مجید اعزازی|
در پی بی‌ثباتی بازارها و جهش قیمت‌ها، همواره گروه‌هایی تلاش می‌کنند تا علل ظهور و بروز تلاطم‌های اقتصادی را بررسی و راهکار ارایه کنند. بدیهی است که هر گروهی از زاویه نگاه خود مسائل را می‌بیند و تحلیل می‌کند. در چنین فضایی، کارشناسان و مسوولان دولتی، همواره تلاش می‌کنند تا گفتمان حاکم بر دولت را تبلیغ و تقویت کنند. کارشناسان مستقل اما بر آنند که با در نظر گرفتن واقعیت‌های عینی، به نفع مردم و خیر عمومی راه‌حل ارایه کنند. بحران مسکن و به عبارتی رشد هزینه تامین سرپناه (اعم از خرید یا اجاره) در سبد معیشت خانوار طی 4 ساله اخیر، از جمله مسائل حیاتی است که گروه‌های مختلف کارشناسی برای آن راه‌حل ارایه کرده و می‌کنند و در نهایت کارشناسان صاحب قدرت، قانون وضع می‌کنند. به‌طور نمونه، در سال جاری قانون جهش تولید مسکن موسوم به ساخت 4 میلیون مسکن در 4 سال تصویب شد و همچنین بار دیگر، تبصره مربوط به اخذ مالیات از خانه‌های لوکس در لایحه بودجه سال آتی گنجانده شد. قانون چند ساله مالیات از خانه‌های خالی البته همچنان منتظر شکل‌گیری زیرساخت لازم برای شناسایی این دسته از خانه‌ها است. از همین رو است که برخی از کارشناسان مسکن با تکیه بر موفقیت اخذ مالیات سالانه 0.3 تا 1.5 درصدی از همه املاک کشور، این نوع مالیات را تجویز می‌کنند و بر این باورند که مالیات اصلی و مدل موفق جهانی، «مالیات سالانه از همه املاک» (متناسب با موقعیت و ارزش) است و در این مدل نیازی به شناسایی خانه‌های خالی نیست و «سفته بازی ملکی» نیز با اخذ این نوع مالیات رنگ خواهد باخت. بررسی‌های «تعادل» اما نتایج دیگری داشته است و نشان می‌دهد که اجرای این مدل مالیات ستانی ملکی در شرایط کنونی اقتصادی و نهادی ایران، نه تنها اهداف از پیش تعیین شده را لمس نخواهد کرد که منجر به پیامدهای منفی در بازار مسکن و کلیت اقتصاد نیز خواهد شد.
بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد که «کارآمدی» دریافت مالیات سالانه از املاک در ایران، دستکم با سه مانع «تورم»، «سفته بازی‌های ثبت نشده» و «سفته بازی‌های موقت» رو به رو خواهد بود. همچنین اجرای احتمالی این نوع مالیات در شرایط کنونی اقتصاد ایران دستکم با سه پیامد منفی «تشدید فقر و نارضایتی مردم»، «خروج سرمایه‌ها از بازار مسکن» و «تشدید خروج سرمایه‌ها از کشور» همراه خواهد شد.
صرفه سفته‌بازی در شرایط تورمی
بررسی داده‌های آماری مربوط به 50 سال گذشته حاکی از این است که «تورم» دو رقمی در اقتصاد ایران به پدیده‌ای مزمن تبدیل شده است، به گونه‌ای که میانگین نرخ تورم در 40 سال گذشته حدود 20 درصد است. مساله‌ای که منجر به کوچ بخش قابل توجهی از سرمایه افراد و بنگاه‌های اقتصادی به بازار مسکن (به عنوان کالای غیرقابل تجارت) شده و بر دامنه بحران مسکن افزوده است. البته در این روزها، تورم در حدود 40 درصد است. از این رو، بدیهی است که فاصله نرخ 1.5 درصدی مالیات سالانه از املاک از تورم 40 درصدی این روزها یا حتی از میانگین 20 درصدی تورم طی 40 ساله اخیر، بسیار زیاد و از 18.5 تا 38.5 درصد است. با این فاصله زیاد میان نرخ مالیات و نرخ تورم، به‌طور قطع، همچنان خرید و فروش ملک با اهداف سفته بازانه برای افراد یا بنگاه‌های اقتصادی، صرفه مالی دارد و سفته‌بازی همچنان سودهای بادآورده به همراه خواهد داشت.
سفته‌بازی‌های ثبت نشده
تقاضای سفته‌بازی مانند تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری، الزاما منجر به ثبت سند و تغییر مالکیت به شخص سفته‌باز نمی‌شود و از همین رو، در تور مالیاتی قرار نخواهد گرفت. مشاهدات و بررسی‌های میدانی نگارنده از بازار پر التهاب مسکن طی سال‌های 97 تا 99 حاکی از آن است که بسیاری از معاملات سفته‌بازانه صرفا با «وکالتنامه» و اصطلاحا «قولنامه به قولنامه» انجام می‌شود و یک ملک حتی طی 20 روز تا یک ماهی که در نوبت دفتر اسناد رسمی برای تغییر مالکیت قرار دارد - دو تا سه دست معامله می‌شود و در نهایت واحد معامله شده به نام خریدار سوم یا چهارم در دفترخانه ثبت می‌شود. بنابراین، معمولا نامی از فرد سفته‌باز در مراجع رسمی درج نمی‌شود که بخواهد مشمول مالیات سالانه شود.
سفته‌بازی‌های موقت
در عین حال، در صورت تصویب مالیات سالانه از املاک، پرداخت این نوع مالیات، مانند قانون فعلی اخذ مالیات از املاک لوکس که به صاحبان این دسته از املاک تا اول بهمن ماه هر سال فرصت پرداخت مالیات می‌دهد، محدود به موعدی از سال می‌شود، مثلا از دی‌ماه یا بهمن ماه هر سال تا پایان همان سال. بنابراین، سفته‌باز- حتی در صورت ثبت سند رسمی به نام خود- همچنان فرصت دارد تا طی سه فصل اول سال یا حتی تا انتهای ماه یازدهم هر سال، به کارهای سفته‌بازانه خود ادامه دهد و در فرصت باقی مانده، ملک را فروخته و مالکیت آن را به‌طور رسمی به فرد دیگری منتقل کند و هزینه پرداخت مالیات سالانه از املاک را به دوش خریدار و مالک جدید بیندازد.
تشدید فقر و نارضایتی مردم
«مالیات تورمی» یا همان تورم دو رقمی مزمن، قدرت مالی افراد و خانوارهای دارای درآمدهای ثابت را به‌شدت تضعیف کرده است. خانوارهایی که پس از سال‌ها کار، تلاش، پس‌انداز و دریافت وام، پیش از جهش‌های قیمتی مسکن طی سال‌های 97 تا پایان 99، یا قبل از سال‌های 91 یا 89 یا حتی قبل از جهش قیمتی سال 86 توانسته‌اند مسکن خریداری کنند، حالا به دلیل سبقت نرخ تورم از نرخ دستمزد و درآمد خود با تنگنای معیشتی رو‌به‌رو هستند و به تعبیری هم اینک در زمره میلیاردرهای فقیر به شمار می‌روند. کسانی که مسکن 500 میلیون تومانی آنها هم اینک 3 یا 4 میلیارد تومان قیمت دارد، اما حقوق و درآمد آنها احتمالا بین 8 تا 10 میلیون تومان در ماه (96 تا 120 میلیون تومان در سال) است و به همین دلیل دچار فقر و سوءتغذیه هستند. چرا که به گفته کارشناسان دولتی و غیردولتی هم اینک خانوارهای دارای درآمدی کمتر از 11 میلیون تومان در ماه زیر خط فقر قرار دارند. در چنین شرایطی، به‌طور قطع، این خانوار از نظر مالی نمی‌تواند حدود یک درصد از ارزش ملک خود را (30 تا 40 میلیون تومان) مالیات سالانه بدهد. دریافت چنین مالیاتی به‌شدت، زندگی و معیشت او را تحت تاثیر قرار خواهد داد و او را به اعماق فقر پرتاب خواهد کرد.
خروج سرمایه‌ها از بازار مسکن
برخلاف برخی دیدگاه‌ها، تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن امری «غیرمولد» یا مذموم نیست. در تقاضای سرمایه‌گذاری، هدف متقاضی خرید مسکن برای انتفاع از بازده اجاره و حفظ ارزش پول در طول زمان است. بی‌گمان، به میزانی که تقاضای مصرفی برای به حرکت درآمدن چرخ‌های تولید ساختمان و رونق بازار مسکن دارای اهمیت است، تقاضای سرمایه‌گذاری نیز مهم است. در واقع، از محل سرمایه‌گذاری چند صد میلیون تومانی یک سرمایه‌گذار در خرید یک ملک، افزون بر اینکه یک از محصولات صنعت ساختمان به فروش می‌رسد، مستاجر نیز منتفع می‌شود و با صرف سرمایه و هزینه‌ای بسیار کمتر از موجر، می‌تواند از امکانات واحد مسکونی او طی مدت مشخصی بهره‌مند شود. اهمیت این مساله وقتی بیشتر عیان می‌شود که بدانیم حدود 40 درصد از شهرنشینان کشور - در حالی که به دلیل بازده اندک اجاره، ایران فاقد نظام اجاره‌داری است - مستاجر هستند. به عبارت دیگر، 40 درصد از جمعیت شهرنشینان تحت لوای تقاضای سرمایه‌ای مسکن، صاحب سرپناه شده‌اند و از مواهب و «خدمات» آن البته با پرداخت اجاره‌بها منتفع می‌شوند. این در حالی است که با اخذ مالیات سالانه از املاک، بخش قابل توجهی از بازده اجاره سرمایه‌گذار از بین می‌رود. بر اساس برخی برآوردها، بازده خالص اجاره در بازار مسکن تهران، (پس از کسر هزینه کمیسیون بنگاه، عوارض شهرداری، و هزینه تعمیر و نگهداری ملک) حدود 4 درصد است. در صورتی که قرار باشد حدود یک درصد از این بازده نیز به دلیل مالیات سالانه از املاک، از سرمایه‌گذاری ستانده شود، حاشیه سود او به‌شدت کاهش می‌یابد و او را ترغیب می‌کند تا سرمایه میلیاردی خود را در بازاری پرسودتر سرمایه‌گذاری کند. به این ترتیب، همین عامل منجر به خروج سرمایه از بازار مسکن می‌شود. در این صورت، تعداد املاک استیجاری کاهش یافته و عرصه بر مستاجران (هم از نظر قیمت و هم از نظر واحد مطلوب) تنگ‌تر خواهد شد.
تشدید خروج سرمایه‌ها از کشور
همان‌طور که گفته شد، اخذ مالیات سالانه از املاک به دلیل نبود نظام اجاره داری حرفه‌ای روی دوش خرده مالکان قرار دارد و در صورت احساس ناامنی آنها، بازار اجاره دچار کمبود عرضه خواهد شد. کسانی که توانسته‌اند علاوه بر واحد مسکونی خود، یک یا دو واحد دیگر خریداری کرده و با اجاره دادن آن، کمک‌خرجی برای خود دست و پا کنند. بر اساس برخی برآوردها، حدود 80 درصد از بازار مسکن در اختیار مردم و خرده مالکان است و تنها 20 درصد در اختیار نهادهای دولتی و حاکمیتی قرار دارد. بنابراین، وزن خرده مالکی در بازار مسکن کشور بسیار زیاد است. از این رو، می‌توان در حالت خوشبینانه گفت که سرمایه‌گذاران ملکی با کاهش حاشیه سود خود روانه سایر بازارهای داخلی خواهند شد. اما حالت دیگری نیز متصور است و آن خروج سرمایه از کشور است. با توجه به گسترش ارتباطات ناشی از رواج وسایل نوین ارتباطی، همچنین برنامه برخی از کشورهای همسایه برای جذب سرمایه‌های ایرانیان و تبلیغ انواع سرمایه‌گذاری‌ها در بازارهای مختلف ملکی و غیرملکی (رمز ارزها و فارکس)، بسیاری از سرمایه‌گذاران متمایل به سرمایه‌گذاری در پروژه‌های خارج از کشور خواهند شد. مساله‌ای که هم اینک به روشنی در حال وقوع است و ایرانیان را در صدر فهرست خریداران املاک ترکیه قرار داده است.
راه‌حل چیست؟
بی‌گمان تا زمانی که اقتصاد ایران از طریق اصلاح سیاست‌ها، ساختار و مکانیسم‌های تورم زا به ثبات نرسد و «تورم» مهار نشود، هر گونه تلاشی برای تعادل بخشی به بازار مسکن و کاهش فقر مسکن ناکارآمد خواهد بود و منافع آحاد مردم را تامین نخواهد کرد. به‌طور قطع، وضع انواع مالیات در حوزه مسکن به ویژه مالیات سالانه از املاک مستلزم بازگشت آرامش به اقتصاد ایران است.
