مجید اعزازی|
«مسکن» چه کالای مصرفی باشد و چه سرمایه‌ای، برای تک تک افراد کشور یک کالای «ضروری» به شمار می‌رود، یعنی همانطور که هر انسانی روزانه نیازمند مصرف مواد خوراکی است، نیازمند سرپناه و مکانی برای آرمیدن است. از همین رو است که در قوانین و مقررات مربوط به «رفاه و تامین اجتماعی» یعنی آنجا که وظایف و تکالیف حمایتی دولت‌ها برشمرده می‌شود، مسکن در کنار اشتغال، آموزش، بهداشت و سایر امور رفاهی احصا شده است. بر اساس اصل سی و یکم قانون اساسی، «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی‌است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.» همچنین به موجب ماده 13 قانون معطل مانده «ساختار نظام جامع رفاه و تامین اجتماعی»، «شورای عالی رفاه و تامین اجتماعی، به منظور هماهنگی سیاست های‌اجتماعی در حوزه‌های اشتغال، آموزش و پرورش، تربیت‌بدنی، مسکن، بهداشت و‌درمان و سایر بخش‌های مرتبط با حوزه تامین اجتماعی شورای عالی رفاه و تامین اجتماعی‌به ریاست رییس‌جمهور و دبیری وزیر رفاه و تامین اجتماعی تشکیل می‌گردد.»
بی گمان، شیوه تامین نیاز ضروری سرپناه و مسکن اما تابع توانمندی مالی افراد و خانوار است و آن دسته از خانوارهای توانمند متناسب با توان مالی و نیاز اجتماعی و فرهنگی خود، مسکن مطلوب خود را چه در قالب رهن و اجاره و چه در قالب خرید تهیه کرده و در آن ساکن می‌شوند. اما اقشار ضعیف جامعه، آنچنان که در کشورهای پیشرفته نیز وجود دارد، نیازمند دریافت کمک‌های دولتی هستند. بررسی‌های علمی حاکی از این است که در اغلب کشورهای پیشرفته جهان، ساز و کار گونه‌ای از مسکن اجتماعی یا همان مسکن حمایتی تعبیه شده و افراد فرودست می‌توانند برای دوره‌ای 5 تا 10 ساله در مسکن‌های اجتماعی تحت مالکیت شهرداری‌ها یا همان دولت‌های محلی، با پرداخت حداقل اجاره زندگی کرده و در این دوره به ثبات مالی لازم برای اجاره مسکن دلخواه به سیستم اجاره‌داری حرفه‌ای غیردولتی مراجعه کرده یا اینکه منزل مطلوب خود را از بازار مسکن خریداری کنند. در سطح پایین‌تر از مسکن اجتماعی نیز، شاهد فعالیت گرمخانه‌ها و مراکزی شبیه به آن هستیم که نیازهای افراد بی‌خانمان و بیکار را پوشش می‌دهند.
مسکن اجتماعی در ایران
به گزارش «تعادل»، تاکنون مدل یا گونه‌ای از مسکن اجتماعی رایج در کشورهای پیشرفته در ایران شکل نگرفته است و از همین رو، با جهش‌های قیمتی اجاربها و سخت‌تر شدن شرایط اجاره نشینی (بخوانید ورود به بازار اول مسکن) شاهد گسترش روز افزون حاشیه‌نشینی، آلونک نشینی، زندگی در حلبی آباد و ... هستیم. به عبارتی اگر چه طی سال‌های اخیر امکانات محدودی به اسم گرمخانه در کلان‌شهر تهران شکل گرفته است، اما حد فاصل این امکان محدود با بازار اجاره، حلقه واسطی به اسم مسکن اجتماعی با هدف توانمندسازی خانوارهای جوان برای ورود به بازار اجاره یا بازار معاملات ملکی وجود ندارد.
اول اجاره‌داری دولتی بعد حرفه‌ای
در این شرایط، طی سال‌های اخیر بحث راه‌اندازی ساز و کار اجاره‌داری بیش از پیش به گوش می‌رسد. در مرداد سال گذشته حسن روحانی، رییس‌جمهور پیشنهاد کرد که شهرداری تهران و سپس سایر کلان‌شهرها از طریق املاک و مستغلات خود و موجودی اراضی ذخیره که در اختیار دارند به حوزه ساخت و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری با دوره‌های اجاره 4 ساله و اجاره‌بهایی معادل حدود ۳۰ درصد ارزان‌تر از نرخ عرف ورود کنند و ضوابط این طرح به‌گونه‌ای باشد که واحدها به‌صورت نوبتی در اختیار متقاضیان واجد شرایط قرار بگیرد. اوایل تیرماه سال جاری نیز مسوولان وزارت راه و شهرسازی اعلام کردند که یکی از اهداف این وزارت ایجاد تحول بنیادین در صنعت اجاره‌داری است و از همین رو، با هدف تامین مسکن اجاره‌ای بلندمدت، کوتاه‌مدت و میان مدت پیشنهاد تشکیل شرکت‌های اجاره‌ای را به هیات دولت ارایه شده است.
در همین حال، دوشنبه هفته گذشته نیز طرحی از سوی وزارت کشور با نام ساخت واحدهای مسکونی «کوچک اندازه» به کمیسیون امور زیربنایی دولت ارجاع شد و این وزارتخانه به عنوان متولی شهرداری‌ها، خواستار صدور مجوز دولت برای ساخت واحدهای کوچک اندازه با هدف حمایت از اقشار آسیب پذیر و خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی شده است. بر اساس این طرح، فروش این واحدها به عموم متقاضیان مسکن آزاد اعلام شده است اما برای اجاره‌داری واحدهای کوچک متراژ ضوابطی در نظر گرفته شده است.
گروه‌های هدف خانه‌های کوچک اندازه اجاره‌ای شامل خانوارهایی است که درآمد ماهیانه آنها حسب مورد کمتر از دو برابر حداقل حقوق موضوع قانون کار یا قوانین مربوط به استخدام کشوری بوده و سرپرست خانوار دارای شرایط زیر باشند:
1- قرارگیری در دهک‌های درآمدی 1 تا 5 با دهک‌های ۱، ۲ و ۳ و زوج‌های جوان
2- دارای حداقل 10 سال سابقه سکونت در شهر مربوطه
3- نداشتن زمین و واحد مسکونی تا 10 سال قبل از تصویب و ابلاغ این آیین نامه
4- عدم استفاده سرپرست خانوار و افراد تحت تکفل از امکانات دولتی یا امکانات نهادهای عمومی غیردولتی شامل زمین، واحد مسکونی یا تسهیلات یارانه‌ای خرید یا ساخت واحد مسکونی از تاریخ 22 بهمن 1357. بر این اساس، وزارتخانه‌های راه و رفاه به همراه سازمان ثبت اسناد مکلف به در اختیار قرار دادن اطلاعات خانوارهای مشمول، به شهرداری‌ها هستند. ضمن اینکه موضوع برچسب نخوردن مسکن اقشار کم‌درآمد نیز در این طرح لحاظ شده و باید در هر مجموعه مسکونی، تنها حداکثر ۴۰ درصد واحدها، به اقشار آسیب پذیر تعلق یابد و مابقی به سایر اقشار واگذار شود.
بر اساس این طرح، وزارت کشور مکلف است با همکاری وزارت راه و شهرسازی وشورای عالی استان‌ها، ظرف سه ماه از تصویب و ابلاغ این آیین نامه، دستور العمل نحوه تاسیس موسسه‌های اجاره‌داری را تدوین و جهت اجرا به شهرداری‌ها ابلاغ نمایند.
موانع اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران
بررسی طرح اجاره‌داری وزارت کشور نشان می‌دهد که این طرح، نوعی مسکن اجتماعی تحت تملک دولت‌های محلی یا همان شهرداری‌ها را دنبال می‌کند و از همین رو، اجاره‌داری حرفه‌ای یا مبتنی بر رقابت میان شرکت‌های اجاره‌دار نیست. با این حال، در صورتی که این طرح تصویب شود و به مرحله اجرا برسد، گام موثری برای کمک به زوج‌های خانه اولی کم درآمد خواهد بود و فرصتی را برای این دسته از خانوارها برای ورود به بازار اجاره غیردولتی یا بازار معاملات ملکی فراهم می‌آورد.
کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باورند که یکی از ملزومات ایجاد شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران، عدم مداخله دولت است. افزون بر این، نرخ بازده اندک اجاره، وجود نظام سنتی و پراکنده اجاره‌داری، همچنین نرخ تورم بالا در ایران از جمله موانع دیگر شکل‌گیری اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور به شمار می‌روند. از این رو، نمی‌توان تا زمان استیلای این موانع، در انتظار شکل‌گیری شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور بود اما می‌توان به فرصت‌سازی مسکن‌های اجاره‌ای متعلق به دولت‌های محلی (شهرداری ها) به عنوان پیش‌نیاز و مکمل ورود به بازار واقعی اجاره و معاملات امیدوار بود.
