بررسی آخرین وضعیت بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه از کاهش ۱.۳ درصدی قیمت‌های پیشنهادی، افت ۳.۲ درصدی نرخ اجاره و افزایش ۱۲درصدی تمایل برای فروش حکایت دارد. همچنین داده‌های به دست آمده از یکی مراجع جذب و پخش آگهی‌های مسکن نشان می‌دهد که میزان بازدید از آگهی‌ها کاسته شده که به معنی افت تقاضا برای خرید خانه ارزیابی می‌شود. از این رو، به نظر می‌رسد که به همان میزانی که برخی عوامل خارج از بازار مسکن، فروشندگان بالقوه را برای عرضه فایل ملک خود ترغیب کرده است، به همان میزان نیز در عقب‌نشینی تقاضای بالقوه و اغلب با رویکرد سرمایه‌گذاری از بازار موثر بوده است. از این رو، می‌توان گفت، در شرایط فعلی عواملی مثل عقب ماندن نرخ ارز از میانگین قیمت اسمی مسکن در تهران، کاهش توان متقاضیان مسکن، نبود ظرفیت رشد قیمت ناشی از پرش قیمتی سال‌های ۹۶ تا ۹۹، انتظار برای انجام مذاکرات هسته‌یی از عوامل کاهش فعل و انفعالات در بازار مسکن محسوب می‌شود.
به گزارش «تعادل»، بر اساس برخی مطالعات روی رابطه میان متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران و هر 1000 دلار امریکا که حاکی وجود این رابطه در بلندمدت است، هم اینک این سئوال در ذهن برخی از کارشناسان و شهروندان وجود دارد که چرا نرخ 1000 دلار امریکا حدود 28 میلیون تومان است اما متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران با فاصله حدود 3 میلیون تومان، بیش از 30 میلیون تومان است؟ همین فاصله قیمتی نشان می‌دهد که قیمت مسکن طی ماه‌های گذشته و به‌طور مشخص از مهر ماه سال 99 که در مسیر صعودی پرشتاب قرار گرفت، از نرخ دلار پیش افتاد و حالا در فاز استراحت و انتظار است.
در این شرایط اگر برخی معادلات در سیاست خارجی حل شود، نرخ دلار نیز تعدیل شده و توقف قیمت اسمی مسکن نیز همانند سه ماه گذشته ادامه خواهد یافت. در غیر این صورت، با عبور نرخ دلار از مرز 30 هزار تومان، بار دیگر موتور رشد صعودی قیمت مسکن نیز روشن خواهد شد. در همین حال، از آنجا که همزمان با رشد عرضه و تعدیل قیمت‌های پیشنهادی، میزان تقاضا نیز دچار افت شده است، می‌توان پیش بینی کرد که بازار مسکن در صورت ثبات عوامل غیراقتصادی، ضمن تخلیه حباب قیمتی، دچار تعمیق رکود نیز خواهد شد و احتمالا پس از چند ماه از فاز رکود تورمی خارج و وارد فاز رکود غیرتورمی خواهد شد.
آنگونه که ایسنا به نقل از یکی از استارت آپ‌های ملکی گزارش کرده است، بازار مسکن شهر تهران در ۳۰ روز منتهی به ۱۵ آبان ماه ۱۴۰۰ با کاهش ۱.۳ درصدی قیمت‌های پیشنهادی مواجه شده است. پس از افزایش نسبی نرخهای پیشنهادی در سه ماهه تابستان، میانگین قیمت اسمی مسکن در مهرماه ۰.۲ درصد کاهش پیدا کرد. آخرین وضعیت بازار در نیمه آبان ماه نیز گویای آن است که قیمت آگهی‌ها طی یک ماه اخیر ۱.۳ درصد پایین آمده است.
در حال حاضر میانگین نرخ پیشنهادی هر متر مربع مسکن شهر تهران براساس آنچه اطلاعات سامانه کیلید نشان می‌دهد ۵۰.۳ میلیون تومان است که با وزن‌دهی بر اساس توزیع آماری معاملات مسکن در مناطق مختلف به ۳۲.۳ میلیون تومان می‌رسد. این تفاوت در واقع فاصله قیمتی بین آنچه مالکان در نظر دارند با نرخ قطعی میانگین معاملات است. بیشترین کاهش نرخهای پیشنهادی بر اساس قیمت هر متر مربع در مناطق ۲۰، ۱۹ و ۵ به ترتیب با ۳ درصد، ۲.۲ درصد و ۱.۸ درصد کاهش و بالاترین افزایش قیمت به مناطق ۲، ۱۷ و ۱ به ترتیب با ۵.۱ درصد، ۴.۶ درصد و ۴.۱ درصد رشد در یک ماه گذشته مربوط می‌شود.
اطلاعاتی که از نرخهای پیشنهادی مسکن طی ۱۱ ماه گذشته در این سامانه به دست آمده حاکی از آن است قیمت‌های پیشنهادی هر متر مربع از ۵۶.۸ میلیون تومان در آذرماه ۱۳۹۹ در یک فرآیند ریزشی به ۴۳.۵ میلیون تومان در خردادماه ۱۴۰۰ رسیده اما در سه ماهه تابستان افزایش یافته به‌طوری که در تیرماه به ۴۶.۹ میلیون و در آبان ماه به ۵۰.۳ میلیون تومان رسیده است. این در حالی است که بازار در رکود به سر می‌برد و تعداد ۵۴۷۱ هزار فقره معامله در مهرماه ۱۴۰۰ از کوچک شدن ظرفیت بازار به حدود یک سوم وضعیت نرمال حکایت دارد. این افت معاملات پس از آن رخ داد که در شهریورماه ۱۴۰۰ تعداد ۷۷۸۹ معامله انجام شد و قیمتها نیز ۲.۴ درصد افزایش یافته بود.
تورم مسکن، هر ماه افت بیشتری را نسبت به تورم عمومی تجربه می‌کند. مهرماه امسال نرخ رشد سالانه قیمت مسکن شهر تهران ۱۸ درصد بود؛ در حالی که تورم عمومی به ۴۵ درصد رسید. شهریورماه این اعداد ۳۰ درصد برای بازار مسکن تهران و ۴۵ درصد برای اقتصاد کشور بود. اما آمار مهرماه بدان معناست که قیمت واقعی مسکن ۲۷ درصد کاهش پیدا کرده است.
از طرف دیگر رشد قیمت مسکن در 7 ماه گذشته به صفر نزدیک بوده است. پایان سال ۱۳۹۹ قیمت هر متر خانه در تهران به‌طور متوسط ۳۰ میلیون و ۲۷۴ هزار تومان بوده که در مهرماه ۱۴۰۰ به ۳۱ میلیون و ۶۳۱ هزار تومان رسیده که رشد ۴.۵ درصدی را نشان می‌دهد. کاهش ۰.۲ درصدی قیمت در مهرماه نیز نشان داد که بازار کشش رشد سنگین قیمتها را ندارد.
کاهش 1.3 درصدی نرخهای پیشنهادی
از بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در ۳۰ روز اخیر قیمت‌های پیشنهادی در مناطق ۱، ۲، ۶، ۷، ۸، ۱۲، ۱۳، ۱۵، ۱۶، ۱۷ و ۲۲ افزایش و در سایر مناطق کاهش داشته است. به‌طور میانگین نیز در شهر تهران نرخهای پیشنهادی بدون وزن‌دهی ۱.۳ درصد و با وزن‌دهی ۱.۱ درصد کاهش پیدا کرد.
از طرف دیگر آمار و ارقام از افزایش تمایل برای فروش مسکن طی ۱۵ روز ابتدای آبان ماه حکایت دارد. درصد تغییرات تعداد آگهی‌های یک ماه منتهی به نیمه آبان ۱۴۰۰ نسبت به دوره مشابه ماه قبل نشان می‌دهد عرضه ملک ۱۲ درصد افزایش یافته است که می‌تواند تحت تاثیر رکود بازار، کاهش فصلی معاملات در پاییز و اثر روانی آغاز ثبت نام برای واحدهای جهش تولید و تامین مسکن توسط دولت باشد.
کاهش تقاضا برای خرید ملک
بررسی میزان تقاضا به تفکیک مناطق نیز کاهش بازدید آگهی‌ها را نشان می‌دهد. طبق داده‌های این سامانه در ۳۰ روز منتهی به ۱۵ آبان ماه ۱۴۰۰ در ۱۳ منطقه تعداد بازدید از آگهی‌ها کاهش و در ۹ منطقه افزایش یافته است. منطقه ۲۰ با ۴۹ درصد کاهش و منطقه ۱۶ با ۵۶ درصد افزایش، به ترتیب بیشترین افت و بیشترین رشد بازدید از آگهی‌ها را به خود اختصاص دادند.
بازار اجاره نیز طی بازه زمانی مذکور با افت مواجه شده است. درصد تغییرات قیمت رهن متر مربع آگهی‌های یک ماه گذشته نسبت به ماه قبل حاکی از کاهش ۳.۲ درصدی است. در سوی مقابل، تعداد آگهی‌های اجاره ۱.۹ درصد افزایش یافت. از همین رو، در بخش رهن و اجاره نیز در ۱۲ منطقه با کاهش بازدید و ۱۰ منطقه با افزایش مواجه شدند.
