مجید اعزازی|
قیمت اسمی مسکن پس از توقف و استراحتی کوتاه در بهمن 1400، در اسفند سال گذشته 6.2 درصد افزایش یافت. در مقابل اما حجم معاملات ملکی 20 درصد رشد منفی را تجربه کرد. به این ترتیب، بازار مسکن در اسفند 1400 روندی کاملا متفاوت از 11 ماهه قبل از خود را ثبت کرد. روندی که در صورت حل و فصل برخی ریسک‌های خارج از بازار مسکن به نظر نمی‌رسد، در فروردین و اردیبهشت سال جاری تداوم داشته باشد. به گزارش «تعادل»، بازار مسکن در 11 ماهه نخست سال 1400، زیر سایه مذاکرات وین در بهار، صبر و انتظار برای استقرار دولت جدید در تابستان، و در نهایت صبر و انتظار برای بلند شدن دود سفید از ساختمان هتل کوبورگ وین، محل مذاکرات هسته‌ای طی پاییز و زمستان سال گذشته، دچار فراز و نشیب‌های قیمتی جزیی شده اما برآیند کار، کاهش تدریجی قیمت اسمی و تخلیه حدود 20 درصد از حباب قیمتی مسکن ثبت شد. با وجود این، آغاز حمله روسیه به خاک اوکراین در نخستین روزهای اسفند 1400 و تحولات تحریم آمیز (علیه روسیه) متعاقب آن، مذاکرات هسته‌ای ایران و 1+4 را به محاق برد. اگر چه هم مقام‌های روسی و هم برخی از مسوولان داخلی پیوند میان مذاکرات یادشده با تحولات جنگی در شرق اروپا را رد و تکذیب می‌کردند اما به مرور زمان هویدا شد که روسیه از امریکا برای تحریم نشدن رابطه تجاری خود با ایران تضمین خواسته است. اگر چه امریکا به این خواسته روس‌ها تن داد اما این ماجرا و به گفته مسوولان ایرانی و امریکایی یکی دو مورد دیگر، باعث تاخیر در دستیابی به توافق هسته‌ای شده است. در چنین شرایطی، روندی نزولی نرخ دلار (به مثابه نماگر انتظارات تورمی)، از ابتدای اسفند سال گذشته تاکنون معکوس شد و نرخ ارز دوباره روندی صعودی در پیش گرفت. به این ترتیب، قیمت هر دلار امریکا در پایان اسفند ماه با 3.23 درصد رشد نسبت به آخرین روز بهمن ماه سال گذشته در بالای مرز 26 هزار تومان تثبیت شد. شاخص کل بازار سهام و سکه طلا نیز به ترتیب رشد قیمت 4.9 و 4.24 درصدی را تجربه کردند. بنا به گزارش مرکز آمار ایران، نرخ تورم عمومی ماهانه در اسفند ماه نیز به 1.3 درصد رسید. از این رو، در صورت تعدیل تورم ماهانه مسکن در اسفند 1400 با نرخ تورم عمومی، مشاهده می‌شود که حدود 5 درصد به قیمت واقعی مسکن در ماه مورد اشاره اضافه شده است که عدد قابل توجهی به شمار می‌رود. اهمیت این عدد، با توجه به افت حدود 20 درصدی حجم معاملات ملکی در اسفند نیز قابل توجه است و نشانه اثرگذاری خیز قیمت ملک بر میزان تقاضا به شمار می‌رود. در واقع، با رشد قیمت‌ها، گروهی از متقاضیان موثر بازار مسکن مجبور به ترک این بازار شدند و در سوی دیگر، گروهی از فروشندگان ملک، از عرضه واحد مسکونی خود با هدف استفاده از رشد قیمت‌ها در سال جدید که به‌طور معمول حدود 20 درصد روی همه کالاها اعمال می‌شود، احتراز کردند. به این ترتیب بود که اصطلاحا معاملات کمتری در بازار مسکن در قیاس با بهمن ماه جوش خورد. در عین حال، واگرایی قیمت مسکن از حجم معاملات ملکی در اسفند سال گذشته نشانه‌ای گذرا از بازگشت رکود – تورمی به بازار مسکن ارزیابی می‌شود. ارایه این توضیح ضروری است که تا پیش از اسفند ماه نیز بازار مسکن در فاز رکود تورمی قرار داشت اما از آنجا که حجم معاملات در ماه یاد شده رکورد تازه‌ای در دوره 11 ماهه از سال 1400 را ثبت کرده بود و همچنین قیمت اسمی مسکن متوقف شد، رکود «شدید» ملک به رکود «اندک» بدل شده بود و انتظار می‌رفت با تداوم تخلیه حباب قیمتی ملک، بازار مسکن طی ماه‌های آتی نیز در فاز رکود اندک باقی بماند و حرکتی آرام را تجربه کند.
متوسط قیمت مسکن در تهران متری ۳۵ میلیون تومان
بانک مرکزی در گزارشی متوسط هر متر مربع واحد مسکونی در تهران را بیش از ۳۵ میلیون تومان و میزان افزایش سالانه قیمت مسکن را ۱۶ درصد اعلام کرد.
در این گزارش متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان اعلام شده در حالی که ماه پیش از آن (بهمن ۱۴۰۰) این شاخص ۳۳ میلیون و ۵۶ هزار تومان در هر مترمربع بود که رشد ۶.۲ درصدی را در پی داشته است. بر این اساس ۶ هزار و ۸۳۴ فقره معامله به ثبت رسید که نسبت به بهمن ماه سال گذشته که تعداد معاملات مسکن ۸ هزار و ۵۳۲ فقره بود، کاهش ۱۹.۹ درصدی داشته است. همچنین نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن (اسفند ۱۳۹۹) که تعداد معاملات مسکن ۵ هزار و ۲۷۳ فقره بود، رشد ۲۹.۶ درصدی را نشان می‌دهد. همچنین متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ماه مشابه سال قبل از آن (اسفند ۱۳۹۹) ۳۰ میلیون و ۲۷۴ هزار تومان بود که افزایش ۱۶ درصدی را شاهد بودیم.
منطقه یک همچنان در صدر
بر اساس گزارش بانک مرکزی، گران‌ترین منطقه پایتخت در اسفندماه سال گذشته منطقه یک با متوسط قیمت ۷۷ میلیون و ۴۶۵ هزار تومان است و پس از آن منطقه ۳ با متوسط متری ۶۵ میلیون و ۱۷۴ هزار تومان گزارش شده است. ارزان‌ترین منطقه نیز منطقه ۱۸ با متوسط متری ۱۶ میلیون و ۵۶۴ هزار تومان و پس از آن منطقه ۱۹ با میانگین هر متر واحد مسکونی ۱۶ میلیون و ۹۷۹ هزار تومان برآورد می‌شود.
بیشترین تعداد معاملات مسکن در ماه گذشته با ۹۷۴ فقره معامله در منطقه ۵ و پس از آن با ۶۴۷ فقره در منطقه ۱۰ به ثبت رسید و کمترین تعداد معاملات نیز در منطقه ۱۹ با ۵۴ و منطقه ۲۰ با ۶۴ فقره معامله انجام شده است.
اثر قیمت مسکن در شمال تهران
خیز 6 درصدی قیمت مسکن در آخرین ماه سال گذشته اما سئوالات را برای کارشناسان ایجاد کرده است. برخی بر این باورند که در پی افزایش قیمت‌ها در مناطق شمالی خصوصاً مناطق یک و ۳ پایتخت باشد که بر متوسط قیمت مسکن شهر تهران اثر گذاشته است. به خصوص که افزایش متوسط قیمت مسکن در بهمن ۱۴۰۰ نسبت به دی ماه سال گذشته ۴ دهم درصد و در دی ماه ۱۴۰۰ نسبت به آذر همان سال، تنها ۱.۱ درصد بوده است. این در حالی است که بررسی قیمت‌ها در بازار مسکن در ۳ ماهه پایانی سال گذشته نشان می‌دهد که قیمت مسکن در مناطقی چون ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ رشد چندانی نداشته و این افزایش قیمت‌ها در مناطق شمالی است که به افزایش متوسط قیمت مسکن در پایتخت منجر شده است. آنگونه که مهر گزارش کرده است، در اسفند سال گذشته متوسط قیمت مسکن در ۴ منطقه مذکور به ترتیب ۱۷.۵، ۱۶.۵، ۱۶.۹ و ۱۸ میلیون تومان در هر متر مربع بوده است؛ این ۴ منطقه تهران در بهمن سال گذشته نیز به ترتیب دارای متوسط قیمت متری ۱۷.۶، ۱۵.۶، ۱۹.۲ و ۱۶.۹ میلیون تومان بوده‌اند. این وضعیت در دی ماه ۱۴۰۰ نیز به ترتیب متری ۱۷.۸، ۱۵.۶، ۱۹ و ۱۶.۹ میلیون تومان بوده‌اند. بنابراین نه تنها قیمت مسکن در مناطق جنوبی پایتخت در اسفند رشد نداشته بلکه حتی در مواردی کاهشی هم بوده است.
بررسی قیمت‌ها در منطقه یک تهران نشان می‌دهد که در حالی که متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در دی ماه و بهمن ماه در منطقه ۱ تهران ۷۰ میلیون تومان بود، در اسفند ماه ناگهان به ۷۷.۴ میلیون تومان رسیده است. در منطقه ۳ نیز از متوسط متری ۶۳ میلیون تومان در ماه‌های دی و بهمن، به متوسط متری ۶۵ میلیون تومان در اسفند رسیده‌ایم. این افزایش نسبتاً زیاد قیمت‌ها در مناطق شمالی پایتخت سبب رشد متوسط قیمت مسکن در کل تهران شده است.
در همین رابطه، مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران در گفت‌وگو با مهر درباره آخرین وضعیت بازار مسکن اظهار کرد: در اسفند ماه بازار مسکن رکود داشت و قیمت‌ها رو به پایین بود. اما گزارش بانک مرکزی رشد ۶ درصدی قیمت‌ها را اعلام کرده است. خسروی گفت: واحدهای مسکونی و ساختمان‌ها پشتوانه بانک‌ها هستند و هر چه قدر قیمت ساختمان‌ها افزایش یابد، سرمایه بانک‌ها رشد می‌کند و بانک مرکزی هم از این محل ۲۰ درصد از بانک‌ها دریافت می‌کند؛ بانک مرکزی با گزارش‌های افزایشی قیمت مسکن، کاسبی می‌کند. او با اشاره به تعیین مالیات ۲۷ درصدی بر ساخت و ساز گفت: وقتی سازمان امور مالیاتی از بساز و بفروش‌ها ۲۷ درصد می‌گیرد، دیگر سازنده دنبال ساخت و ساز نمی‌رود چون سوددهی ندارد.
عبور شامخ ساختمان از مرز رکود
دیروز همزمان با انتشار آمار تحولات بازار معاملاتی ملک شهر تهران، نتایج نظر سنجی ماهانه از فعالان بازار تولید مسکن نسبت به فعالیت‌های ساختمانی در اسفند سال گذشته از سوی اتاق تعاون ایران منتشر شد. بر این اساس، عدد شامخ کل در اسفند ۱۴۰۰ به عدد ۵۸.۷۲ افزایش یافته است که نسبت به ماه قبل (عدد 50) افزایش قابل توجهی داشت که نشان می‌دهد فعالیت در حوزه صنعت ساختمان در اسفند ماه نسبت به بهمن ماه رونق بیشتری یافته است. به گزارش «تعادل»، در طرح شامخ، از پاسخ‌دهندگان خواسته می‌شود به 12 پرسش مطرح شده در قالب سه معیار وضعیت نسبت به ماه پیش (بهتر شده، بدتر شده یا تغییری نکرده است) پاسخ دهند. در صورت انتخاب گزینه بیشتر از ماه قبل: عدد 1، گزینه بدون تغییر: عدد 0.5 و گزینه کمتر از ماه قبل: عدد صفر برای آن پرسش ثبت می‌شود. مجموع حاصل ضرب درصد پاسخگویان به هر یک از گزینه‌های در عدد همان گزینه، مبین عدد شامخ درآن پرسش است. در نهایت، معیار سنجش این شاخص عددی بین صفر و 100 است که به ترتیب به معنای آن است که 100 درصد پاسخگویان گزینه «بدتر شده است» و «بهتر شده است» را انتخاب کرده‌اند. عدد 50 نشان‌دهنده عدم تغییر وضعیت نسبت به ماه قبل، بالای 50 نشانه بهبود وضعیت نسبت به ماه قبل و زیر 50 به معنای بدتر شدن وضعیت نسبت به ماه قبل است.
بر اساس این آمار، مولفه‌های میزان سفارشات جدید مشتریان، میزان فعالیت‌های انجام شده، میزان فروش کالاها و خدمات، قیمت محصولات تولیدشده (خدمات ارایه شده) و قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم مورد نیاز نسبت به ماه قبل افزایش قابل توجهی را تجربه کردند.
همچنین مولفه‌های مصرف حامل‌های انرژی و موجودی مواد اولیه یا لوازم خریداری شده کاهش داشتند. آمارها نشان داد شاخص انتظارات تولید در ماه آینده با رقم ۳۷.۲ نسبت به ماه قبل ۵۰.۹۷ با کاهشی قابل توجه، وضعیت فعالیت‌های ساختمانی در فروردین ماه را نسبت به اسفند ماه، پیش بینی می‌کند.
عدد شاخص انتظار بهبود فعالیت‌های کسب و کار در بین فعالان بخش ساختمان در فروردین ماه نسبت به اسفند ماه کاهش قابل توجهی داشت، در نتیجه پیش بینی می‌شود با توجه به تعطیلات نوروز، کاهش قابل توجهی در سرعت رشد فعالیت‌ها را در ماه آینده مشاهده کنیم.
با توجه به کاهش قابل توجه شاخص انتظارات تولید در ماه آینده نسبت به ماه قبل همچنین با در نظر گرفتن کاهش قابل توجه شاخص موجودی مواد اولیه یا لوازم خریداری شده، شاهد کاهش فعالیت‌های صنعت ساختمان در فروردین ماه خواهیم بود. البته پیش بینی می‌شود با توجه به رونق چشمگیر فعالیت‌ها در اسفند ماه همچنین فعالیت‌های طرح جهش ملی مسکن، این کاهش نسبت به ماه مشابه در سال گذشته شدت کمتری خواهد داشت.
