گروه راه و شهرسازی| مجید اعزازی|
سرانجام وعده اعطای وام ودیعه مسکن که در اردیبهشت سال 97 از سوی دولت مطرح شده بود، در این تابستان داغ کرونایی به اجرا نزدیک شد. آنگونه که حسن روحانی، رییس‌جمهور دیروز اعلام کرد به مستاجران تهرانی، شهرهای بزرگ و سایر شهرها که در واحدهای مسکونی کمتر از 75 متر مربع زندگی می‌کنند، به ترتیب 50، 30 و 15 میلیون تومان وام ودیعه مسکن با سود 13 درصد اعطای می‌شود و اصل ودیعه بعد از اتمام قرارداد اجاره به بانک مسترد می‌شود.
روحانی دیروز در جلسه هیات وزیران اظهار کرد: دولت در خصوص اجاره‌نشینان دو گام مهم در هفته‌های اخیر برداشت که اولین گام دولت این بود که نسبت به اضافه اجاره‌بها که روند صعودی و غیرمنطقی داشت در ستاد ملی کرونا، تصویب کردیم که افزایش اجاره‌بها در شهر تهران حداکثر تا ۲۵ درصد، در شهرهای بزرگ تا ۲۰ درصد و در سایر شهرها تا ۱۵ درصد مجاز است و بیش از آن مورد پذیرش نیست.رییس‌جمهور اقدام دیگر دولت را که اول مرداد ۹۹ تصویب و به زودی اجرایی وعملیاتی خواهد شد دادن ودیعه از طرف بانک به مستاجران برشمرد و گفت: دولت تصمیم گرفته است برای آن دسته از مستاجرانی که دارای حقوق ثابت هستند، و همچنین برای خانوارهایی که تحت حمایت کمیته امداد امام‌خمینی (ره) و بهزیستی هستند، در تهران ۵۰ میلیون تومان، در شهرهای بزرگ ۳۰ میلیون تومان و در شهرهای کوچک‌تر ۱۵ میلیون تومان، کمک ودیعه مسکن، پرداخت کند.به گفته رییس‌جمهوری، افراد واجد شرایط اجاره‌نشین در تهران، ودیعه ۵۰ میلیون تومانی با سود و بهره ۱۳ درصد دریافت می‌کنند که کمک خوبی برای مستاجران تهرانی است. این افراد، می‌توانند تا ۵۰ میلیون تومان برای مدت یک‌سال که اجاره نامه گواه خواهد بود از بانک ودیعه مسکن، قرض بگیرند. همچنین سود ۱۳ درصد را به بانک به شکل ماهانه پرداخت کنند. پایان کار باید اجاره‌نشین‌هایی که ودیعه مسکن دریافت کرده‌اند اصل پول را به بانک برگردانند.
روحانی تصریح کرد: از هفته آینده، جزییات و ویژگی‌های ودیعه اجاره مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی، به مردم اعلام می‌شود. همچنین از هفته آینده، مقررات اجرایی شدن این طرح به تمامی بانک‌ها ابلاغ خواهد شد و مردم از طریق صدا و سیما از جزییات طرح، آگاه می‌شوند. وی توضیح داد: این گام جدیدی است که دولت در شرایط سخت کرونایی برای مستاجران برمی‌دارد.
شرط استفاده از وام ودیعه؟
به گزارش«تعادل»، اگر چه رییس‌جمهور دیروز درباره متراژ واحدهای مسکونی که به مستاجران آنها وام ودیعه تعلق می‌گیرد، سخنی به میان نیاورد، اما پیش از این مقام‌های وزارت راه و شهرسازی، شرط دریافت این وام را برای مستاجران تهرانی سکونت در واحدهای تا 75 متر مربع و برای سایر شهرها سکونت در واحدهای تا 90 متر مربع را اعلام کرده بودند. با این حال، دیروز، روحانی از «مستاجران دارای حقوق ثابت» و «خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد و سازمان بهزیستی» به عنوان شروط لازم برای استفاده از وام ودیعه مسکن نام برد. شروطی که دامنه جمعیتی استفاده‌کننده از این وام را به‌شدت کاهش می‌دهد و به جمعیت کارمندان و کارگران شاغل و همچنین مستمری بگیران از سازمان‌های بیمه‌ای محدود می‌شود. به عبارت دیگر، بسیاری از کارگران شاغل در کارگاه‌های کوچک که تحت شمول قانون کار و تامین اجتماعی نیستند و دریافت حقوق آنها به کسب و کار کارفرمایشان بستگی دارد یا کارگرانی که در بخش‌های خدماتی و به صورت روزمزد یا فصلی کار می‌کنند، از شمول دریافت این وام خارج می‌شوند. البته به این شروط سه گانه، باید شرط ثبت اجاره نامه در سامانه اتحادیه املاک و دریافت کد رهگیری را نیز اضافه کرد. مساله‌ای که بسیاری از مالکان با هدف فرار مالیاتی تمایلی به انجام آن ندارند.
تعداد مستاجران واحدهای مسکونی؟
بر اساس برخی برآوردها، حدود 38 تا 40 درصد جمعیت کشور اجاره نشین هستند. مساله‌ای که تا حدودی در نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال 95 نیز نمود داشته است. به گونه‌ای که آمار مستاجران در سال ۱۳۹۵ نسبت به دور قبلی سرشماری قبل از آن در سال ۱۳۹۰ با افزایش روبرو شده است. در سال ۱۳۹۰ حدود ۲۶.۶ درصد از ایرانیان اجاره‌نشین بودند که این آمار در سرشماری ۱۳۹۵ با حدود ۴ درصد افزایش به ۳۰.۸ درصد رسیده است. در عین حال، بر اساس آمار اتحادیه صنف مشاوران املاک که صرفا نشان‌دهنده اجاره نامه‌های ثبت شده در سامانه این اتحادیه و دریافت کد رهگیری است، بخش مسکونی پایتخت دارای 995 هزار و 517 واحد استیجاری، بخش مسکونی استان تهران دارای 997 هزار و 727 نفر و بخش مسکونی کل کشور دارای 2 میلیون و823 هزار و95 واحد استیجاری است. بر این اساس، تعداد مستاجران واحدهای مسکونی در پایتخت حدود یک سوم تعداد کل مستاجران کشور است. (جدول شماره یک را نگاه کنید) بی‌گمان، تعداد مستاجران در کل کشور به دلیل عدم ثبت رسمی اجاره نامه‌ها و دریافت کدرهگیری با هدف فرار مالیاتی بیش از 2 میلیون و 900 واحد مسکونی است. چه آنکه صرفا در تهران بیش از ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد آپارتمان مسکونی وجود دارد که ۸۷ درصد مجموع خانه‌های این شهر را دربر می‌گیرد. اما با توجه به اینکه ملاک پرداخت وام ودیعه، ثبت رسمی اجاره نامه‌ها و دریافت کد رهگیری است، می‌تواان آمار اعلامی از سوی اتحادیه املاک را ملاک قرار داد. در این صورت، با در نظر گرفتن سه شرط«داشتن حقوق ثابت»، «تحت پوشش بودن کمیته امداد و بهزیستی» و «سکونت در واحدمسکونی تا 75 متر مربع» می‌توان فرض کرد که 50 درصد از مجموع 2 میلیون و 900 هزار واحد مسکونی استیجاری، یعنی مستجران ساکن در یک میلیون و 400 هزار واحد مسکونی مشمول دریافت وام ودیعه مسکن شوند. اگر میانگین وام ودیعه را 32 میلیون تومان در نظر بگیریم، دولت برای پرداخت وام ودیعه به یک میلیون و 400 هزار واحد استیجاری یادشده، حدود 45 هزار میلیارد تومان باید اختصاص دهد.
کارآمدی وام 50 میلیون تومانی؟
بررسی‌های «تعادل» از فایل‌های اجاره در بازار مسکن تهران حاکی از این است که به غیر از مناطق جنوبی پایتخت، کف رهن کامل هر متر مربع واحد مسکونی از 2 میلیون تومان شروع می‌شود به گونه‌ای که مثلا برای اجاره یک آپارتمان 60 متر مربعی باید 120 میلیون تومان به مدت یک سال نزد مالک به ودیعه گذاشته شود.
اگر چه این رقم در مناطق جنوبی تهران به زیر 2 میلیون کاهش می‌یابد، اما هم‌اینک فایل‌های رهن و اجاره مسکن در مناطق جنوبی بسیار کمیاب و نادر هستند و اغلب مالکان نیز طرفدار دریافت رهن کامل هستند. این قضیه در مناطق دیگر و به ویژه در مناطق شمالی پایتخت متفاوت است و رهن کمتر و اجاره بیشتر رضایت مالکان را کسب می‌کند. نتایج بررسی‌های میدانی «تعادل» از بازار رهن و اجاره واحدهای مسکونی تا 75 متر مربع را در جدول شماره 2 مشاهده می‌کنید.
به گزارش «تعادل»، از آنجا که قراردادهای اجاره یک ساله است، بنابراین فرض بر این است که مستاجران تهرانی 13 درصد سود ودیعه 50 میلیون تومانی را طی یک سال (12 ماه) پرداخت کنند. 13 درصد این مبلغ بدون دریافت کارمزد و سایر محاسباتی که بانک‌ها انجام می‌دهند، 6 میلیون و 500 هزار تومان (9ماهانه حدود 540 هزار تومان) خواهد بود. این در حالی است که هزینه به ودیعه گذاشتن مبلغ 50 میلیون تومان با توجه به نرم رایج در بازار مسکن (صدی سه) در طول یک سال 18 میلیون تومان (ماهانه 1.5 میلیون تومان) است. از این منظر، وام ودیعه 50 میلیون تومانی به نفع مستاجران است. اما از آنجا که با این مبلغ صرفا می‌توان پول رهن حدود 25 تا 30 متر مربع واحدمسکونی را پرداخت، به نظر می‌رسد، این وام از کارایی مطلوبی برخوردار نباشد و در واقع کمک اندکی به گشایش در کار مستاجران می‌کند. هر چند که به دلیل دریافت سود 13 درصدی، اسم آن را کمک هم نمی‌توان گذاشت.
