سال طلایی ورود سرمایه به ساختمان

مجید اعزازی |

بررسی داده‌های آماری مربوط به سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان نشان می‌دهد، بخش خصوصی در سال گذشته 327 هزار و 150 میلیارد تومان (بیش از 104 درصد رشد نسبت به سال 98) در صنعت ساختمان کشور سرمایه‌گذاری کرده است. روند شتابان ارزش ریالی سرمایه‌گذاری در بهار و تابستان سال جاری نیز ادامه داشته به گونه‌ای که طی دوره مورد اشاره بیش از 213 هزار میلیارد تومان در صنعت ساختمان پول تزریق شده است. از این رو، انتظار می‌رود، در پایان سال جاری نیز این شاخص رشدی در حدود 25 تا 30 درصد را تجربه کند. رشد ارزش ریالی سرمایه‌گذاری در ساختمان طی سال‌های اخیر اگر چه در همه مناطق شهری کشور از جمله تهران مشاهده شده است اما در پایتخت ماجرای متفاوتی داشته است. آمارهای رسمی حاکی از واگرایی «تعداد پروانه‌های ساختمانی» از «ارزش ریالی سرمایه‌گذاری» در تهران است، به گونه‌ای که طی 4 سال اخیر، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره در پایتخت کشور روندی نزولی را طی کرده است، اما همزمان با این نزول، روند تزریق پول و سرمایه در این صنعت دچار رشد چشمگیر شده و در سال 1399 به اوج خود رسیده است.در واقع این تناقض آماری نشان می‌دهد، برخلاف کاهش قابل توجه تعداد پروانه‌های ساختمانی، هزینه‌های تامین نهاده‌های تولید ساختمان به قدری جهش یافته است که منجر به جذب منابع بسیار زیادی در این صنعت شده است، منابعی که حتی نسبت به سال‌های گذشته رشد قابل توجهی را تجربه کرده‌اند.

به گزارش «تعادل» به نقل از گزارش مرکز آمار ایران، رشد تعداد پروانه‌های ساختمانی در سال 1396 به 19.2 درصد (10 هزار و 300 فقره) رسیده بوده است اما این شاخص در سال 97 تنها 6.7 درصد رشد کرده و به 10 هزار و 900 فقره می‌رسد. در سال‌های 98 و 99 نیز تعداد پروانه‌های ساختمانی دچار افت شده و به ترتیب به 9 هزار و 300 فقره (منفی 14.6 درصد) و 7 هزار و 200 فقره (منفی 22.9 درصد) می‌رسد.این شاخص در بهار و تابستان سال جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل به ترتیب، افت منفی 14.8 و منفی 16.2 درصدی را تجربه می‌کند. این در حالی است که ارزش ریالی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در صنعت ساختمان در پایتخت از سال 96 تاکنون روند مثبت و شتابانی داشته است، به گونه‌ای که در سال 1396 حدود 18 هزار و 330 میلیارد تومان (35.1 درصد رشد مثبت نسبت به سال 95) در صنعت ساختمان تهران سرمایه‌گذاری شده است. این رقم در سال 1397 به 23 هزار و 650 میلیارد تومان (رشد 29 درصد نسبت به سال قبل)، در سال 1398 به 34 هزار و 590 میلیارد تومان (رشد 46.2 درصد)، و در سال 1399 با جهشی 123.6 درصدی به 77 هزار و 360 میلیارد تومان بالغ شده است.

این گزارش همچنین حاکی است، روند رو به رشد ارزش ریالی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در صنعت ساختمان طی دو فصل اول سال 1400 نیز ادامه داشته است به گونه‌ای که در بهار سال جاری 17 هزار و 850 میلیارد تومان (480 میلیارد تومان کمتر از کل سال 96) و در تابستان سال جاری 22 هزار و 850 میلیارد تومان (800 میلیارد تومان کمتر از کل سال 97) به صنعت ساختمان شهر تهران تزریق شده است.

  روند صعودی ارزش ریالی  سرمایه‌گذاری‌ها در کشور

بررسی‌های «تعادل» همچنین نشان می‌دهد که روند صعودی ارزش ریالی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در صنعت ساختمان طی سال‌های اخیر در کل کشور نیز ساری و جاری بوده است، با این تفاوت که برخلاف، سیر نزولی تعداد پروانه‌های ساختمانی در پایتخت، در شهرهای بزرگ (به غیر از سال 96) و سایر شهرها تکرار نشده و بلکه در مقاطعی صعودی نیز بوده است. این مساله به خوبی نشان می‌دهد که هزینه تهیه نهاده‌های تولید (در راس آنها هزینه تامین زمین) در سایر شهرهای کشور و به ویژه شهرهای متوسط و کوچک بسیار ارزانتر از تهران بوده است. به این ترتیب، صنعت ساختمان، طی سال 1396 در کل کشور 73 هزار و 810 میلیارد تومان سرمایه (15 درصد رشد نسبت به سال 95) جذب کرده است. این رقم با رشد 45.8 درصدی در سال 1397 به 107 هزار و 590 میلیارد تومان رسیده است و در سال 1398 نیز با ثبت رکورد 48.9 درصدی به عدد 160 هزار و 190 میلیارد تومان بالغ شده است. ارزش ریالی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در صنعت ساختمان در کل کشور در سال 1399 به موازات رشد شدید سرمایه‌گذاری در پایتخت، رشد 104.2 درصدی را تجربه کرد و به 327 هزار و 150 میلیارد تومان رسید. این گزارش همچنین حاکی است که رشد پرشتاب ارزش ریالی سرمایه‌گذاری‌ها در صنعت ساختمان طی بهار و تابستان سال 1400 در کل کشور ادامه داشته است به گونه‌ای که طی فصل اول سال جاری، حدود 103 هزار میلیارد تومان (کمی کمتر از کل سرمایه‌گذاری در سال 1397) و طی فصل دوم سال جاری، بیش از 110 هزار میلیارد تومان (حدود 4 هزار میلیارد تومان بیشتر از کل سرمایه‌گذاری‌ها طی سال 1397) در صنعت ساختمان کل کشور سرمایه‌گذاری صورت گرفته است.

  تورم مصالح ساختمانی چقدر بود؟

بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، طی سال‌های گذشته همواره میزان رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در صنعت ساختمان بیشتر از تورم مصرف‌کننده خدمات ساختمانی بوده است. این اختلاف در سال 1399 به بیشترین میزان خود رسیده است، به گونه‌ای که تورم مصرف‌کننده در کل کشور 51.4 درصد بوده است اما سرمایه‌گذاری 104.2 درصد رشد داشته است. البته در دو فصل نخست سال جاری این روند، معکوس شده به گونه‌ای که تورم مصرف‌کننده خدمات ساختمانی در بهار و تابستان سال جاری به ترتیب حدود 80 و 70 درصد بوده اما میزان رشد سرمایه‌گذاری حدود 57 و 39 درصد ثبت شده است. 

به گزارش «تعادل»، افت تمایل به تولید مسکن و سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان طی چندماهه اخیر در شامخ کل ساختمان که بازتاب‌دهنده نظرات مدیران و فعالان صنعت ساختمانی است، نیز مشهود بوده است. به گونه‌ای که از ابتدای سال جاری تاکنون، در 5 ماه فروردین، مرداد، شهریور، آبان و آذر رقم شامخ کل ساختمان کمتر از 50 بوده که به معنی رکود در فعالیت‌های ساختمانی است. درهمین حال، طی 9 ماهه گذشته، میزان بازده قیمت اسمی مسکن حدود 10 درصد بوده است که در صورت تعدیل با تورم، قیمت واقعی مسکن کمتر از این رقم نیز خواهد بود. بی‌گمان، رشد قیمت در بازار معاملاتی مسکن، در حکم سیگنال مثبت به سازندگان مسکن به شمار می‌رود، اما از آنجا که این رشد در قیاس با تورم نهاده‌های تولید مسکن بسیار کمتر بوده، منجر به افزایش تمایل در ساخت و ساز نشده است. 

در عین حال، اگرچه در تابستان سال جاری، شاهد تغییر دولت و شکل‌گیری کابینه جدید بودیم و به همین واسطه افت فعالیت‌های دستگاه‌های دولتی مشهود بود، اما از آنجا که تولید ساختمان و مسکن فعالیتی 18 تا 24 ماهه است، می‌توان تداوم افت تمایل به سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن از سوی بخش خصوصی را به تحولات بنیادین اقتصاد کشور نسبت داد. به مکانیسم تورم زایی که در فرایندهای آن، فعالیت‌های «غیرمولد» اصالت می‌یابند و فعالیت‌های «مولد» به حاشیه رانده می‌شوند. این افت تمایل به سرمایه‌گذاری البته در شرایطی رخ داده است که در تابستان سال جاری، دو رخداد مهم در عرصه ساخت مسکن از سوی قوای مقننه و مجریه به وقوع پیوسته است. نخست اینکه در تابستان سال جاری، سرانجام پس از کش و قوسی یک ساله، قانون جهش تولید مسکن در مجلس و شورای نگهبان نهایی شد. قانونی که دولت جدید را ملزم به ساخت 4 میلیون واحد مسکونی در 4 سال کرده است و از سوی دیگر، شخص رییس دولت سیزدهم در جریان مناظرات و مبارزات انتخاباتی، چنین وعده‌ای را - ساخت یک میلیون مسکن در هر سال از فعالیت دولت سیزدهم- به مردم داد. در عین حال، از آنجا که در بزرگ‌ترین پروژه انبوه‌سازی دولتی موسوم به مسکن مهر طی حدود 12 سال، صرفا حدود 2 میلیون آپارتمان ساخته شده است، نمی‌توان دلیل افت تمایل به سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مسکن را به طرح جدید انبوه‌سازی دولت نسبت داد. شاید در کنار بی‌ثباتی اقتصاد، رشد مداوم نقدینگی و افزایش پایه پولی؛ رشد جهش وار قیمت مصالح ساختمانی در تابستان سال جاری که در پی تعطیلی اجباری کارخانجات تولید سیمان و فولاد به دلیل ممانعت از خاموشی‌های مکرر برق صورت گرفت، مهم‌ترین مانع و عامل افت تمایل سرمایه‌گذاری در تولید مسکن به شمار می‌رود. اگرچه سازندگان در بررسی تحولات کلان اقتصادی و سیاسی، به واسطه نوع و ماهیت کارشان، چشم‌اندازی میان‌مدت (دو ساله) را مدنظر قرار می‌دهند، اما بی‌گمان، در صورت بازگشت ثبات به اقتصاد، و همچنین رشد و رونق بازار معاملات مسکن، سازندگان دوباره فعالیت‌های خود را از سرخواهند گرفت و تلاش می‌کنند، بر تورم‌های آشکار و پنهان نهاده‌های تولید فایق آیند.