منطقه‌ای پرتقاضا با قیمتی متعادل
گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
تحلیل تحولات بازار مسکن از سال 89 تا 97 حکایت از آن دارد که منطقه 4 تهران، همواره در میان سه منطقه پرطرفدار برای خرید مسکن قرار داشته است؛ تازه‌ترین آمار بانک مرکزی از وضعیت بازار ملک در مهر ماه هم بر این ادعا مهر تایید می‌زند، براساس این گزارش منطقه 4 پایتخت با ثبت 7.9 درصد از معاملات انجام شده در نخستین ماه فصل پاییز پس از منطقه 5 و 2 در لیست پرفروش‌ها جای دارد. در حالی که منطقه 4 تهران، یکی از 3 منطقه پرتقاضا برای خرید مسکن محسوب می‌شود اما قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در این منطقه نسبت به مناطق
(1، 2، 3، 5، 6) متعادل‌تر است.
به عنوان نمونه در مهر ماه سال جاری قیمت متوسط هرمترمربع واحد مسکونی در این منطقه 13میلیون و 80 هزار تومان بوده و جایگاه ششمی را در گرانقیمت‌ترین مناطق به خود اختصاص داده است در حالی که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق 5 و 2 که در ابتدای لیست خریداران قراردارند، 14میلیون و659 هزار تومان و 21 میلیون و 994 هزار تومان است.
بررسی وضعیت بازار ملک منطقه 4 پایتخت نشان می‌دهد که بیشترین حجم معاملات ثبت شده در این منطقه مربوط به سال 90 و کمترین به سال 89 اختصاص دارد و بالاترین و پایین‌ترین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی هم در این منطقه مربوط به سال 89 و 97 است، روندی که در مناطق1، 2 و 3 هم شاهد بودیم البته تفاوتی که منطقه 4 با سه منطقه دیگر داشت این است که در این مناطق بیشترین جهش قیمت مسکن مربوط به نخستین جهش قیمتی یعنی سال 91 می‌شود اما در منطقه4، بالاترین رشد مربوط به سال 97 و دومین جهش قیمتی می‌شود.
ثبت 27 هزار معامله در سال 90
حجم معاملات انجام شده طی سال‌های 97-89 در منطقه 4 تهران نشانگر آن است که بیشترین قراردادهای امضا شده طی 10 سال مذکور مربوط به سال 90 با 27 هزار و 363 فقره معامله است و کمترین حجم قرارداد هم به سال 89 با 10هزار و 293 معامله بازمی‌گردد. پس از سال 90در سال 96 هم حجم معاملات افزایش چشمگیری داشت و به 21 هزار و 228 هزار فقره معامله رسید، پس از سال 90 و 96 که بیشترین حجم معامله واحد مسکونی طی 10 سال 97-89 در این سال‌ها به ثبت رسیده، درسال91 شاهد امضای 19 هزار و 477 فقره قرارداد بودیم که رقم قابل توجهی است. اما در سال‌های 92 و 97 که قیمت مسکن به‌شدت رشد کرد به ترتیب 13 هزار و 662 فقره معامله و 12 هزار و 267 قرارداد انجام شده که با توجه به جهش قیمت مسکن و کاهش توان اقتصادی خانوارها کاملا طبیعی به نظر می‌رسد. تعدا قراردادهای خرید و فروش مسکن در سال‌های 92، 95 و 97 در میانه لیست قراردارد یعنی نه حجم چشمگیری را به خود اختصاص می‌دهد و نه اینکه در پایین‌ترین میزان ممکن قراردارد.
جهش 40 درصدی قیمت در سال 97
قیمت هرمترمربع واحد مسکونی طی سال‌های 97-89 به صورت مداوم در حال افزایش بوده است، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در سال 89، 1.7میلیون تومان بوده و در سال 97 به 9 میلیون و 100 هزار تومان رسیده یعنی رشدی 78 درصدی را تجربه کرده است.
البته افزایش قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در سال 90 هم نسبت به سال 89 رشد کرده است اما قابل توجه نبوده اما در سال 92 نسبت به 91 رشد 35درصدی را تجربه می‌کند پس از آن دوباره قیمت‌ها سیر صعودی را در پیش می‌گیرد اما رشد قیمت قابل توجه نیست تا اینکه در سال 97 قیمت‌ها نسبت به سال 96، 40 درصد رشد می‌کند.
درواقع بیشترین رشد قیمت مسکن در سال 97 رخ می‌دهد و با ثبت 40 درصد افزایش قیمت در صدر قرار می‌گیرد.
بررسی بازار آبان ماه منطقه 4
تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که قیمت هر مترمربع واحدمسکونی در منطقه 4 پایتخت طی مهر ماه سال جاری 13 میلیون و 80هزار تومان بوده و به گفته کارشناسان قیمت‌ها در آبان ماه تغییر چندانی نسبت به مهر ماه نداشته است اما بررسی میدانی روزنامه تعادل نشان می‌دهد که قیمت‌ها در بازار بالاتر از نرخ متوسط اعلام شده از سوی بانک مرکزی هستند. درواقع جز موارد انگشت شمار در فایل‌های ارایه شده از سوی صاحبان املاک که قیمت هر مترمربع از این واحدهای مسکونی کمتراز 13 میلیون تومان یا تاحدی بالاتر از این رقم هستند اغلب واحدهای مسکونی گرانتر از قیمت اعلام شده از سوی مراجع رسمی هستند. در این خصوص سلمان خادم المله، کارشناس بازار مسکن، ثبات بازارهای رقیب از یک طرف و سیاست‌های انبساطی دولت را منجر به رونق نسبی بازار مسکن در مهرماه دانست و گفت: به اعتقاد من افزایش 22 درصدی معاملات تحول چشمگیری محسوب نمی‌شود. حداقل تا سه سال آینده نمی‌توان انتظار تحرک جدی در معاملات مسکن داشت و قیمت‌ها جهش نخواهد کرد.
این درحالی است که بیشتر نیز حسام عقبایی نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت بازار مسکن طی ماه‌های آتی امسال گفته بود: در ماه‌های باقیمانده از پاییز و سه ماه زمستان نیز همچنان شاهد رکود عمیقی بر بازار و قیمت مسکن خواهیم بود و روند تبدیل رکود تورمی به غیرتورمی ادامه خواهد داشت. به گفته او در خوشبینانه‌ترین حالت ممکن معاملات بازار مسکن در سطح فعلی باقی خواهد ماند. بازار مسکن همچنان ظرفیت کاهش قیمت مسکن را دارد و اینگونه نیست که بگوییم قیمت مسکن به کف رسیده است.
