گروه راه و شهرسازی|
با افزایش احتمال دستیابی به توافق هسته‌ای و کاهشی شدن روند قیمتی در اغلب بازارها، این تصور در میان شهروندان ایجاد شده است که قیمت مسکن دچار ریزش می‌شود. این مساله مورد تایید کارشناسان و فعالان بازار مسکن نیست. اقتصاددانان بر این باورند که به دلیل چسبندگی قیمت مسکن، قیمت‌ها در این بازار در اثر شوک‌های بیرونی مثبت، دچار ریزش نمی‌شوند. به عبارت دقیق‌تر، قیمت‌های اسمی مسکن همچنان در سطوح فعلی خود باقی خواهند ماند. بر اساس گزارش‌های رسمی، متوسط قیمت اسمی هر متر مربع مسکن در تهران طی دیماه حدود 33 میلیون تومان بوده است. به این ترتیب، در پی توافق هسته‌ای، نه قیمت‌های اسمی که قیمت‌های واقعی (تعدیل شده با تورم) مسکن در طول زمان کاهش خواهند یافت. به این صورت که با تثبیت یا رشد کمتر از تورم عمومی، حباب مسکن در طول زمان تخلیه خواهد شد. بر این اساس، تصور بازگشت قیمت‌های اسمی دور از ذهن است. همین مساله است که کار را برای متقاضیان مصرفی دشوار می‌کند، چه آنکه طی 15 سال اخیر، با جهش‌های مکرر قیمت اسمی مسکن، شکاف میان درآمدهای خانوار با هزینه خرید یک واحد مسکونی به‌شدت افزایش یافته است. در این حال، اگر چه رشد قیمت‌های اسمی متوقف یا بسیار کند و آهسته خواهد شد، اما این شکاف ایجاد شده به سادگی و در کوتاه‌مدت مترفع نخواهد شد.
مسکن و ورشکستگی؟!
حسام عقبایی، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران در گفت‌وگو با مهر، درباره آینده بازار مسکن اظهار کرد: در قیمت‌های مسکن شاهد کاهش نبودیم؛ در فصل پاییز یک رشد نسبی در مقایسه با ماه‌های قبل از آن رخ داد؛ اما با ورود به زمستان، این رشد دوباره متوقف شد و بازار مسکن در یک وضعیت رکودی در بخش خرید و فروش به سر می‌برد؛ قیمت‌ها نیز تا حدودی در ثبات به سر می‌برند.
تا اول تابستان مسکن آرام است
وی افزود: پیش بینی من از بازار مسکن در سال آینده این است که در ۳ ماه ابتدایی، بازار مسکن وضعیتی مشابه ۳ ماه پایانی امسال (زمستان ۱۴۰۰) خواهد داشت؛ به عبارتی، میزان معاملات تغییر نسبی نخواهد داشت و بهار آرام و بی‌تلاطمی را در بازار مسکن در پیش داریم. این کارشناس اقتصاد مسکن، احتمال افزایش معاملات در اواخر بهار و اوایل تابستان سال آینده را محتمل دانست و گفت: با توجه به رکود چند ماهه، احتمالاً این توقف معاملات در تابستان ۱۴۰۱ شکسته می‌شود لذا تعداد معاملات در اواخر خرداد بیشتر می‌شود.
توافق در مذاکرات حباب را می‌ترکاند
وی در خصوص اثرگذاری نوسانات ارزی یا دستیابی به توافقات بین‌المللی در بازار مسکن تصریح کرد: دستیابی به توافق‌های بین‌المللی در قیمت مسکن موثر است و نرخ‌ها را به قیمت واقعی آن برمی‌گرداند؛ اما اینکه مردم را نگران کنیم و بگوییم برخی ممکن است ورشکسته شوند، قبول ندارم؛ بازار مسکن یک بازار مقاومی است و تا زمانی که توازن میان عرضه و تقاضا برقرار نشود، به تلاطمی که در وضعیت اقتصاد کلان و همچنین وضعیت مردم اثر منفی بگذارد، دچار نخواهد شد؛ اما حباب قیمت‌ها که به صورت نامتعارف ایجاد شده، ترکیده خواهد شد و قیمت‌ها به قیمت واقعی نزدیک‌تر شده و قدرت خرید مردم بالا می‌رود.
اثر کاهش قیمت دلار؟
عقبایی درباره تأثیر کاهش قیمت دلار بر بازار مسکن نیز یادآور شد: کاهش دلار نیز در کاهش قیمت بی‌تأثیر نیست اما به تنهایی عامل تغییر قیمت مسکن نیست و عوامل متعددی در ایجاد تغییر در قیمت بازار مسکن موثر است. قیمت‌ها در مسکن یک مقوله بلندمدت است که بعضاً تغییرات در سایر بازارها، ۶ ماه تا یک سال زمان می‌برد تا در بازار مسکن تأثیرگذار باشد و مانند دلار و طلا در کوتاه‌مدت اثرپذیر نیست. نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران گفت: با توجه به اینکه دولت سیزدهم شعار احداث ۴ میلیون مسکن را سر داده و باید از نیمه دوم سال آینده شاهد آغاز احداث و حتی بهره‌برداری از تعدادی از این واحدها باشیم، مطمئناً در کنترل قیمت مسکن، ایجاد بازار رقابتی و حتی کاهش قیمت مسکن هم نقش مثبتی ایفا کند.
مقاومت در برابر کاهش قیمت‌ها
خشایار باقرپور کارشناس اقتصاد مسکن نیز در گفت‌وگو با مهر درباره پیش بینی بازار مسکن در سال آینده و تأثیر توافقات بین‌المللی و نوسانات ارزی بر این بازار اظهار کرد: با توجه به کندی بازار مسکن و همچنین چسبندگی قیمت‌ها، این بازار دیرترین تأثیرات را از بازار ارز چه کاهشی و چه افزایشی خواهد داشت. وی افزود: تجربه‌های سال‌های گذشته نشان می‌دهد هیچ‌وقت کاهش ارز روی کاهش قیمت مسکن اثری نداشته است؛ در همین دو سه سال اخیر، در مقطعی قیمت دلار تا ۱۹ هزار تومان افزایش یافت و سپس به کانال ۱۳ هزار تومان کاهش یافت و مدت‌ها در همین دامنه باقی ماند؛ اما دیدیم که در همین مقطعی که از دلار ۱۸ تا ۱۹ هزار تومانی به ۱۳ تا ۱۴ هزار تومان کاهش یافت، قیمت مسکن که پیش از آن به دلیل افزایش نرخ دلار رشد داشت، به قیمت‌های سابق بازنگشت.
مسوولان سیگنال غلط به مردم ندهند
وی با اشاره به شنیده شدن خبرهای خوبی از مذاکرات بین‌المللی و کاهش قیمت دلار در روزهای اخیر، بیان کرد: مسوولان سیگنال غلط به مردم ندهند و مانند آبان ماه سال گذشته اعلام نکنند که مردم خانه نخرند و قرار است ارزان شود؛ این شعارها نه پشتوانه علمی دارد و نه سابقه تاریخی در بازار مسکن؛ این سیگنال‌ها جز اینکه به بازار مسکن لطمه بزند و سبب فشرده شدن فنر قیمت‌ها شود تا یک جایی ناگهانی بپرد، هیچ اثر دیگر ندارد و عملاً به تعمیق رکود بازار مسکن و تعطیلی معاملات مسکن و کاهش شدید گردش مالی در بخش مسکن می‌انجامد.
ماحصل دستیابی به توافق
در این حال، سیدمحمد مرتضوی، عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان درباره اثر دستیابی به توافق هسته‌ای روی بازار مسکن به ایرنا گفت: رونق ساخت‌وساز و خروج از دوران رکود و ثبات قیمت‌ها در بازار مسکن که از جهات مهمی ارزشمند است، همه حاصل مذاکرات رفع تحریم‌ها است.
وی ادامه‌داد: با رفع تحریم‌های بین‌المللی، ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کاهش خواهد داشت و شاهد حضور بیشتر سرمایه‌گذاران در بخش مسکن خواهیم بود و کسری بزرگی که در سال‌های گذشته ناشی از ترک فعالیت انبوه‌سازان در امر تولید مسکن داشتیم جبران خواهد شد. کسری ساخت و ساز منجر به عقب ماندگی ساخت ۶ میلیون واحد مسکونی شده است که با حضور سرمایه‌گذاران به‌تدریج و در بازه زمانی ۱۰ ساله جبران خواهد شد.
به اعتقاد این فعال بخش ساختمان، تحرک در بازار ملک به ایجاد ارزش افزوده در بازارهای پولی منجر می‌شود و هر زمانی مسکن به حرکت درآید تولید ناخالص ملی هم تقویت می‌شود.
مرتضوی با اشاره به اجرای طرح جهش تولید مسکن نیز گفت: طبعا در این برنامه هم سرعت حرکت به سمت تولید مسکن خواهد بود و در ذیل اجرای این طرح با نرم افزایشی قابل قبولی روبرو خواهیم شد.
این فعال بخش ساخت و ساز ادامه داد: دستگاه‌های خدمات‌رسان و دستگاه‌هایی که در امر مسکن در کنار انبوه‌سازان دخیل هستند هم می‌توانند با استفاده از ثبات و شرایط جدیدی که به وجود می‌آید به برنامه‌ریزی‌های موثر خود به صورت عملیاتی ورود جدی‌تری داشته باشند.
عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: در اثر لغو تحریم‌ها تثبیت قیمت مصالح ساختمانی را خواهیم داشت، ضمن اینکه بسیاری از تکنولوژی‌هایی که در صنعت ساخت و ساز استفاده می‌کنیم می‌تواند به روزرسانی شود. وی خاطرنشان کرد: البته شرایط کشور در تولید مصالح ساختمانی مناسب است و با به‌روز رسانی روش‌های تولید و حرکت موثرتر به سوی صنعتی‌سازی بخشی از تورم موجود در اثر کاهش فرآیند زمانی در تولید مسکن جبران می‌شود و این از اثرات مثبت رفع تحریم‌ها خواهد بود. وی اضافه کرد: با ایجاد ثبات در بازارهای پولی و تقویت پایه پول ملی، طرف تقاضا به‌تدریج می‌تواند توان خود را برای خرید مسکن متمرکز کند و با تقویت توان تقاضا که حاصل از تقویت پایه پول ملی است می‌توانیم شکاف ایجاد شده بین عرضه و تقاضا را که در سال‌های گذشته خیلی عمیق و جدی بود به تدریج ترمیم کنیم.
مرتضوی بیان‌داشت: در ابتدای سال۱۴۰۱ شاهد افزایش دستمزد بخش کارگری تا ۴۰ درصد خواهیم بود، بسیاری از شهرداری‌ها هم صدور مجوزها را افزایش داده‌اند و بخش خدمات به ناچار با افزایش قیمت روبرو خواهد شد؛ بنابراین می‌تواند تاثیر ۱۵ تا ۲۰ درصدی در قیمت تمام شده مسکن بگذارد و این موضوع از نکات تاثیرگذار در ماه‌های آینده خواهد بود؛ اما نکته این است اگر چنانچه شاهد رفع تحریم‌ها نباشیم و مذاکرات رفع تحریم‌ها محقق نشود این اثرات تشدید می‌شود و سال آینده رکود مسکن عمیق‌تر می‌شود. اما با رفع تحریم‌ها می‌توانیم امیدوار باشیم که افزایش قیمت تمام شده مسکن در همین حد ۲۰ درصد باقی می‌ماند.
