مجید اعزازی |
فایل رهن و اجاره واحدهای مسکونی کمتر از 50 مترمربع در مناطق جنوبی پایتخت نایاب شد. بررسی‌های میدانی «تعادل» حاکی از این است که بازار اجاره در مناطق 14، 15، 17، 18، 19 و 20 از نبود یا کمبود شدید عرضه واحدهای مسکونی کمتر از 50 متر مربع رنج می‌برد. این در حالی است که در قوی‌ترین موتور جست‌وجو املاک و مستغلات، از 59 هزار فایل اجاره آپارتمان ارایه شده، بیش از 6 هزار و 300 مورد به آپارتمان‌های با متراژ تا 50 مترمربع اختصاص دارد. این مساله از آن رو اهمیت دارد که واحدهای کوچک متراژ در مناطق جنوبی پایتخت در زمره ارزان‌ترین واحدهای مسکونی در بازار رهن و اجاره پایتخت به شمار می‌روند و از سوی دیگر، با توجه به الگوی ساخت واحدهای ریزمتراژ در جنوب پایتخت و فراوانی این دسته از واحدها در این بخش از شهر، کمبود عرضه واحدهای کوچک متراژ به بازار اجاره را بیش از پیش برجسته می‌کند. بی‌گمان، یکی از علل عمده نایاب شدن فایل‌های اجاره آپارتمان‌های کوچک متراژ، تقاضای بسیار زیاد برای رهن و اجاره این دسته از واحدهای مسکونی در ارزان‌ترین محله‌های تهران به شمار می‌رود، چه آنکه طی دو سال گذشته، در پی جهش‌های قیمتی مسکن و در پی آن افزایش اجاره‌بها، شاهد کوچ مستاجران از مناطق شمالی و میانی پایتخت به مناطق جنوبی و حاشیه‌ای و حتی شهرها و شهرک‌های اطراف تهران بودیم و از همین رو بود که قیمت مسکن در پرند و پردیس دستخوش تغییرات چشمگیر شد.
بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، حدود 323 هزار واحد آپارتمانی به بازار مسکن تهران عرضه شده است. از این تعداد، حدود 59 هزار آپارتمان در تابلوی دوم بازار مسکن یا همان بازار اجاره به نمایش درآمده‌اند و بیش از 172 هزار فایل نیز در تابلوی بازار اول بازار مسکن عرضه شده‌اند.
نتایج بررسی‌های میدانی «تعادل» همچنین نشان می‌دهد، از 59 هزار فایل آپارتمان عرضه شده به بازار اجاره پایتخت، 6312 مورد به واحدهای کمتر از 50 متر، بیش از 20 هزار مورد به واحدهای 51 تا 75 متر مربع، 14 هزار و 307 مورد مورد به واحدهای 76 تا 100 متر مربع و مابقی فایل‌ها به واحدهای بالاتر از 100 متر مربع اختصاص دارد. این آمارها نشان می‌دهد که سهم فایل‌های اجاره واحدهای مسکونی تا 75 متر مربع که کاملا مصرفی هستند، با بیش از 26 هزار فایل کمتر از 50 درصد از کل فایل‌های اجاره عرضه شده به بازار است. به عبارتی، بنا به دلایل اقتصادی و شرایط درآمدی خانوارهای مستاجر، اغلب واحدهای با متراژ متوسط و کمتر، دست‌کم در شرایط کنونی، یا اجاره رفته‌اند یا مستاجر برای راضی کردن مالک واحدمسکونی خود تلاش کرده و رضایت او را برای تمدید قرار داد اجاره جلب کرده است.
ملاک و معیار تعیین اجاره‌بها؟
در حالی که اقتصاد ایران شرایط ناپایداری را سپری می‌کند و بازارها نوسان‌های شدید را تجربه می‌کنند یا در آبستن حوادث و تغییرات قابل توجه هستند، پیش بینی میزان اجاره‌بها در ماه‌های باقیمانده از سال 99 بسیار دشوار است. در این میان، یک معیار و ملاک اساسی برای تعیین اجاره‌بها وجود داشته و دارد و آن هم قیمت ملک مورد نظر است، به گونه‌ای که معادل یک چهارم (معمولا واحدهای نوساز) تا یک‌ششم (معمولا واحدهای قدیمی) از قیمت ملک مورد نظر به عنوان مبلغ رهن کامل از مستاجر دریافت می‌شود. به‌طور مثال، اگر آپارتمانی با 5 تا 10 سال سن، یک میلیارد تومان قیمت داشته باشد، یک پنجم قیمت آن، یعنی 200 میلیون تومان برای رهن کامل واحد مورد نظر از مستاجر ستانده می‌شود. البته همان‌طور که می‌دانیم، مبلغ رهن در بسیاری موارد با فرمول صدی سه قابل تبدیل به اجاره ماهانه است. در رابطه با مثال یاد شده، یکی از تبدیل‌ها می‌تواند 100 میلیون تومان ودیعه و ماهانه 3 میلیون تومان اجاره باشد. در این حال، بر اساس آمار بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید هر مترمربع مسکن در سال 98 نسبت به سال 97 حدود 62 درصد (61.7درصد) رشد یافته است. اما به اعتقاد برخی از کارشناسان مسکن و از جمله مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک، اجاره‌بها در سال 99 کمتر از نرخ تورم رشد خواهد یافت. به اعتقاد این دسته از کارشناسان که دیدگاهی کاملا خوشبینانه نیز دارند، نرخ عمومی تورم نیز رقمی بین 25 تا 30 درصد خواهد بود و به همین دلیل، نرخ رشد اجاره‌بها در سال جاری حدود 20 درصد خواهد شد و مالکان نباید بیش از 20 درصد به اجاره‌بها اضافه کنند. به‌طور قطع، واقعیت بازار اجاره بسیار سخت گیرتر از دیدگاه این دسته از کارشناسان است، چرا که وقتی، قیمت مسکن آن هم در سال گذشته و نه در سال 99، حدود 62 درصد افزایش یافته، نمی‌توان از مالکان انتظار داشت که اجاره‌بها را 20 درصد افزایش دهند و این شکاف 40 درصدی را از جیب مالکان پر کرد. از سوی دیگر، با توجه به قانون اعداد بزرگ، درصد رشد قیمت مسکن با درصد رشد اجاره‌بها قابل قیاس نیست. به‌طور مثال، اگر یک واحد مسکونی در سال 97 حدود یک میلیارد تومان قیمت داشته است، با رشد 62 درصدی متوسط قیمت هر متر مربع، در سال 98 به یک میلیارد و 600 میلیون تومان بالغ شده و آن 200 میلیون تومان مربوط به رهن کامل نیز در سال 98 به 320 میلیون تومان افزایش یافته است. حال آنکه چشم‌انداز تورمی سال جاری بسیار بنا به علل حاکم بر اقتصاد ایران بسیار بالا است. در یک کلام، وضعیت اجاره نشینی و تامین هزینه‌های آن بسیارکمر شکن شده و از تاب و توان بسیاری از خانوارهای ساکن تهران خارج شده است. به همین دلیل نیز از سویی، نسبت فایل‌های اجاره واحدهای کوچک متراژ از کل فایل‌های اجاره اندک است و از سوی دیگر، فایل اجاره این دسته از واحدها در مناطق جنوبی و ارزان قیمت پایتخت کم یاب یا نایاب شده است. بخشی از نتایج بررسی‌های «تعادل» درباره میزان اجاره‌بهای واحدهای 50 متری در تهران را در جدول شماره یک مشاهده می‌کنید.
تغییرات جمعیت مستاجران به روایت آمار
در پی جهش‌های مکرر قیمتی در بازار مسکن طی سال‌های 86، 89، 91، و 97 و 98 ترکیب جمعیت مالک و مستاجر تغییرکرده و از جمعیت مالکان مسکن کاسته شده و به جمعیت مستاجران افزوده شده است. این مساله به خوبی در نتایج سرشماری نفوس و مسکن مشهود است و نشان می‌دهد که خانوارهای اجاره نشین از ۲۶.۷ درصد در کل کشور در سال ۱۳۹۰ به ۳۰.۷ درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است. بی‌گمان این روند نه تنها متوقف یا معکوس نشده که همچنان با قدرت به‌طور صعودی به مسیر خود ادامه می‌دهد.
در سرشماری سال ۱۳۹۵، از تعداد ۲۳ میلیون و ۵۸۰ هزار و ۲۲۱ خانوار کشور ساکن در واحدهای مسکونی، ۶۰.۵ درصد از خانوارها مالک عرصه و اعیان (زمین و بنا) بوده‌اند که بیشترین درصد مالکیت عرصه و اعیان به ترتیب در استان‌های اردبیل با ۷۱.۵ درصد، مازندران ۷۱.۴ درصد، خراسان جنوبی ۷۱.۲ درصد، زنجان ۶۹.۹ درصد، گیلان ۶۹.۸ درصد، آذربایجان شرقی ۶۹.۵ درصد و گلستان با ۶۹.۳ درصد اختصاص داشته است.
کمترین سهم مالکیت واحدهای مسکونی در میان استان‌های کشور نیز در این سال، مربوط به استان‌های تهران با ۴۸.۸ درصد، قم ۴۹.۹ درصد، البرز ۵۱.۸ درصد، خوزستان ۵۶.۸ درصد و کرمانشاه با ۵۷.۲ درصد است. در آبان سال ۱۳۹۰ از تعداد ۲۱ میلیون و ۴۹ هزار و ۹۳۴ خانوار، ۶۲.۷ درصد از خانوارها مالک عرصه و اعیان بوده‌اند. مقایسه سرشماری سال‌های ۱۳۹۰ با ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که درصد خانوارهای مالک از ۶۲.۷ درصد در کل کشور در سال ۱۳۹۰ به ۶۰.۵ درصد در سال ۱۳۹۵ کاهش یافته است.
تهران، اجاره‌نشین‌ترین استان
همچنین بر پایه نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال 1395، حدود ۳۰.۷ درصد خانوارها اجاره نشین بوده‌اند. بیشترین درصد خانوارهای اجاره نشین به ترتیب در استان‌های تهران با ۴۳.۵ درصد، البرز با ۴۱ درصد، قم ۳۹.۳ درصد، کرمانشاه ۳۵.۲ درصد و خراسان رضوی با ۳۴.۲ درصد تعلق داشته است. کمترین تعداد اجاره‌نشین‌ها نیز در استان‌های اردبیل با ۱۹.۴ درصد، گلستان ۲۱.۱ درصد، خراسان جنوبی و آذربایجان شرقی هر کدام ۲۱.۴ درصد و چهارمحال و بختیاری با ۲۱.۸ درصد ساکن بوده‌اند. در آبان ۱۳۹۰ از تعداد ۲۱ میلیون و ۴۹ هزار و ۹۳۴ خانوار ۲۶.۶ درصد خانوارها اجاره نشین بوده‌اند. به اعتقاد کارشناسان اقتصاد مسکن، کاهش قدرت خرید واحد مسکونی ناشی از افت درآمدخانوار، کاهش قدرت وام مسکن در پوشش هزینه‌های خرید منزل و همچنین توزیع نابرابر درآمدها باعث شده است، طی سال‌های اخیر توان خرید مسکن در خانوارها به‌شدت کم شود و در نتیجه جمعیت بیشتری از خانوارهای جدید در این سال‌ها روانه بازار اجاره شوند.
