گروه راه و شهرسازی|
بررسی وضعیت بازار مسکن طی رکود سال‌های 92 تا 97 نشان می‌دهد که کاهش توان اقتصادی خریداران مسکن در افت چشمگیر حجم معاملات موثر بوده است، اما اظهارات دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان، از اضافه شدن مشکلات مالی و قانونی فزاینده سازندگان به معادله رکود فعلی مسکن حکایت دارد. به عبارت دیگر، در نخستین رکود رخ داده در دهه 90، رکود در طرف تقاضا بود اما در دومین رکود این دهه، هم بخش عرضه و هم تقاضا با مشکل عدیده دست و پنجه نرم می‌کنند.
البته موانع پیش روی سازندگان و انبوه‌سازان مسکن در یکی دوسال اخیر فقط در افزایش قیمت زمین و واحدهای کلنگی، مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران خلاصه نمی‌شود، امسال و همگام با تداوم رشد قیمت در بخش زمین و ساختمان، شهرداری عوارض ساخت و ساز را 70 درصد افزایش داد، اقدامی که فشار مالی وارد شده به سازندگان را دو چندان کرد.
در این میان، عدم پرداخت تسهیلات مناسب و همسان برای ساخت و ساز، انگیزه‌ای برای سازندگان باقی نگذاشته و پرداخت تسهیلاتی با نرخ سود بالا و نیاز به وجود سپرده، تعداد دریافت‌کنندگان وام ساخت را به‌شدت کاهش داده است.
از سوی دیگر، تلاش سازندگان و انبوه‌سازان برای تسریع در بررسی اصلاحیه قانون پیش فروش ساختمان در مجلس، تاکنون بی‌نتیجه مانده است، اواخر مهرماه سال جاری بود که کانون سراسری انبوه‌سازان نامه‌ای را به رییس قوه قضاییه تسلیم کردند تا اصلاحیه قانون پیش فروش ساختمان هرچه زودتر از سوی مجلس مورد بررسی و تصویب قرار گیرد، چون اجرای این قانون، یکی از مهم‌ترین منابع تامین مالی برای سازندگان محسوب می‌شود و می‌تواند در خروج بازار مسکن از رکود راهگشا باشد.
ناگفته نماند که مشکلات پیش روی سازندگان مسکن فقط به مسائل مالی و کاهش توان اقتصادی آنها با جهش قیمت‌ها محدود نمی‌شود، انبوه‌سازان با طولانی بودن پروسه صدور پروانه ساختمانی هم مواجهند، به گفته دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، صدور پروانه ساختمانی در کشور ۴۰ تا ۱۸۰ روز زمان می‌برد، درحالی که در کشورهای همسایه این فرآیند ۴۸ ساعت طول می‌کشد.
فرشید پورحاجت در گفت‌وگو با تسنیم، اضافه می‌کند: مسوولان ذی‌ربط هیچ‌وقت توجه نکرده‌اند چه عواملی موجب شده تا یک سازنده برای تولید مسکن این همه مدت دوندگی داشته باشد.
دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه هنوز در حوزه ساخت و سازها به این بلوغ نرسیده‌ایم که یک پنجره واحد در بخش مذکور داشته باشیم، می‌گوید: آیا سرمایه بخش تولید باید حداقل 40 روز سرگردان بماند و نتواند پروژه‌ای را شروع کند. پورحاجت تاکید می‌کند: قابل توجه مدیران و مسوولان کشور اینکه در کشورهای دیگر حداکثر در مدت 48 ساعت مجوزهای مربوطه صادر می‌شود. او با اشاره به اینکه باید فضای رقابت‌پذیری در حوزه تولید مسکن و توجه به نیازهای بازار مسکن به وجود آید، اظهار می‌کند: متاسفانه این شرایط در حال حاضر برای فعالان حوزه ساخت و ساز مسکن مهیا نیست.
بروکراسی اداری و کندی
فارغ از طولانی بودن فرآیند صدور پروانه ساخت و ساز در کشور، سازندگان با بروکراسی‌های اداری پیچیده‌ای هم دست به گریبانند، پورحاجت این بروکراسی را از موانع رونق تولید و ساخت و سازها و بازار مسکن در کشور می‌داند و اظهار می‌کند: فارغ از سیستم بانکی که به مثابه «چوب لای چرخ» برای فعالان بخش تولید مسکن عمل کرده و هزینه‌ها را به‌شدت افزایش داده است، یک تولیدکننده در بخش مسکن گرفتار بروکراسی‌های اداری است که به‌شدت هزینه‌ها را افزایش می‌دهد. او ادامه می‌دهد: پاسخ استعلامات از ارگان‌ها و دستگاه‌های دولتی علاوه بر اینکه هزینه‌های بسته خدمات را افزایش می‌دهد، موجب شده تا بروکراسی تو در تویی برای بخش تولید به وجود آید و کسب و کار کشور را مختل کند.
دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان ادامه می‌دهد: از سوی دیگر، اتفاقات در حوزه اقتصاد کلان و کاهش اعتباری پایه پول ملی موجب کاهش قدرت نقدینگی بخش تولید شده است. پس سیستم بانکی باید به وظیفه خود در قبال بخش تولید با یک برنامه‌ریزی مشخص و کارآمد کمک کند.
پورحاجت بیان می‌کند: درحال حاضر در حوزه بانک مرکزی در جهت کنترل نرخ ارز، تمهیدات بسیار زیادی دیده شده است و همین موضوع باعث شده تا با سیاست‌های سرکوبی در سیستم بانکی مواجه شویم.
عدم پرداخت تسهیلات مناسب
اما عدم پرداخت تسهیلات مناسب برای ساخت و ساز مسکن به سازندگان، نشان از بی‌توجهی مسوولان بخش مسکن به طرف عرضه دارد، در این باره پورحاجت می‌گوید: 6 سال است که دولت سیاست‌ورزی در حوزه بازآفرینی شهری را در دستور کار دارد.
او می‌گوید: سیاست‌گذار حوزه مسکن به دنبال توانمندسازی و احیای بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌ها غیررسمی است اما یکی از معضلات این بخش عدم پرداخت تسهیلات مناسب در حوزه تولید بوده است.
دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان بیان می‌کند: در حوزه بافت‌های فرسوده ریسک‌پذیری و سرمایه‌گذاری بسیار پرمخاطره‌تر از ساخت و ساز در نقاط مختلف شهری یا ساخت و ساز توسط شرکت‌های مادر تخصصی است و به نظر می‌رسد در این حوزه دولت باید برای پرداخت وام برنامه‌ریزی مناسبی انجام دهد.
پورحاجت با اشاره به اینکه سال 93 وام بافت فرسوده از 30 به 50 میلیون تومان افزایش یافت و قرار بود به صورت یارانه‌ای پرداخت شود، اضافه می‌کند: از سال 93 به این سو به صورت قطره چکانی فقط 2000 مورد تسهیلات بافت فرسوده به بخش تولید پرداخت شده است. او با تاکید بر اینکه این موضوع شرکای اجتماعی دولت را به دولت بدبین کرده است، اظهار می‌کند: 50 میلیون تومان در سال 93 حداقل 50 متر مربع ساخت و ساز را در بافت فرسوده احیا می‌کرد، اما با همین وام امروز 15 مترمربع را هم نمی‌توانیم احیا کنیم.
دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان همچنین با اشاره به سکوت بانک مرکزی در مقابل افزایش تسهیلات احیای بافت فرسوده می‌گوید: سرمایه فعالان حوزه ساخت‌و‌ساز مسکن به واسطه تحریم‌های ظالمانه کاهش یافته است، از سوی دیگر شاهد کاهش 57 درصدی پراونه‌های ساختمانی در سال جاری هستیم و اینها در نهایت موجب شده تا قدرت ریسک‌پذیری بخش تولید و نقدینگی آن کاهش یابد.
پورحاجت با بیان اینکه بانک مسکن باید به عنوان متولی در حوزه تسهیلات اقداماتی را انجام دهد، می‌افزاید: با وجود درخواست برای افزایش تسهیلات ساخت مسکن، اما تا امروز بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار در این باره تصمیم‌گیری نکرده‌اند.
او تاکید می‌کند: بخش تولید از کمبود نقدینگی رنج می‌برد، به نظر می‌رسد دستگاه‌های خدمات‌رسان، سیستم بانکی و وزارت راه باید به فکر کمک به رونق تولید باشند، یک ماه هم از نیمه نخست سال سپری شده اما تاکنون اقدام مثبتی از سوی این دستگاه‌ها و ارگان‌ها صورت نگرفته است.
مشکلات طرف تقاضا
اگرچه سازندگان و طرف عرضه با 2 مشکل مالی و قوانین دست و پاگیر و بروکراسی مواجهند، طرف تقاضا هم برای صاحبخانه شدن باید از هفت خوان رستم عبور کند، جهش قیمت مسکن از اردیبهشت سال گذشته و رشد بالای 100 درصدی قیمت‌ها، توان اقتصادی متقاضیان را به‌شدت کاهش داد و آنها برای خانه دارشدن یا باید واحد مسکونی با عمربنای بالاتر را خریداری کنند یا به خرید واحدی با متراژ کوچک‌تر و در محله‌ای ارزان‌قیمت رضایت دهند، در پایتخت بسیاری از خریداران مجبور به خرید مسکن در شهرک‌های جدید شدند.
علاوه برکاهش توان اقتصادی، عدم حمایت مناسب از سوی دولت و افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن هم موجب شده تمام روزنه‌های امید خریداران با جهش قیمت مسکن از میان برود.
از دیگر مشکلات و موانع موجود برای خریداران مسکن، نبود فایل‌های مناسب برای خرید است درحالی که بررسی گزارش تحولات بازار مسکن طی 10 سال گذشته نشان می‌دهد که واحدهای کوچک‌تر از 80 متر بیشترین تقاضا را برای خرید داشته‌اند اما بااین وجود بیشترین ساخت و ساز مسکن در کشور همچنان برای واحدهای بالاتر از 100 مترمربع صادر می‌شود، موضوعی که باید از سوی انبوه‌سازان و سازندگان مسکن مورد توجه قرارگیرد و از این پس همسان با نیاز طرف تقاضا، اقدام به ساخت و ساز کنند.
