گروه راه و شهرسازی|
بازار مسکن طی 8 ماهه نخست سال جاری، رکود تورمی عمیقی را تجربه کرده و همگام با کاهش 50درصدی حجم معاملات نسبت به مدت مشابه سال قبل با افزایش قیمت‌ها روبرو بوده است.
براساس اعلام دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این مدت، ۴۰ هزار و ۵۸۳ فقره مبایعه نامه امضا شده که نسبت به مدت مشابه سال گذشته (۸ ماهه ۹۷) که این شاخص ۹۴ هزار و ۱۷ فقره بوده، کاهش ۵۶.۸ درصدی داشته است.
بیشترین تعداد معاملات مسکن طی سال جاری در اردیبهشت امسال و با امضای ۱۲ هزار و ۳۱۷ فقره معامله مسکن به ثبت رسید که نسبت به اردیبهشت سال گذشته که ۱۹ هزار و ۴۴۲ فقره مبایعه نامه بود، کاهش ۳۶.۶ درصدی داشت.
اما رکورد کمترین قراردادهای بازار مسکن در سال جاری مربوط به شهریور ماه با تعداد ۲ هزار و ۸۵۵ معامله بود که طی10 سال گذشته این تعداد معامله مسکن بی‌نظیر بوده است و نسبت به شهریور سال گذشته با ۱۰ هزار و ۵۳۷ فقره معامله، کاهش ۷۲.۹ درصدی داشته است.
رشد ۷۵.۵ درصدی قیمت مسکن
درحالی که طی ۸ ماه ابتدایی امسال تعداد معاملات مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته به نصف رسیده است، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت در بازه زمانی مذکور، رشد ۷۵.۵ درصدی داشته است، برهمین اساس میانگین هر متر مربع واحد مسکونی در ۸ ماهه امسال ۱۲ میلیون و ۸۱۷ هزار و ۶۰۰ تومان بوده درشرایطی که طی ۸ ماهه نخست سال ۹۷، این شاخص ۷ میلیون و ۳۰۲ هزار و ۲۰۰ تومان بوده است. گران قیمت‌ترین ماه امسال، تیرماه با میانگین قیمتی ۱۳ میلیون و ۶۱۵ هزار و ۷۰۰ تومان بود که نسبت به ماه قبل از آن رشد ۱.۴ درصدی و نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن (تیر ماه ۹۷) رشد ۹۴.۹ درصدی داشته است. اما بلافاصله پس از تیرماه امسال، روند نزولی قیمت مسکن آغاز شد و به ترتیب در ماه‌های مرداد، شهریور، مهر و آبان سال جاری نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل از آن (مرداد تا آبان ۹۷) افزایش میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی ۷۷.۵، ۵۶.۶، ۴۸.۸ و ۳۷.۴ درصد بود. در هر ۴ ماه مذکور قیمت مسکن نسبت به ماه‌های قبل از آن رشد منفی داشته است، اما هنوز میانگین قیمت مسکن نتوانسته به میانگین قیمت مسکن در فروردین ماه امسال (ارزانترین ماه بازار مسکن) با متری ۱۱ میلیون و ۴۱۱ هزار و ۷۰۰ تومان، برسد.
افت 25 درصدی ارزش ریالی قراردادها
کاهش حجم معاملات مسکن طی 8 ماهه نخست سال جاری موجب شد که ارزش ریالی قراردادهای مسکن افت کند و رشد 75 درصدی قیمت‌ها هم نتواند کمکی به بهبود ارزش ریالی معاملات کند. براساس گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، ارزش ریالی قراردادها طی ۸ ماهه ابتدایی امسال ۴۲ هزار و ۹۷۰ میلیارد تومان بود، در حالی که در سال گذشته این رقم به ۵۷ هزار و ۵۵۰ میلیارد تومان در ۸ ماهه ابتدایی ۹۷ رسیده بود که کاهش ۲۵.۳ درصدی را نشان می‌دهد.
ناگفته نماند که 13 هزار و ۳۰۰ میلیارد تومان از ارزش کل مبایعات مسکن در ۸ ماهه امسال به اردیبهشت ماه اختصاص دارد و به جز دو ماه فروردین و اردیبهشت سال جاری که ارزش معاملات نسبت به دو ماه نخست سال گذشته رشد مثبت داشته، از خرداد تا آبان امسال ارزش ریالی مبایعات مسکن نسبت به ماه‌های مشابه در سال گذشته رشد منفی داشته است.
وضعیت مسکن در ماه‌های آتی؟
درحالی که آمارهای منتشر شده از تحولات بازار مسکن طی 8 ماهه گذشته نشان از رکود تورمی در بازار می‌دهد، سوال این است که شرایط بازار مسکن به همین منوال ادامه می‌یابد؟ یعنی حجم معاملات در 4ماه پایانی سال جاری کاهشی و قیمت‌ها نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایشی خواهد بود؟
کارشناسان بازار مسکن پیش از این پیش بینی کرده بودند درصورتی که قیمت حامل‌های انرژی و دلار در نیمه دوم سال جاری ثابت بماند، قیمت مسکن هر ماه نسبت به ماه قبل آن روندی کاهشی خواهد داشت و سپس به یک ثبات قیمتی می‌رسد اما با توجه به افزایش نرخ بنزین از 24 آبان ماه سال جاری، یکی از فاکتورهای مهم و اثرگذار بیرونی بر بازار مسکن، تغییر کرد که همین موضوع احتمال رشد قیمت مسکن را طی ماه‌های آتی افزایش می‌دهد درواقع باتوجه به رشد قیمت حامل‌های انرژی که رابطه مستقیمی با قیمت مصالح ساختمانی و قیمت تمام شده مسکن دارد این احتمال تقویت می‌شود که قیمت‌ها طی ماه‌های آینده رشد می‌کند.
کارشناسان معتقدند که برای رسیدن به ثبات در بازار مسکن، دولت باید اقدامات نظارتی خود را برای کنترل کالاها افزایش دهد تا تاثیرات روانی این اقدام جدید دولت باعث سوءاستفاده افزایش قیمت کالاها نشود چون بخش مسکن متاثر از افزایش قیمت بنزین است و اگر برنامه‌ای مشخص برای کنترل بازار مصالح ساختمانی نداشته باشیم قیمت‌ها متاثر از رشد قیمت سوخت گران می‌شود.
وزیر راه و شهرسازی هم پیش بینی می‌کند که اگر بازار خوب کنترل شود و ستادهای نظارتی که ناظر بر عدم افزایش قیمت بر بازار هستند، درست عمل کنند از این مرحله عبور می‌کنیم.
محمد اسلامی درباره تاثیر افزایش قیمت بنزین بر بازار مصالح ساختمانی می‌گوید: این روزها عرضه و تقاضای مصالح ساختمانی به نفع عرضه است و خیلی از مصالحی که تولید می‌شود از جمله سیمان و فولاد در رکود به سر می‌برد. او می‌افزاید: به همین دلیل در شرایط کنونی، مطمئن هستیم با تمهیداتی که اتخاذ شده و اقداماتی که برای کارت اعتباری مصالح ساختمانی در نظر گرفته شده که کارت اعتباری به پروژه‌های طرح اقدام ملی متصل شود، طرح‌های فوق با موفقیت انجام شود.
اگرچه وزیرراه و شهرسازی به اثرگذاری کارت‌های اعتباری مصالح بسیار امیدوار است اما به نظر می‌رسد کارت مصالح ساختمانی به تنهایی نمی‌تواند بازار مصالح ساختمانی را آرام کند و دولت ناگزیر است همانطور که بر سایر بازارها به خصوص کالاهای اساسی نظارت خواهد کرد بر بازار مصالح ساختمانی هم نظارت کند.
اثر رشد نرخ بنزین برافزایش تورم عمومی
درشرایطی که وزیرراه و شهرسازی به کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن امیدوار است، برخی سازندگان مسکن معتقدند که اظهارنظر درباره میزان اثرگذاری افزایش قیمت بنزین بر قیمت نهایی مسکن نیازمند بررسی در کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت است، چون قیمت سوخت‌هایی مانند گازوئیل و گاز رابطه مستقیم با تولید مصالح ساختمانی دارند و سوخت‌هایی مانند بنزین به‌صورت غیرمستقیم بر این تولید اثرگذار است.
البته افزایش سوخت بنزین بر قیمت حمل و نقل و تورم عمومی اثرگذار است، این مورد می‌تواند در میان‌مدت و بلندمدت اثرگذاری منفی بر قیمت مسکن داشته باشد که این اثرگذاری منفی بر قیمت مسکن موجب می‌شود تا بخش مسکن بیش از پیش دچار رکود و حتی رکود تورمی شود.
دبیر کانون انبوه‌سازان از تاثیرگذاری افزایش قیمت حامل‌های انرژی بر بخش مسکن خبر می‌دهد و می‌گوید: بنزین و حامل‌های انرژی یک کالای استراتژیک در اقتصاد کلان است و این اقدام نه تنها بر قیمت مسکن بلکه اگر کنترل نشود بر کل اقتصاد شوک‌هایی را وارد خواهد کرد.
فرشید پورحاجت می‌افزاید: دولت باید از هم‌اکنون برای اینکه بخش مسکن دچار افزایش قیمت و در نهایت رکود بیشتر نشود برنامه‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت اجرا کند.
پورحاجت ادامه می‌دهد: قطعا اگر دولت راهکاری نیندیشد رکود مسکن عمیق‌تر خواهد شد چرا که با رشد قیمت و کاهش بیش از پیش قدرت خرید باید شاهد ناتوانی متقاضیان مسکن و به خصوص خانه اولی‌ها در خرید مسکن باشیم.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با اشاره به اینکه صنعت ساختمان گنجایش شوک جدیدی ندارد اظهار می‌کند: زمانی که قیمت بنزین 1000 تومان بود قدرت خرید متقاضیان مسکن به‌شدت کاهش یافته بود حال با افزایش قیمت بنزین تا 3000 تومان و احتمال شوک قیمت و عدم نظارت بر بازار مسکن رکود مسکن عمیق‌تر و قدرت خرید بیش از پیش کاهشی خواهد بود.
پورحاجت تصریح می‌کند: کوتاهترین راه برای تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن از سوی دولت این است که تسهیلات ارزان قیمت به بخش ساخت و ساز اختصاص یابد و سپس انتقال این تسهیلات به نام خریدار انجام پذیرد.
همچنین عطا آیت‌اللهی دیگرکارشناس بازار مسکن هم با بیان اینکه کوتاهترین اثرگذاری افزایش قیمت سوخت بر افزایش قیمت مسکن ناشی از تاثیر این افزایش بر نرخ ارز است، می‌گوید: رشد نرخ ارز سبب بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی و سایر فاکتورهای تولید مسکن می‌شود پس در درازمدت احتمالا این نوسانات قیمتی می‌توانند بر افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن تاثیر بگذارند.
او با اشاره به اینکه اصولا بازار مسکن ازجمله بازارهایی است که پارامترها و متغیرهای داخلی و خارجی نقش تاثیرگذاری درتعیین سرنوشت آن دارند ادامه می‌دهد: ثبات نرخ ارز، ثبات و آرامش اقتصادی، قرارگرفتن رونق مسکن به عنوان یکی از اولویت‌های اصلی دولت، اتکا به نسخه‌های مختلف برای تامین مالی بخش مسکن از جمله عواملی است که می‌تواند در ایجاد رونق بازار مسکن نقش داشته باشد؛ اما در حال حاضر تمامی این مولفه‌ها به چالش کشیده شده است.
ناگفته نماند که افزایش قیمت سوخت همواره افزایش‌دهنده نرخ تورم عمومی است، به همین دلیل اگر دولت علاوه بر اینکه جلوی افزایش نرخ ارز را می‌گیرد بتواند بر بازار مصالح ساختمانی هم به خوبی نظارت داشته باشد می‌توان انتظار داشت بازار مسکن و قیمت مصالح ساختمانی تا پایان سال شاهد افزایش قیمت نشود.
