گروه راه و شهرسازی|
در پی مسکوت ماندن طرح اجاره‌داری حرفه‌ای در دولت و افزایش فشارهای مالی بر مستاجران، علی خضریان، سخنگوی کمیسیون اصل نود مجلس شورای اسلامی از تهیه طرحی برای کنترل اجاره‌بهای واحدهای مسکونی خبر داده و گفته است، در این طرح، تلاش شده با بهره‌گیری از امتیازاتی نظیر دریافت تسهیلات بازسازی مسکن به صورت خارج از نوبت و نحوه بازپرداخت آسان‌تر و همچنین تغییر نرخ عوارض و مالیات وصولی از موجران بر مبنای نرخ اجاره، زمینه کنترل بازار اجاره مسکن فراهم شود.
به گزارش «تعادل»، از آنجا که اجاره‌بها تابع شرایط کلی اقتصاد، قیمت مسکن و میزان نیاز مالی موجر است، دو مشوق یاد شده از سوی سخنگوی کمیسیون اصل نود مجلس در حل بحران اجاره نشینی کارآمدی نخواهد داشت. چه آنکه از سویی، میزان تسهیلات تعمیرات مسکن در تهران حداکثر 80 میلیون تومان است که با توجه به افزایش قابل توجه میزان رهن و اجاره طی سال‌های اخیر و به ویژه در سال 1400 این رقم جذابیت بالایی برای موجران نخواهد داشت. از سوی دیگر، نرخ عوارض شهرداری نیز اینک به اندازه‌ای اندک است که کاهش دوباره آن برای موجران تفاوت چندانی را ایجاد نمی‌کند. از سوی دیگر، از آنجا که موجران دارای واحدهای با مساحت تا 120 مترمربع (حدود 90 درصد واحدهای اجاره‌ای در این دسته قرار دارند) از پرداخت مالیات بر اجاره معاف هستند، خود به خود قانون گذار در این رابطه نیز خلع سلاح است و نمی‌تواند مشوقی تعریف کند. چه آنکه حدود 90 درصد موجران بنا به دلیل گفته شده، معاف از پرداخت مالیات هستند. از این رو، راهکارهای واقعی ساماندهی به بازار اجاره را باید در ثبات بخشی به اقتصاد کلان از طریق مهار تورم، افزایش رشد اقتصادی، ایجاد فرصت‌های شغلی پایدار و... سراغ گرفت.
1400 ؛ سال فوران اجاره‌بها
به گزارش «تعادل»، از اردیبهشت سال 1400، همزمان با افت تورم نقطه‌ای قیمت مسکن، رشد اجاره‌بها شتاب گرفت تا اینکه در مهرماه سال گذشته به اوج خود رسید و یک رکورد تاریخی را ثبت کرد. بر این اساس، متوسط اجاره‌بهای مسکن در مهرماه سال 1400 بیش از ۴۸درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل جهش کرد و همه نرخ‌های رشد میانگین سالانه طی سه دهه گذشته را پشت سر گذاشت. اما این رکورد شکنی محدود به مهر ماه باقی نماند و در آبان ماه دوباره رکورد تازه‌ای را در تاریخ ثبت کرد و به 52 درصد رسید، در حالی که تورم نقطه‌ای قیمت مسکن در این ماه به یک سوم این رقم نزول کرده بود. تحت چنین شرایطی بود که بانک مرکزی در گزارشی تحت عنوان «تحلیل تحولات اقتصاد کلان و اقدامات بانک مرکزی» دلیل تورم آبان‌ماه 1400 را رشد نرخ اجاره‌بهای مسکن اعلام کرد. در آخرین ماه پاییز اما تورم نقطه‌ای اجاره‌بها با اندکی افت، در کانال 50 درصد باقی ماند و بازهم باعث شگفتی شد. آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرد، بررسی شاخص کرایه مسکن در شهر تهران و کل مناطق شهری در آذرماه سال 1400 نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل51.2 و 54.2 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است . این پدیده نوظهور در بازار اجاره در دیماه 1400 نیز با اندکی افت، دوباره تکرار شد، به گونه‌ای که اجاره‌بها در دی ماه سال جاری نسبت به دی ماه سال گذشته ۵۰.۷ درصد رشد کرد و شکاف میان تورم نقطه‌ای قیمت مسکن با تورم نقطه‌ای اجاره‌بها، به بیش از 30 درصد رسید. همچنین بر اساس گزارش بانک مرکزی نرخ اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران و کل مناطق شهری طی اسفندماه سال گذشته حاکی از رشد به‌ترتیب 45.8 و 50.2 درصدی نسبت به اسفندماه سال 99 است.
ورود به فاز تازه از مهرماه
بررسی‌ها و مشاهدات «تعادل» نشان می‌دهد، وضعیت تورم اجاره‌بها در سال گذشته و به ویژه از مهر ماه وارد فاز تاره‌ای شده و همزمان به دلیل افت تورم ماهانه قیمت مسکن، دچار گسل بسیار بزرگی میان این دو شاخص شده است. چنین شکافی، البته با حجم و مساحت بسیار کمتری در طی فاصله یک ساله میان مرداد 1398 تا مرداد 1399 ایجاد شده بوده است. به این ترتیب، می‌توان گفت که در سال ۱۴۰۰ فشار زیادی به مستاجران ایرانی وارد شده است و بیش از نیمی از مستاجران تورم بالاتر از نرخ میانگین کشور را تجربه کرده‌اند. آنگونه که مرکز آمار ایران گزارش کرده است، مستاجران در بهار و تابستان 1400 بیشترین تورم اجاره‌بها در پنج سال گذشته را تجربه کرده‌اند. بر اساس جدیدترین گزارش مرکز آمار، تورم سالانه اجاره‌بهای مسکن در تابستان ۱۴۰۰ به ۲۷.۶ درصد رسیده و این شاخص در بهار امسال ۲۸.۸ درصد بوده است که این اعداد بالاترین نرخ تورم سالانه اجاره‌بها از سال ۹۵ تاکنون است.
علل رشد تورم اجاره‌بها
به گزارش «تعادل»، بی‌گمان مهم‌ترین عامل در رشد جهش وار اجاره‌بها طی ماه‌های اخیر را باید در فضای ناپایدار و متشنج اقتصاد کلان سراغ گرفت، جایی که از ناحیه رشد پایه پولی، حجم نقدینگی و تورم دچار عفونت شده و این عفونت را به قیمت کالاها و خدمات نیز سرایت داده است. همانطور که می‌دانیم، بیش از 80 درصد از موجران ایرانی، اشخاص حقیقی هستند و دریافت اجاره ملک به نوعی کمک هزینه تامین معیشت آنها به شمار می‌رود و از همین رو است که یکی از عوامل کلیدی اما پنهان در تعیین نرخ اجاره‌بها حتی از سال‌های گذشته، میزان نیاز موجر به نقدینگی ماهانه بوده و هست. از این رو، طبیعی است که با رشد مخارج زندگی، موجران نیز به فکر افزایش اجاره‌بها بر می‌آیند. در عین حال، سایر عوامل همچون رشد شدید قیمت مسکن طی سال‌های گذشته، کمبود فایل‌های اجاره متناسب با حقوق و دستمزد مستاجران، و مداخله دستوری دولت در تعیین سقف رشد سالانه اجاره‌بها در دو سال اخیر را نباید از نظر دور داشت.
طرح تازه مجلس برای کنترل اجاره‌بها
در چنین شرایطی است که علی خضریان نماینده تهران طی یادداشتی با عنوان «راهی برای ساماندهی مسکن» از طرح تازه مجلس خبر داده است. به گزارش ایسنا، در این یادداشت آمده است: «یکی از اصلی‌ترین مشکلات عموم مستاجران، افزایش افسار گسیخته اجاره مسکن و فشار مالی سنگینی است که در طول سال جهت پس‌انداز رهن یا پرداخت اجاره‌بهای ماهیانه متقبل می‌شوند. لذا پس از مشورت با جمعی از کارشناسان حقوقی و اقتصادی، طرحی برای کنترل اجاره‌بهای واحدهای مسکونی آماده شده است. البته باید در نظر داشت که بر اثر عدم ثبات اقتصادی، افزایش قیمت‌ها در بخش کالاها و خدمات رخ می‌دهد؛ که منجر به افزایش قیمت در بخش مسکن، و به تبع آن، افزایش نرخ اجاره واحدهای مسکونی استیجاری نمایان خواهد شد و تا زمانی که علت آن پابرجاست، معلول نیز در پی علت باقی می‌ماند. بنابراین حل اساسی مشکل افزایش کلان نرخ اجاره‌بها در گرو کنترل تورم و ایجاد شرایط پایدار اقتصادی است و نمی‌توان انتظار داشت تا زمانی که تورم دو رقمی در بخش‌های مختلف تداوم دارد، موجران با نرخ‌های ثابت یا با افزایش اندک مبادرت به اجاره واحد مسکونی خود نمایند. اما از سوی دیگر قیمت فعلی مسکن و اجاره‌بها، هیچ تناسبی با درآمد اکثریت خانوارها ندارد و مبلغ قابل توجهی از هزینه خانوار صرف بحث تامین مسکن می‌شود و لازم است با عنایت به تصویب قانون جهش تولید مسکن و همچنین مالیات بر خانه‌های خالی در مجلس، اقداماتی جدی از سوی دولت صورت گیرد. لذا بنابر آنچه بیان گردید، حل اساسی مساله افزایش اجاره‌بهای املاک، راهکاری اقتصادی است؛ لیکن می‌توان موضوع را از جنبه حقوقی نیز مورد بررسی قرار داد و راهکارهایی در جهت کنترل اجاره‌بها در نظر گرفت که لازم است مجلس و دولت در حوزه تقنینی و اجرایی اقداماتی را به فوریت انجام دهند. ضمن اینکه باید در نظر داشت مطابق اصول حقوقی (اصل آزادی قراردادها) و فقهی (اصل تسلیط) مداخله اشخاص ثالث از جمله حاکمیت در حوزه توافقات خصوصی افراد از قبیل تعیین میزان ثمن معامله، میزان اجاره‌بها، میزان مهریه و نحوه پرداخت آنها ممنوع شمرده می‌شود و امکان دخالت اجرایی و تقنینی نیست. اما در عین حال با عنایت به اینکه وصول اجاره‌بها توسط موجران، یکی از راه‌های درآمدزایی است؛ حاکمیت می‌تواند در راستای ساماندهی این موضوع، با اتخاذ سیاست‌های تشویقی و تنبیهی، موجران را به اخذ اجاره‌بهای کمتر تشویق و از دریافت اجاره‌بهای غیرمتعارف بر حذر دارد. در طرح آماده شده که طی روزهای آینده نهایی می‌شود، تلاش شده با بهره‌گیری از امتیازاتی نظیر دریافت تسهیلات بازسازی مسکن به صورت خارج از نوبت و نحوه بازپرداخت آسان‌تر و همچنین تغییر نرخ عوارض و مالیات وصولی از موجران بر مبنای نرخ اجاره، زمینه کنترل بازار اجاره مسکن را فراهم کرد.»
امسال وام ودیعه افزایش پیدا می‌کند
در همین حال، احمد دنیامالی، عضو شورای عالی مسکن اظهار کرد: با پیگیری مجلس امسال هم وام ودیعه مسکن ارایه می‌شود و رقم آن افزایش پیدا می‌کند. دنیامالی در گفت‌وگو با ایلنا درباره وضعیت بازار اجاره و اقدامات دولت برای مهار تورم نرخ اجاره اظهار کرد: نرخ اجاره تابعی از شرایط اقتصادی و عرضه و تقاضا است و همچنین میزان عرضه مسکن به ویژه مسکنی که امکان خرید آن از سوی دهک‌های پایین وجود دارد. وی گفت: مشکل بزرگ در حوزه مسکن چه خرید و چه اجاره، این است که با توجه به کاهش ارزش پول ملی کشور امکان خرید مسکن دهک‌های پایین به‌شدت کاهش پیدا کرده و به همین دلیل رویکرد عمده خانوارها به سمت اجاره است و اجاره واحدهایی که سبد خانوار امکان پوشش هزینه‌های آن را دارد. عضو شورای عالی مسکن با بیان اینکه در دهک‌های پایین، مسکن بیشترین سهم را در سبد هزینه‌های خانوار دارد، ادامه داد: سهم مسکن در سبد خانوار دهک‌های پایین بسیار زیاد است به‌طوری‌که بخش‌های مانند هزینه خوراک، آموزش، تفریح و پس‌انداز در سبد خانوار تحت تأثیر هزینه‌های مسکن قرار گرفته‌اند و اختصاص هزینه به آنها بسیار کاهش یافته است. در این شرایط تقاضا برای اجاره نشینی افزایش پیدا کرده است و به همین نسبت امکان خرید و فروش کاهش می‌یابد. عضو شورای عالی مسکن با اشاره به عدم موفقیت دولت در کنترل بازار اجاره با تعیین سقف نرخ اجاره تاکید کرد: البته در کنار این موضوع، دولت باید تلاش کند تا این افزایش لجام‌گسیخته‌ای که در بازار مسکن وجود دارد را مدیریت کند. دولت باید بداند که به صورت دستوری نمی‌تواند نرخ‌های بازار اجاره را مدیریت کند. هر وقت که دولت به صورت دستوری وارد کنترل بازاری وارد شد، به‌طور کامل مشهود به ضرر مردم تمام شد.
وی افزود: عامل موثر در کنترل بازار اجاره افزایش عرضه مسکن متناسب با دهک‌های پایین است که خوشبختانه طبق اعلام وزیر راه و شهرسازی ٧٠ درصد زمین مورد نیاز ساخت ۴ میلیون مسکن طرح جهش تولید تامین شده است.
عضو کمیسیون عمران مجلس با تاکید بر عدم موفقیت دولت در اجاره‌داری حرفه‌ای افزود: دولت هنوز در اجرای طرح اجاره‌داری حرفه‌ای موفق نبوده است. در حالی که اجاره‌داری حرفه‌ای هم روشی برای کنترل بر بازار اجاره بوده اما دولت تاکنون در اجرای آن موفق نبود.
وی گفت: از آنجایی که در بحث مسکن عمده مشکلات مربوط به دهک‌های پایین در کلان‌شهرها است قرار بر این بود که طرح اجاره‌داری حرفه‌ای ابتدا در کلان‌شهرها به اجرا برسد که طبق گزارش‌ها هنوز اقداماتی که تاثیری بر حل مشکل اجاره دهک‌های پایین بگذارد به اجرا نرسیده است.
