسمی، طی 8 فصل گذشته، هیچگاه افزایش اجاربها در قراردادهای تمدیدی اجاره، مطابق با سقف اعلامی دولت نبوده است و در سطوح بسیار بالاتری از آن ثبت شده است. به عبارت دیگر، تجربه دو سال گذشته نشان می‌دهد که قیمت‌های دستوری در بازار اجاره خریداری ندارد و عملا موجران و مستاجران به توافق رسیده‌اند که از «دستور» دولت عدول کنند و سطوح بالاتر سقف اجاره‌بها را شکل دهند. سویه دیگر توافق موجر و مستاجر حاکی از این است که مستاجران بنا به دلایل مختلف و از جمله رشد جهش وار اجاره‌بها، حاضر به جابه‌جایی نشده‌اند و در مذاکره و چانه‌زنی با موجران خود، به توافق رسیده‌اند. به‌طور قطع، این توافق، برای مستاجرانی که قرارداد خود را تمدید کرده‌اند، واجد منفعت بوده است، در غیر این صورت، مستاجر می‌توانسته‌اند با پیدا کردن منزلی دیگر، جابه‌جا شود. در این حال، رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی در این باره گفته است، با توافق پشت‌پرده موجر و مستأجر برخورد می‌کنیم. این در حالی است که بر اساس، شرع اسلام و همچنین قوانین مدنی موجود در کشور، مداخله دولت در مالکیت افراد (از جمله موجران) مجاز نیست. افزون بر این، دولت نباید در توافق میان افراد حقیقی و حقوقی مداخله کند. به عبارتی، اگر موجر و مستاجری در پشت پرده یا در روی پرده، به این نتیجه رسیدند که مبلغ اجاره را بیش از سقف تعیین شده توسط دولت افزایش دهند، دولت حق مداخله ندارد. از این‌رو، به نظر می‌رسد، اظهارات وزیر راه مبنی بر برخورد با توافق موجر و مستاجر فراتر از سقف‌های تعیین شده، وجاهت شرعی و قانونی ندارد.
برخورد تعزیرات با مشاوران املاک
آن طور که خبرگزاری‌های داخلی گزارش کرده‌اند، در جلسه ستاد تنظیم بازار که به ریاست محمد مخبر معاون اول رییس‌جمهور برگزار شد، با بررسی بسته سیاستی وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن، سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن نسبت به اجاره‌بهای سال 1400، در تهران حداکثر 25 درصد، کلان‌شهر‌های بالای یک میلیون نفر جمعیت 20 درصد و سایر شهرها 15 درصد به تصویب رسید. براساس این مصوبه، سازمان تعزیرات حکومتی مکلف شد تا با مشاوران املاک متخلف که این سقف افزایش را رعایت نکنند، برخورد کند. بر این اساس، همچنین وزارت راه و شهرسازی موظف شده به انعکاس و معرفی واحد‌های مسکونی خالی از سکنه به سازمان امور مالیاتی برای اخذ مالیات مطابق قانون اقدام کند.
برخورد با توافق پشت پرده متعاملین!
وزیر راه و شهرسازی با اشاره به تعیین سقف افزایش نرخ اجاره مسکن در سال ۱۴۰۱، گفت: با توافق پشت‌پرده بین موجر و مستاجر به‌شدت برخورد خواهیم کرد. قاسمی اظهار کرد: یکی از موضوعات بسیار مهم افزایش اجاره‌بها مسکن است. آنچه مشخص شده حداکثر افزایش نرخ اجاره مسکن در تهران 25 درصد است. وی در پاسخ به این پرسش که ملاک این 25 درصد چیست، تصریح کرد: کار کارشناسی ستاد تنظیم بازار صورت گرفته است، در گذشته هم این را داشتیم. امسال با توجه به افزایش تورم، ستاد تنظیم بازار با رقم 25 درصد موافقت کرد و قابل افزایش نیست. وی افزود: بنابراین هر بنگاه املاکی این را انجام دهد-بالاتر از سقف تعیین شده- تخلف محسوب می‌شود و جزو مصوبات تنظیم بازار است که با آن برخورد می‌شود. بر اساس کد رهگیری کاملا مشخص است و می‌توانیم تشخیص بدهیم که اجاره‌بهای مسکن در یک واحد چه میزانی بوده و امسال چه میزانی افزایش می‌یابد. قاسمی در واکنش به توافق پشت‌پرده موجر و مستأجر گفت: این یک تخلف بزرگ محسوب می‌شود، گزارش‌ها پنهان نمی‌ماند و گزارش داده شود برخورد جدی صورت می‌گیرد و کسانی که با این شیوه عمل کنند حتما پشیمان می‌شوند. به گزارش تسنیم، مرکز آمار ایران اواخر فروردین امسال با اشاره به افزایش 28.1 درصدی نرخ اجاره‌بها مسکن در زمستان 1400 اعلام کرده بود: «در فصل مورد اشاره متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، برابر با 50.9 درصد بوده است.»
راهکار واقعی حمایت از مستاجران؟
به گزارش «تعادل»، بیش از 80 درصد از موجران کشور، مالکان خرده پا به شمار می‌روند که اجاره حاصل از آپارتمان اضافه آنها، به نوعی کمک هزینه معیشت آنها به شمار می‌رود و در واقع، اجاره داری حاکم بر بازار اجاره کشور، سنتی است و حرفه‌ای نیست و به همین دلیل، دولت و مجلس مجاز به تشدید فشارهای اقتصادی روی قشر «موجر» خرده پا با هدف حمایت از «مستاجر» نیست. از این رو، باید در حمایت از مستاجران راهکارهای دیگری به غیر از قربانی کردن موجران را جست‌وجو کند. بی‌گمان، موجران علی رغم تبلیغاتی که علیه آنها می‌شود و حتی در فرهنگ عمومی جامعه نیز سویه‌های منفی علیه آنها وجود دارند، در زمره افراد خدوم به جامعه به شمار می‌روند، چرا که ملک یکی دو میلیاردی خود را که مستاجر با بیش از 60 سال کار نمی‌تواند به آن دسترسی داشته باشد را در ازای دریافت اجاره مورد توافق، در اختیار مستاجر قرار می‌دهد. از این رو، در صورتی که با تدوین و تصویب برخی قوانین، عرصه بر موجران تنگ شود، مسائل و مشکلات دیگری در بازار اجاره ایجاد خواهد شد و دعواهای حقوقی میان موجر و مستاجر بیشتر خواهد شد. اما راهکار واقعی حمایت از مستاجر چیست؟ در گام نخست، باید تصریح کرد که بازار اجاره نیز متاثر از شرایط کلی اقتصاد است. پس دولت باید با اتخاذ سیاست‌های درست و دقیق اقتصادی و سیاست خارجی، زمینه‌های رشد اقتصاد و افزایش درآمد سرانه مردم را فراهم آورد. یعنی مسیری برخلاف مسیر طی شده در دهه 1390 خورشیدی در پیش گیرد تا بلکه شرایط معیشت مردم (هم موجر و هم مستاجر) بهبود یابد.
مشاوران املاک: بانک‌ها بازار مسکن را به‌هم ریخته‌اند نه ما
عبدالله اوتادی، عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک اظهار کرد: تا وقتی دست بانک‌ها که بزرگ‌ترین دلالان و سودگران بازار مسکن هستند از این بخش خارج نشود، دولت نمی‌تواند کاری برای بازار مسکن انجام دهد.تا زمانی که نتوانیم عرضه و تقاضا را متناسب کنیم، نمی‌توانیم برای مستأجران کاری از پیش ببریم. عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با تسنیم افزود: در زمان حاضر یک سازنده برای دریافت جواز ساخت یک تا یک سال و نیم دوندگی می‌کند. برای سازندگان این رویه صرف نمی‌کند چراکه با نوسان قیمت مصالح ساختمانی روبرو هستند، ضمن اینکه با مقررات دشوار شهرداری هم ساخت‌وساز مسکن در کشور سخت شده است. وی ادامه داد: در گذشته شهرداری تا 5 طبقه را مجوز ساخت می‌داد اما الان این به سه طبقه کاهش یافته است، این مساله باعث شده است عرضه و تقاضا با هم نخواند. اوتادی با اشاره به اینکه حدود یک سال از روی کارآمدن دولت جدید می‌گذرد اما هنوز یک میلیون مسکن ساخته نشده است، اضافه کرد: امیدواریم این اتفاق بیفتد و یک میلیون مسکن وارد بازار شود، اما متأسفانه بانک‌ها با پول مردم در کار خرید ملک هستند. بانک‌ها هر زمان که بخواهند از طریق بانک مرکزی قیمت‌ها را افزایش می‌دهند. وی یادآور شد: در گذشته با اینکه قیمت مسکن در بازار بین 8 تا 10 درصد افزایش می‌یافت، اما بانک مرکزی اعلام می‌کرد که قیمت مسکن 40 درصد افزایش یافته است! عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک اظهار کرد: این کار باعث افزایش قیمت در بازار مسکن می‌شد و خرید مسکن برای جوانان به یک آرزو تبدیل شده است. الآن وزیر می‌گوید 700 میلیون تومان وام خرید می‌دهند، سوال این است که وام مذکور با چه شرایطی قرار است پرداخت شود؛ میزان سود و اقساط آن چقدر خواهد بود. با اطمینان می‌گویم که حداقل باید 1.5 میلیارد تومان بازپرداخت شود. آیا یک جوان با حقوق و دستمزد و تورم موجود می‌تواند هم مخارج زندگی خود را تأمین کند و هم اقساط وام را؟ وی بیان کرد: اگر شخصی بخواهد همین الان برای خرید مسکن از کارکرد خودش اقدام کند به‌هیچ‌عنوان نمی‌تواند. امروز دوره انتظار خرید مسکن به 100 سال افزایش یافته است، امیدواریم اتفاق خوبی در بخش مسکن روی دهد. اوتادی با اشاره به ثبت‌نام نهضت ملی مسکن، گفت: باید دوره ثبت‌نام در این طرح محدودیت نداشته باشد، در غیراین‌صورت کسانی که ثبت‌نام کرده‌اند امتیاز خود را می‌فروشند، اینها عموماً دلال هستند.
چرا مستاجر مالیات ارزش افزوده بدهد؟
وی با اشاره به مالیات بر ارزش افزوده در بخش اجاره مسکن، اظهار کرد: سازمان امور مالیات می‌گوید «کاری نداریم که از مستأجران بگیرید یا خیر.»، مستأجری که هر سال جابه‌جا می‌شود چه‌دلیلی دارد مالیات ارزش‌افروده پرداخت کند؟ این مالیات بابت چیست؟ عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک با یادآوری اینکه طی دو سال اخیر سقف افزایش نرخ اجاره 25درصدی برای تهران اعلام شده است، اضافه کرد: آیا این سقف رعایت شده است؟ در دولت‌های قبل بین 7 تا 13 درصد با توافق مالک و مستأجر نرخ اجاره مسکن افزایش یافت. مالکان با توجه به تورم کشور ملکی را که امسال یک میلیارد تومان خریده‌اند سال بعد چندین برابر سود می‌برند، اما مستأجران مجبورند به‌دلیل تورم به حاشیه شهرها نقل مکان کنند. وی از راه‌اندازی کمپینی تحت عنوان «نه به اجاره‌های نامتعارف» توسط مشاوران املاک خبر داد و گفت: این کمپین توسط مشاوران املاک تهران راه‌اندازی شده است. برخی مالکان متأسفانه واحد مسکونی خود را با نرخ‌های اجاره نامتعارف در بنگاه‌ها فایل می‌کنند و همکاران بنده از گرفتن این فایل‌ها معذور هستند. امیدواریم سایت‌ها هم همین کار را انجام دهند تا شرایط و بستری فراهم شود قیمت‌گذاری مناسبی در این رابطه صورت گیرد.
