گروه راه و شهرسازی|
در حالی که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در سال گذشته با حدود 94 درصد افزایش به بالای 30 میلیون و 274 هزار تومان پرواز کرده است، برخی برآوردها حاکی از این است که روند صعودی قیمت مسکن در اردیبهشت ماه تداوم خواهد یافت. این در حالی است که قیمت هر متر آپارتمان در شهر تهران از فروردین سال 97 (با 5.52 میلیون تومان) تا پایان اسفند سال 99 (با 30.27 میلیون تومان)، 448 درصد رشد یافته است. بیشترین رشد قیمت ملک اما در سه سال پر نوسان مسکن متعلق به سال 97 با حدود 102 درصد جهش و کمترین آن نیز متعلق به سال 98 با حدود 37 درصد رشد است.
آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در اسفند سال گذشته ۳۰ میلیون و ۲۷۴ هزار و ۷۰۰ تومان بود که نسبت به ماه قبل از آن (بهمن ۹۹) که این شاخص متری ۲۸ میلیون و ۳۸۹ هزار و ۱۰۰ تومان بود، افزایش ۶.۶ درصدی و نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن (اسفند ۹۸) که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۱۵ میلیون و ۶۲۸ هزار و ۵۰۰ تومان بود، افزایش ۹۳.۷ درصدی داشته است. بر اساس این گزارش، گران‌ترین منطقه تهران در اسفند ۹۹، منطقه یک با متوسط متری ۶۸ میلیون و ۷۲۳ هزار و ۱۰۰ تومان اعلام شده است. پس از آن، منطقه ۳ با متوسط متری ۶۲ میلیون و ۲۷۱ هزار و ۳۰۰ تومان و منطقه ۲ با متوسط متری ۴۸ میلیون و ۱۴۳ هزار و ۶۰۰ تومان قرار دارد. ارزان‌ترین مناطق تهران طبق ۱۲ ماه سال گذشته، منطقه ۱۸ با متوسط متری ۱۲ میلیون و ۱۳۴ هزار و ۷۰۰ تومان بود، پس از آن، منطقه ۱۷ با متوسط متری ۱۵ میلیون و ۲۵۸ هزار و ۷۰۰ تومان سپس منطقه ۱۵ با متوسط متری ۱۵ میلیون و ۳۶۸ هزار و ۸۰۰ تومان قرار دارد. در اسفند سال گذشته ۸ منطقه ۱۰، ۱۲، ۱۵، ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ با کمتر از متوسط متری ۲۰ میلیون تومان به عنوان ارزان‌ترین مناطق پایتخت در معاملات مسکن قرار داشته‌اند. همچنین ۷ منطقه ۷، ۸، ۹، ۱۱، ۱۳، ۱۴ و ۲۱ در فاصله قیمتی ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان و ۳ منطقه ۴، ۵ و ۲۲ در بازه قیمتی ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان در هر مترمربع و ۴ منطقه ۱، ۲، ۳ و ۶ در بالاتر از هر متر ۴۰ میلیون تومان قرار داشته‌اند.
رشد معاملات ملک در اسفند
همچنین بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران، در اسفند سال گذشته ۵ هزار و ۲۷۳ فقره معامله مسکن به ثبت رسید که نسبت به ماه قبل از آن (بهمن ۹۹) که ۳هزار و ۹۱۷ معامله مسکن انجام شده بود، رشد ۳۴.۶ درصدی داشته است. این در حالی است که در مقایسه میان اسفند سال گذشته با ماه مشابه سال قبل از آن (اسفند ۹۸)، تعداد معاملات مسکن ۱۰ هزار و ۲۱۴ فقره بود، کاهش ۴۸.۴ درصدی را نشان می‌دهد.
بیشترین تعداد معاملات مسکن مانند سال‌های گذشته در اسفند ۹۹ به منطقه ۵ با ۷۷۴ فقره معامله مسکن اختصاص داشت و در رتبه‌های بعدی، مناطق ۱۰ و ۴ به ترتیب با ۴۷۰ و ۴۵۰ فقره معامله مسکن قرار گرفته است.
عملکرد معاملات مسکن در سال ۹۹
بر اساس اعلام بانک مرکزی، در سال ۹۹ مجموعاً ۸۳ هزار و ۳۳ فقره معامله مسکن انجام شده است درحالی که در سال قبل از آن، ۸۳ هزار و ۵۷۳ فقره معامله مسکن به ثبت رسید. از این رو، تعداد معاملات در سال 99 نسبت به سال قبل از آن، کاهش ۰.۳ درصدی داشته است. همچنین تعداد معاملات مسکن در سال ۹۷ به تعداد ۱۲۶ هزار و ۷۹۵ فقره رسیده بود که مقایسه بازار مسکن ۹۹ نسبت به ۹۷ از کاهش ۳۴.۱ درصدی تعداد معاملات حکایت دارد. متوسط قیمت مسکن در سال ۹۹ معادل ۲۳ میلیون و ۸۶۵ هزار و ۹۰۰ تومان برآورد شد، درحالی که در سال قبل آن (سال ۹۸) متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۱۳ میلیون و ۲۳۵ هزار و ۵۰۰ تومان بوده که مقایسه این دو سال، رشد ۶۱ درصدی قیمت مسکن را نشان می‌دهد. از سوی دیگر، در سال ۹۷ متوسط قیمت هر مترمربع ۸ میلیون و ۲۱۹ هزار و ۷۰۰ تومان بود که مقایسه این شاخص با متوسط قیمت مسکن در سال ۹۹ نشان‌دهنده افزایش ۸۰.۳ درصدی قیمت مسکن در سال گذشته نسبت به دو سال قبل از آن است.
دلیل افزایش معاملات در اسفند99
فرشید پورحاجت، کارشناس بازار مسکن، علت رشد قیمت‌ها در این بازار را افزایش قیمت مصالح ساختمانی، انتظارات تورمی و نبود برنامه‌ریزی منسجم دانست و گفت: تا زمانی که وزارت راه و شهرسازی تفکیک نشود نمی‌توان انتظار داشت که بازار مسکن کنترل شود.
پورحاجت در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: رشد ۶.۶ درصدی قیمت مسکن شهر تهران در اسفندماه و به‌طور کلی افزایش بیش از ۹۰ درصدی سال ۱۳۹۹ از نبود برنامه‌ریزی منسجم در حوزه مسکن نشأت می‌گیرد. در حال حاضر مسوولان وزارتخانه بر حوزه راه تمرکز کرده‌اند و در بخش مسکن نیز فقط به امور سازمان نظام مهندسی توجه می‌شود؛ سازمانی که از وظیفه اصلی خود مبنی بر ارتقای کیفیت ساخت و سازها غافل و به یک بنگاه اقتصادی تبدیل شده است.
وی افزود: زمانی که در دولت قبل وزارت مسکن و راه با یکدیگر ادغام شد، قرار بود مشکلات بخش مسکن حل شود اما دیدیم که سال ۱۳۹۱ با سونامی قیمت مسکن مواجه شدیم. در سه سال اخیر نیز همواره درگیر رکود تورمی بوده‌ایم و دایم صحبت از این می‌شود که با توجه به رکود، قیمت‌ها کاهش می‌یابد، اما نه تنها این اتفاق نیفتاد بلکه به دلیل رشد نهاده‌های تولید و انتظارات تورمی معتقدم در اردیبهشت ماه نیز بازار مسکن دچار نوسان خواهد شد. این کارشناس بازار مسکن با اشاره به افزایش قیمت مصالح ساختمانی گفت: سال گذشته با تورم بین ۲۰۰ تا ۳۰۰ درصدی سیمان، فولاد، سنگ و سرامیک مواجه شدیم. ماسه شسته از کامیونی ۳۰۰ هزار تومان به یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده است. بتن آماده از ۲۵۰ هزار تومان به ۷۰۰ هزار تومان رسیده است. خدمات مهندسی، مالیات و عوارض شهرداری نیز حدود ۱۰۰ درصد افزایش یافت. ظاهرا گوش شنوایی هم برای حل مشکلات ساخت و ساز وجود ندارد. حتی اگر نمایندگان مجلس طرح جهش تولید مسکن را به تصویب برسانند معتقدم تا زمانی که حوزه مسکن از راه جدا نشود برنامه‌ریزی‌ها عقیم خواهد ماند. وی با بیان این ادعا که شهرها به بیغوله تبدیل شده‌اند، تاکید کرد: آمار نوسازی نشان می‌دهد بافت‌های فرسوده به حال خود رها شده و هیچ اقدامی برای بازسازی صورت نمی‌گیرد. از طرف دیگر با کمبود حداقل ۵ میلیون واحد مسکونی در کشور مواجهیم. با ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکن ملی هم مشکلات حل نمی‌شود؛ هرچند شواهد و قرائن نشان می‌دهد بعد از دو سال هنوز این برنامه شکل اجرایی واقعی به خود نگرفته است.
پورحاجت با اشاره به شعار سال مبنی بر «تولید؛ پشتیبانی‌ها و مانع زدایی ها» گفت: تسهیلات ساخت در سال جاری مقداری افزایش یافته و این می‌تواند خبر خوبی برای بخش تولید باشد اما به دلیل کسری شدید مسکن و رشد تورم نمی‌توان توقع کاهش قیمت مسکن را داشت. وی اظهار کرد: در بخش مصرفی بازار مسکن هیچ کاهش قیمتی رخ نداده است. ممکن است در بالای شهر تهران قیمت‌ها از متری ۱۵۰ میلیون تومان به متری ۱۲۰ میلیون تومان رسیده باشد اما این نمی‌تواند ملاکی برای وضعیت واقعی این بازار باشد. عمده معاملات در واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر اتفاق می‌افتد که قیمت‌ها افزایش یافته است. تا چند ماه قبل در شهرستان‌ها می‌شد با متری ۴ میلیون تومان واحد مسکونی احداث کرد اما الان با متری ۶ میلیون تومان هم نمی‌توان ساخت و ساز کرد.
این کارشناس بازار مسکن در بیان راهکار ساماندهی بازار گفت: باید یک وزارتخانه تخصصی در حوزه مسکن ایجاد و در زمینه‌های مختلف همچون کنترل سوداگری، وضع مالیات، مشوق‌های ساخت و ساز، تقویت قدرت نقدینگی و ارایه تسهیلات مناسب، برنامه‌ریزی صورت گیرد.
