اولین نشانه تخلیه حباب مسکن

مجید  اعزازی|

اگر چه فاصله قیمتی هر متر مربع واحد مسکونی در شمال و جنوب تهران، کمی بیش از 40 میلیون تومان است، اما بررسی‌ها حاکی از فروغلتیدن قیمت مسکن در برخی از مناطق پایتخت به زیر نرخ تورم عمومی و آغاز تخلیه حباب در این مناطق است. بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، در شهریور سال جاری، کمی بیش از 2 میلیون تومان از متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه یک تهران کاسته شده است، با این حال، این منطقه با متوسط قیمت هر متر مربع 50 میلیون و 790 هزار تومان همچنان گران‌ترین بازار مسکن پایتخت به شمار می‌رود. ارزان‌ترین منطقه تهران اما همچنان منطقه 18 است. در شهریورماه سال جاری متوسط هر متر مریع آپارتمان در این منطقه دو رقمی شده و از 9 میلیون و 740 هزار تومان مرداد به 10 میلیون و 410 هزار تومان رسیده است. به این ترتیب، شکاف قیمتی بیش از 43 میلیون تومانی منطقه یک با منطقه 18 طی مرداد ماه به 40 میلیون تومان در شهریور کاسته شده است. در این حال،  اگر چه تورم ماهانه قیمت هر متر مربع مسکن در منطقه یک پایتخت، منفی 3.8 درصد ثبت شده است و تورم ماهانه ملک در سایر مناطق مثبت به نظر می‌رسد، اما با تعدیل تورم ماهانه مسکن مناطق تهران با نرخ 3.6 درصدی نرخ تورم عمومی شهریور ماه سال جاری، ضمن هویدا شدن قیمت‌های واقعی در بازار مناطق، سه منطقه دیگر نیز به تعداد مناطق دارای تورم ماهانه منفی مسکن اضافه شده و جمع این دسته از مناطق به 4 افزایش یافت. بر اساس بررسی‌های «تعادل»، نرخ تعدیل شده تورم ماهانه مسکن در مناطق یک و 13 منفی 0.2، در منطقه 15 منفی 3.4 درصد و در منطقه 20 منفی 3 درصد است که علامت و نشانه آغاز تخلیه حباب قیمتی در این مناطق به شمار می‌رود. از آنجا که قیمت مسکن چسبنده است، حباب آن در اثر شوک‌ها درونی یا بیرونی بازار مانند سایر کالاها به سرعت تخلیه نمی‌شود. بلکه رشد آن طی چند ماه یا فصل، در صورت فراهم آمدن شرایط، کاهش یافته و در سطوحی پایین‌تر از نرخ تورم سیر خواهد کرد. در نتیجه با گذشت زمان و با چندین ماه عقب ماندگی رشد قیمت مسکن از نرخ تورم، حباب آن تخلیه خواهد شد. حالا بررسی‌های تعادل، اولین نشانه‌های تخلیه حباب قیمتی را در 4 منطقه از تهران شناسایی کرده است که در صورت تداوم در ماه‌ها و فصل‌های آینده، خواهیم دید که در طول زمان قیمت‌های بسیار بالا نرمال و عادی خواهند شد. افزون بر منفی شدن تورم ماهانه مسکن در 4 منطقه یادشده، تورم ماهانه تعدیل شده شهر تهران نیز به طرز محسوسی کاهش یافته و به نرخ تورم عمومی شهریور ماه نزدیک شده است. همچنین تورم ماهانه تعدیل شده در منطقه 5 با 0.9 درصد، در منطقه 7 با 1.4 درصد، در منطقه 8 با 0.8 درصد و در منطقه 16 با 0.9 درصد، کمتر از میانگین تورم ماهانه تعدیل شده شهر تهران هستند که نشان‌دهنده پتانسیل قیمت مسکن در این مناطق برای آغاز روند تخلیه حباب و حفظ نزدیکی خود به نرخ تورم عمومی است.

   3  منطقه متورم پایتخت

بررسی‌های آماری «تعادل» حاکی است، منطقه 9 پایتخت که دارای تورم ماهانه 10.4 درصدی قیمت مسکن است، در شهریورماه سال جاری تنها منطقه دارای تورم دو رقمی بوده است. پس از این منطقه، منطقه 6 با تورم ماهانه 9.9 درصد در جایگاه دوم و منطقه 3 با 8.7 درصد تورم ماهانه در جایگاه سوم قرار می‌گیرند.

    نشانه‌های رکود اندک

به گزارش «تعادل»، عدم کاهش قیمت ملک و شروع رشد قیمت‌ها کمتر از میزان تورم در کنار کم بودن تعداد معاملات ملک نسبت به دوره رونق، رسیدن جوازهای دریافتی به حداقل و کاهش سرعت ساخت و سازها از جمله نشانه‌های ورود بازار مسکن به دوره رکود اندک به شمار می‌رود. هم اینک نیز این نشانه‌ها در بازار مسکن تهران بروز و ظهور یافته است و می‌توان گفت که بازار مسکن تهران به دوره رکود اندک وارد شده است. تحولات قیمتی مسکن در تهران طی شهریورماه از کم شدن فاصله با نرخ تورم حکایت می‌کند و حتی در 4 منطقه یک، 13، 15 و 20 در سطوح کمتر از نرخ تورم عمومی سیر می‌کند. همچنین تعداد معاملات ملکی طی ماه‌های مرداد و شهریور سال جاری دچار افت 42.2 درصدی شده است. افزون بر این، به گفته مسوولان مدیریت شهری، ساخت و ساز در پایتخت در نیمه اول سال 19 درصد افول کرده و صدور پروانه ساخت و ساز ‌از ابتدای فروردین تا 15 شهریور امسال نیز 28 درصد افت کرده است.

   مرور تازه‌ترین آمارهای رسمی مسکن 

تازه‌ترین آمار تحولات بازار مسکن تهران که روز دوشنبه از سوی بانک مرکزی منتشر شد، حاکی از تورم 5.1 درصدی قیمت مسکن در شهریور ماه سال جاری است، به گونه‌ای که متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در ماه یادشده با بیش از یک میلیون تومان افزایش، به 24 میلیون و 290 هزار تومان رسیده است. در مرداد ماه سال 1399 تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نیز به 8 هزار و 463 فقره رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 6.8 درصد کاهش و 203.7 درصد افزایش نشان می‌دهد. 

به گزارش «تعادل»، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در پایان اسفند سال گذشته 15 میلیون و 628 هزار تومان گزارش شده است و شهریور سال جاری این شاخص به 24 میلیون و 280 هزار تومان بالغ شده است که حاکی از رشد 55.36 درصدی قیمت مسکن طی 6 ماهه نخست سال جاری دارد. همزمان، گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که در این مدت، متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 19.92 میلیون تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 56.7 درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در 6 ماهه نخست سال 99 به حدود 54 هزار و 921 فقره بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، 69.5 درصد افزایش نشان می‌دهد. 

به گفته کارشناسان، رشد نقدینگی، افزایش چشم‌انداز تورمی و همچنین تحولات در بازارهای موازی از جمله مهم‌ترین دلایل رشد قیمت‌ها در بازار مسکن طی ماه‌های گذشته بوده است، اما با توجه به آمار شهریور ماه (تداوم افزایش قیمت و کاهش حجم معاملات) به نظر می‌رسد که مسکن از جذابیت لازم برای سرمایه‌گذاری یا سفته بازی برخوردار نیست و بازارهای دیگر از جمله خودرو، ارز، طلا در شهریور ماه نقدینگی بیشتری جذب کرده‌اند.