کرونا کمر معاملات ملک را شکست

مجید  اعزازی| 

تعداد معاملات مسکن تهران در آذرماه برای دومین ماه متوالی بیش از 40 درصد افت کرد و قیمت اسمی هر متر مربع واحد مسکونی نیز در این ماه منفی شد. از این رو، در کنار افت معاملات ملکی در ماه گذشته، آنگونه که «تعادل» پیش بینی کرده بود از آبان ماه سال جاری، تخلیه تدریجی حباب قیمتی مسکن آغاز شد و در آذر ماه نیز تداوم یافت.اگرچه تعداد معاملات مسکن در شهر تهران به طرز بی‌سابقه‌ای در آذر ماه سال جاری با رشد منفی 42.8 نسبت به آبان به 2555 فقره افت کرد، اما فروردین سال جاری با 1200 فقره معامله همچنان طی 9 سال گذشته کمترین رکورد معاملاتی را به نام خود ثبت کرده است، با این تفاوت که در آذر بازار مسکن دو هفته زیر سایه تعطیلات کرونایی قرار داشت و در فروردین ماه سه هفته. البته بازار مسکن هر ساله در دو هفته اول فروردین ماه به دلیل نوروز تعطیل بوده است اما در فروردین سال جاری، این تعطیلات به دلیل محدودیت‌های کرونایی به سه هفته افزایش یافت و بنگاه‌های معاملاتی در تاریخ 23 فروردین فعالیت خود را آغاز کردند.آنگونه که بانک مرکزی تحولات بازار مسکن تهران در ماه گذشته را گزارش کرده است، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی با رشد منفی 1.1 درصد نسبت به ماه قبل و رشد مثبت 98.9 درصد نسبت به دوره مشابه سال قبل به 26 میلیون و 905 هزار تومان کاهش یافته است. 

     پشت پرده افت معاملات

به گزارش «تعادل»، اگر چه تعطیلی دو هفته‌ای بنگاه‌های معاملاتی در آذرماه عاملی موثر در افت تعداد معاملات ملکی به زیر 5 هزار فقره به شمار می‌رود، اما روند نزولی معاملات ملک طی دو ماهه اخیر تحت تاثیر تحولات عرصه سیاست خارجی (ناشی از برگزاری و نتیجه انتخابات ریاست‌جمهوری امریکا) و تعدیل انتظارات تورمی در بازارهای موازی نیز بوده است. بر اساس آمارهای رسمی، تعداد معاملات ملکی در آبان‌ماه سال جاری نیز با حدود 49 درصد رشد منفی، کمی بالاتر از 4 هزار فقره ایستاد و کاهش شدید تعداد معاملات را نیز تجربه کرد. به گزارش «تعادل» اگر چه طی ماه‌های اردیبهشت تا اول آبان سال جاری به دلیل جهش قیمت و ناتوانی مالی سمت تقاضای مصرفی و همچنین کم رنگ شدن تقاضای سفته بازی به دلیل جذابیت بازار سهام، تعداد معاملات ملکی افت زیادی را تجربه کرده بود، اما در آبان ماه که در میانه آن انتخابات ریاست‌جمهوری امریکا برگزار شد، با دو نیمه متفاوت مواجه بودیم که موجب کاهش معاملات در هر دو نیمه این ماه شد. در نیمه اول آبان، گروهی از فروشندگان مسکن با توجه به احتمال برنده شدن دونالد ترامپ و افزایش قیمت‌ها در نیمه دوم آبان، از عرضه ملک خود به بازار طفره رفتند. در نیمه دوم آبان نیز تقاضای موثر در بازار مسکن به واسطه چشم‌انداز مثبت اقتصاد و احتمال نزولی‌تر شدن قیمت‌ها با رسمیت یافتن ریاست‌جمهوری جو بایدن، از بازار بطور موقت کناره گرفتند. به این ترتیب در هر دو نیمه آبان به قدری از معاملات کاسته شد که تعداد معاملات به زیر 5 هزار فقره سقوط کرد. به غیر از فروردین سال جاری که حجم معاملات ملک به 1200 فقره رسید، در ماه‌های تیر، مرداد، شهریور، مهر و آبان سال گذشته نیز حجم معاملات به زیر 5 هزار فقره در ماه رسیده بود. تعداد معاملات در ماه‌های یاد شده به ترتیب 4800، 3300، 2800، 3400 و 4100 فقره ثبت شده است.در چنین شرایطی است که معاملات ملکی در آذر ماه سال جاری، همزمان تحت تاثیر عوامل موثر بر بازار آبان ماه بود و هم فعالیت در این بازار زیر سایه تعطیلات کرونا قرار داشت. البته باید در نظر داشت که از اول اسفند سال گذشته تاکنون، کرونا همانند سایر بازارها، قدرت مانور فعالان بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده است و علاوه بر برخی محدودیت‌های اعلامی از سوی ستاد مقابله با کرونا، از برخی محدودیت‌های فردی و شخصی نیز رنج برده است. شاهد این مدعا نیز در آمار معاملات آذر، دی و بهمن و اسفند سال گذشته نیز قابل ردیابی است. همانطور که در نمودار مشاهده می‌شود، روند معاملات ملک در آخرین ماه پاییز سال گذشته و در دو ماه نخست فصل زمستان با قدرت و بطور معناداری نسبت ماه‌های قبل در حال حرکت به سمت بالا بوده است به گونه‌ای که در آذر ماه سال گذشته حدود 135 درصد و در دو ماه بعد از آن به ترتیب 12 و 4 درصد رشد داشته است.

     نرخ واقعی تورم ماهانه مسکن؟

به گزارش «تعادل» از آنجا که نرخ ماهانه تورم عمومی در آذرماه سال جاری 1.5 درصد گزارش شده است و نرخ تورم ماهانه مسکن منفی 1.1 است، از تفاضل تورم مسکن و تورم عمومی به عدد منفی 2.5 درصد می‌رسیم که نرخ رشد واقعی و البته منفی مسکن طی آذرماه را نشان می‌دهد. آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، تورم ماهانه مسکن در شهر تهران از حدود 10 درصد طی ماه‌های اردیبهشت تا اول آبان 99، در آبان ماه به 1.8 درصد افت کرد. این در حالی است که تورم عمومی ماهانه در آبان ماه 5 درصد از سوی مرکز آمار ایران گزارش شده است. از این رو، از تفاضل تورم اسمی مسکن و تورم عمومی به عدد منفی 3.2 درصد می‌رسیم که نشانگر نرخ تورم واقعی مسکن در آبان‌ماه است. به باور کارشناسان اقتصاد مسکن، از آنجا که قیمت مسکن چسبنده است، حباب قیمتی در بازار مسکن در اثر شوک‌های درونی یا بیرونی این بازار، مانند سایر کالاها به سرعت تخلیه نمی‌شود، بلکه سرعت رشد قیمت مسکن طی چند ماه یا فصل، در صورت فراهم آمدن شرایط، کاهش یافته و در سطوحی پایین‌تر از نرخ تورم سیر خواهد کرد. در نتیجه با گذشت زمان و با چندین ماه عقب ماندگی رشد قیمت مسکن از نرخ تورم، حباب آن تخلیه خواهد شد.

بررسی‌های «تعادل» حاکی از آن است که تورم ماهانه مسکن در سال جاری، طی ماه‌های اردیبهشت تا آبان همواره بیشتر از نرخ تورم عمومی بوده است. در این حال، اگر از منفی شدن تورم ماهانه مسکن در فروردین سال جاری بنا به دلایل مختلف از جمله بازبودن بازار مسکن صرفا در هفته آخر فروردین ماه چشم‌پوشی کنیم، طی سال جاری، برای نخستین‌بار در آبان ماه تورم مسکن از تورم عمومی کمتر رشد کرد و در نتیجه منفی شده است. البته تورم ماهانه مسکن در تیر، مرداد، شهریور، مهر و آبان سال گذشته نیز از تورم عمومی، رکوردهای کمتری را برجای گذاشته است، اما به دنبال تغییر قیمت بنزین در آبان ماه سال 98 و در پی آن تغییر انتظارات تورمی ناشی از افزایش نرخ سوخت، از آذر سال گذشته قیمت مسکن دوباره وارد محدوده حبابی شده بود. اما حالا به نظر می‌رسد دوباره وارد مسیر تازه‌ای شده است که در صورت تداوم شرایط حاکم بر اقتصاد کلان، انتظار می‌رود تا پایان سال 99 در این مسیر باقی بماند.

    تحولات 9 ماهه مسکن در سال 99

آن‌گونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در 9 ماهه نخست سال 99 به حدود 70 هزار و 600 فقره رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، 42.9 درصد افزایش نشان می‌دهد. در این مدت، متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 22 میلیون و 260 هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 74.2 درصد افزایش نشان می‌دهد.

بر اساس این گزارش، در آذر ماه سال 99، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 26 میلیون و 910 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل 1.1 درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل 98.9 درصد افزایش نشان می‌دهد. در میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 57 میلیون و 100 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 10 میلیون و 810 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال 1398 به ترتیب 84 و 66 درصد افزایش نشان می‌دهند.