زمین‌گیری «مسکن» با شعارهای نئوفئودالی

گروه راه و شهرسازی|

کمال اطهاری، کارشناس و پژوهشگر اقتصاد شهری وضعیت اقتصاد مسکن کشور را به بیماری «قانقاریا» تشبیه کرده است. به گفته او، شدت این بیماری در بخش مسکن باعث شده پای اقتصاد ایران هم قطع شود که این بیماری خود را در سال‌ 95 نشان داد. در دوره‌ای که تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بیش از 2 میلیون واحد رسیده بود اما همچنان شاهد افزایش قابل توجه بهای مسکن بودیم، به‌طوری که در برخی از سال‌ها به 100درصد هم رسیده است. پیش از این، روزنامه «تعادل» در تاریخ 15 آبان سال 1400 با انتشار یادداشتی با عنوان «سرطان مسکن»، وضعیت بازار مسکن را به بیماری «سرطان» تشبیه و عامل اصلی ایجاد آن را «تورم» معرفی کرد. در بخشی از آن یادداشت تصریح شده بود: به دل یل ابتلای اقتصاد ایران به بیماری هلندی، قیمت دارایی‌های غیرقابل تجارت از جمله مسکن به هنگام نوسان‌های تورمی، بیش از سایر کالاها دچار رشد قیمت می‌شود و توده‌های تورمی (سرطانی) در این بازار با سرعت و حجم بیشتری تکثیر می‌شود و از همین رو است که این بازار در ادبیات اقتصادی کشور به عنوان پناهگاه سنتی «نقدینگی» شناخته می‌شود. اگر چه، خاستگاه نظری هر دو ایده یادشده، متفاوت است، اما نقطه مشترکی هم دارند و آن اینکه هم دکتر اطهاری و هم «تعادل» برای عبور از شرایط فعلی به مهار «تورم» تاکید دارند.

    رویکرد ناقص دولت‌ها به مسکن

اطهاری در گفت‌وگو با ایلنا درباره عوامل موثر در افزایش 50 درصدی نرخ تورم نقطه به نقطه اجاره‌بهای مسکن که از سوی بانک مرکزی اعلام شده، اظهار داشت: رویکرد دولت‌ها نسبت به بحث مسکن یک رویکرد ناقص است. بازار مسکن در ایران یک سیستم رانتی و کاملا انحصار رانتی دارد و این سیستم رانتی از 15 سال پیش بر بازار مسکن حاکم شده که ریشه آن به آغاز تراکم فروشی در کشور برمی‌گردد، این اقدام یک انحراف بزرگ در اقتصاد بازار و در چارچوب بازار نئوکلاسیک بود. وی با بیان اینکه رانت در بازار مسکن از تراکم فروشی آغاز شد و آثار خود را از 15 سال گذشته در این بازار نشان داد، افزود: قانون شهری را فروختند، قیمت زمین را به یک نرخ رانتی تبدیل کردند و به این تبدیل مسکن در یک دور، سوداگری رانتی افتاد در صورتی که اکثریت جامعه درآمد رانتی نداشته و ندارند، این روند به تدریج کل بازار مسکن را کج‌ کارکرد و فاسد کرد و به کل اقتصاد سرایت کرد چرا که این سیستم رانتی باعث افزایش نرخ سود بانکی شد و دست بخش مولد از وام‌های بانکی کوتاه ماند. کارشناس و پژوهشگر اقتصاد شهری اضافه کرد: وقتی بخش مولد دسترسی به تسهیلات بانکی نداشتند، اشتغال کاهش پیدا کرد و صندوق‌های بازنشستگی ورشکسته شدند و شغل جدیدی در کشور ایجاد نشد یا روند آن بسیار ضعیف بود.

    شعار اشتباهی که «مسکن» را  زمین‌گیر کرده 

اطهاری با تاکید بر اینکه شعار مسکن، موتور توسعه ایران به‌شدت شعار و موضوع اشتباهی است، یادآور شد: همین شعار باعث زمین‌گیر شدن بخش مسکن شده که البته در دوره دولت اصلاحات تا حدودی به آن فائق آمدند و جلوی جریان رانتی مسکن مقاومت کردند که این کار بزرگی بود و در همان دوره تا حدی نرخ سود پایین آمد که منجر به افزایش اشتغال شده بود اما متاسفانه در دولت‌های بعدی، شعار مسکن، موتور توسعه ایران تکرار شد. وی ادامه داد: در حالی شعار مسکن، موتور توسعه ایران را دنبال می‌کردند که از قانون چهارم به بعد، اقتصاد دانش‌بنیان مطرح شده بود و باید به این سمت حرکت می‌کردیم تا اشتغال و درآمد افزایش پیدا کند. کارشناس و پژوهشگر اقتصاد شهری با بیان اینکه جریان کج کارکرد و رانتی مسکن، آثار خود را در اقتصاد کشور هم نشان داد، خاطرنشان کرد: فساد موجود باعث شده تنِ بازار مسکن را قانقاریا بگیرد و شدت این بیماری در بخش مسکن باعث شده پای اقتصاد ایران هم قطع شود که این بیماری خود را در سال‌ 95 نشان داد؛ در دوره‌ای که تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بیش از 2 میلیون واحد رسیده بود اما همچنان شاهد افزایش قابل توجه بهای مسکن بودیم به‌طوری که در برخی از سال‌ها به 100درصد هم رسیده است. اطهاری افزود: از سال 95 به بعد شاهد رشد تعداد خانه‌های خالی بودیم و این در حالی بود که تعداد معاملات مسکن پایین می‌آمد. این قانقاریا ادامه داشت و به جایی رسیده که امروز در بازار اجاره، این وضعیت نابسامان را شاهد هستیم. وی تاکید کرد: در سال‌های گذشته هرچند بهای مسکن حتی افزایش 100درصدی داشت اما اجاره‌بها همچنان با نرخ تورم پیش می‌رفت و مالکان، اجاره‌بها را با نرخ تورم در نظر می‌گرفتند چرا که اساساً اجاره‌بها رابطه مستقیمی با نرخ تورم دارد و نه بهای مسکن. کارشناس و پژوهشگر اقتصاد شهری با بیان اینکه رانت مسکن از تراکم‌فروشی آغاز شد و به تدریج کل بازار را فرا گرفت اضافه کرد: امروز با نرخ تورم 50 درصدی اعلام می‌کنند که هزینه خانوار کارگری به 9 میلیون تومان رسیده است و 50 درصد از این هزینه 9 میلیون تومانی به هزینه‌های مسکن اختصاص پیدا می‌کند که این عدد برای خانوارهای جوان بیشتر است. حال می‌گویند برای بهبود شرایط خانوار کارگری باید دستمزد و حقوق خانوار افزایش یابد اما اصول اقتصاد می‌گوید باید جلوی تورم گرفته شود و نرخ تورم را کاهش دهیم.

  نادرست بودن سیاست‌های اقتصاد مسکن

اطهاری با اشاره به نادرست بودن سیاست‌های اقتصاد مسکن در کشور بیان کرد: در حالی که باید اقتصاد دانش‌بنیان، عامل محرک اقتصاد باشد امروز از شعار مسکن، موتور توسعه کشور حرف می‌زنند و این باعث افزایش اشتغال در صنایع بالادستی نخواهد شد چرا که به محض اینکه در این صنایع، بهره‌وری بالا برود شغل ایجاد نمی‌شود.وی با بیان اینکه این شعار از سوی رانت‌خواران و کسانی که منافع‌شان در این حوزه دیده شده اعلام می‌شود، تاکید کرد: این شعارها دیگر نه شعارهای نئولیبرالی بلکه شعارهای نئوفئودالی هستند که مبنای آنها رانت و انحصارطلبی است و نه ایجاد اقتصاد مولد.

  انحراف مسکن مهر از اهداف خود

اطهاری با اشاره به نبود سیاست‌های مسکن اجتماعی بیان کرد: مسکن مهر به عنوان طرح بزرگ دولتی برای اجرای مسکن حمایتی حتی نتوانست خانوار متوسط را هم در بر بگیرد و امروز شاهد این هستیم که یک نفر 3000 مسکن مهر را خریداری کرده است. از سوی دیگر تنها 6 تا 9 درصد خانوارهای ساکن سکونتگاه‌های غیررسمی توانستند در طرح بزرگ مسکن مهر ثبت‌نام کنند و معتقدم مسکن مهر از هدف خود بسیار دور بود و این انحراف سالیان سال در طرح‌های حمایتی دیده می‌شود. وی با بیان اینکه سیاست‌ اجتماعی پشتیبان برای طبقه کارگر و ضعیف در کشور نداریم، تصریح کرد: همین عدم سیاست‌های اجتماعی پشتیبان باعث شده نرخ رشد جمعیت امروز به کمتر از یک درصد برسد. کارشناس و پژوهشگر اقتصاد شهری با اشاره به سیاست‌های پشتیبان برای طبقه کارگر اظهار داشت: ما در دنیا دو ضریب جینی داریم که یکی از آنها ضریب جینی ناخالص و توزیع است که میزان مزد و حقوق را محاسبه می‌کند یعنی چقدر سود و چقدر مزد تقسیم شده است. در اروپا که کارگران، حزب دارند و امکان اعتصاب وجود دارد، این ضریب ناخالص جینی بین 0.7 و 0.8 درصد است یعنی نزدیک به یک، که نابرابری کامل محسوب می‌شود اما وقتی بازتوزیع صورت می‌گیرد این عدد به 0.3 تا 0.35 درصد می‌رسد که به برابری نزدیک می‌شود یعنی سیاست بازتوزیع و سیاست اجتماعی است که می‌تواند طبقه کارگر را از رفاه برخوردار کند و نه مزد حداقلی. اما در ایران فقط مزد حداقلی در نظر گرفته می‌شود که این تعجب‌آور است.

     دولت عامل افزایش قیمت مسکن است

اطهاری با تاکید بر اینکه عامل تورم مسکن، دولت است و نه مردم، گفت: دولت عامل افزایش قیمت مسکن است چرا که ریشه این تورم در تراکم‌ فروشی و افزایش رانت در این بازار بوده است و دولت در تمام این سال‌ها جلوی تراکم فروشی را نگرفت. وی با اشاره به وضعیت بازار اجاره یادآور شد: آغاز رشد اسکان در سکونتگاه‌های غیررسمی با افزایش اجاره‌بها در شهرهای بزرگ بود. پیش از این میزان حاشیه‌نشینی یا اسکان غیررسمی در محلات فرودست یا بافت فرسوده 5 درصد جمعیت شهری بود که این عدد امروز به 30 درصد رسیده و این آمار و ارقام به اندازه کافی وضعیت بازار اجاره‌بها در کشور را نشان می‌دهند. کارشناس و پژوهشگر اقتصاد شهری ادامه داد: البته افزایش قیمت اجاره‌بها در سکونتگاه‌های غیررسمی هم خود را نشان داده به‌طوری که یک واحد 30 متری به 2 واحد 14 متری و 16 متری تبدیل شده و ما این موضوع را در خاک سفید تهران می‌بینیم. این در حالی است که در یک مسکن مطلوب سرانه اسکان هر نفر حداقل 12 متر است. اطهاری اضافه کرد: به‌طور قطع افزایش 50 درصدی اجاره‌بها به ابعاد فقر و سختی فقر می‌افزاید و خانوار را فشرده‌تر می‌کند و در اینجاست که بزهکاری افزایش پیدا می‌کند به‌طوری که در ریاست‌جمهوری احمدی‌نژاد وقتی جهش‌های افزایش بهای مسکن صورت گرفت، بزهکاری 3 برابر شد. وی با بیان اینکه در همان دوره فقط تهران 300 هزار شغل را از دست داده بود، افزود: افزایش بیکاری و رشد بهای مسکن و افزایش حاشیه‌نشینی و سکونتگاه‌های غیررسمی در نهایت منجر به آسیب‌های اجتماعی و رشد بزهکاری در تهران شده بود. کارشناس و پژوهشگر اقتصاد شهری تصریح کرد: قطعا در این دوره که اشتغال بیش از پیش کاهش یافته وضعیت نابسامان‌تر است. در حال حاضر رشد اقتصادی منفی داریم و پژوهش‌ها نشان داده که رابطه ایجاد اشتغال و رشد اقتصادی منفی شده است و این به معنای اقتصادی قانقاریا گرفته است.