گروه راه و شهرسازی|
درحالی که بررسی گزارش تحولات بازار مسکن طی 5 سال گذشته، حکایت از صدرنشینی واحدهای آپارتمانی نوساز در فهرست پرفروش‌ها دارد، از سوی دیگر سهم آپارتمان‌های ۱۶ سال به بالا هم در معاملات مسکن پایتخت از ۱۴ درصد به ۲۷ درصد افزایش یافته است.
دو برابر شدن سهم واحدهای آپارتمانی با عمر بنای بالای 16 سال در حجم خرید و فروش‌های انجام شده از سال 93 تاکنون، می‌تواند دلایل مختلفی داشته باشد؛ از شکاف قیمتی ایجاد شده بین واحدهای مسکونی نوساز با آپارتمان‌های بالای 5 سال و کاهش توان اقتصادی خانوارها گرفته تا کاهش ساخت و ساز در سال‌های اخیر. مجموع این عوامل، معادلات بازار مسکن را در 5 سال گذشته تغییر داده است، یکی از این تغییرات، کاهش سهم فروش نوسازها و افزایش سهم قدیمی سازها بوده است، براساس آمارهای منتشرشده از سوی بانک مرکزی، واحدهای تا پنج سال ساخت از ۵۵ درصد در شهریورماه 93 به ۴۰ درصد در شهریور ماه 98 رسیده‌اند.
برهمین اساس در شهریورماه 98 از مجموع ۲۷۸۷ واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران، واحدهای تا پنج سال ساخت سهم ۴۰.۸ درصدی داشته‌اند، این درحالی است که سهم مذکور در مقایسه با شهریورماه سال قبل حدود ۳ درصد و در مقایسه با شهریورماه سال ۱۳۹۳ حدود ۱۵ درصد کاهش داشته است.
از سوی دیگر و همگام با کاهش سهم فروش آپارتمان‌های نوساز طی پنج سال گذشته به سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال ۴.۲ درصد، واحدهای ۱۱ تا ۱۵ سال ۴ درصد، واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال ۹.۴ درصد و واحدهای بیش از ۲۰ سال، ۳.۶ درصد افزوده شده است، براساس آمار در شهریورماه 93 آپارتمان‌های بالای پنج سال، ۴۵ درصد قراردادهای مسکن شهر تهران را به خود اختصاص دادند، شهریور ۹۴ این رقم به ۴۶ درصد رسید، شهریور ۹۵ واحدهای مذکور ۴۸.۵ درصد از معاملات را در بر گرفت، شهریورماه ۹۶ این عدد ۵۲.۵ درصد شد و شهریور ۹۷ واحدهای بالای پنج سال ۵۶ درصد از معاملات را شامل شدند و شهریور ۹۸ سهم مذکور به ۵۹.۲ درصد رسید.
بررسی تغییرات رخ داده در بازار مسکن یعنی افزایش سهم فروش واحدهای قدیمی ساز و افت فروش آپارتمان‌های نوساز طی 5 سال گذشته نشان می‌دهد که جهش قیمت مسکن در سال 91-92 و رشد قیمت مسکن در سال‌های پس از آن و جهش دوم بازار طی 10 سال گذشته (سال97-98) موجب شد که سهم واحدهای مسکونی نوساز که همواره گران‌ترین واحدها در هر منطقه محسوب می‌شوند، روند کاهشی داشته و در مقابل خرید و فروش واحدهای آپارتمانی قدیمی به ویژه واحدهایی با عمر بنای بالای 16 سال رشد کند، درحالی تجربه نشان داده است که همواره تقاضا برای خرید واحدهای نوساز بیش از سایر واحدها بوده است اما کاهش توان اقتصادی خانوارها، سهم واحدهای مسکونی قدیمی را افزایش داده است.
افزایش ساخت و ساز برای داغ شدن بازار نوسازها
علاوه بر دو جهش رخ داده در بازار مسکن (91-92 و 97-98) که شکاف واحدهای مسکونی نوساز و
قدیمی ساز را افزایش داده و مانعی برای خرید واحدهای نوساز شده است به گونه‌ای که طی 5 سال گذشته روند خرید این واحدها 15 درصد کاهش یافته است، افت ساخت وساز واحدهای مسکونی و نصف شدن پروانه‌های ساخت و ساز در سال‌های گذشته، موجب برهم ریختن تعادل میان دو بخش عرضه و تقاضا شده و با کاهش ساخت و ساز، قیمت‌ها مسکن و به ویژه واحدهای نوساز افزایش می‌یابد.
در این میان برخی فعالان بازار مسکن برای رونق بخش مسکن و همچنین خرید وفروش واحدهای نوساز پیشنهادهایی را ارایه می‌دهند تا هم ساخت و ساز بهبود یافته و هم بازار واحدهای مسکونی نوساز همچون گذشته، داغ شود، یکی از این راهکارها افزایش ساخت و ساز در دوره رکود است، نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان با اشاره به اینکه تولید مسکن در کشور حتی به 300 هزار واحد مسکونی در سال هم نمی‌رسد، می‌گوید: سازنده‌های حرفه‌ای می‌دانند که در دوره رکود باید برای ساخت مسکن اقدام کنند.
ایرج رهبر در گفت‌وگو با فارس، می‌افزاید: به هر حال رکود معاملات مسکن که به دلیل افزایش بیش از حد قیمت‌ها در یک و نیم سال گذشته رخ داد، طبیعی است، اما سازندگان حرفه‌ای در این دوره رکود وارد عرصه ساخت و ساز می‌شوند تا در دوره رونق ساخت واحدهای مسکونی آنها تمام شده باشد.
رهبر، اظهار می‌کند: بر اساس طرح جامع مسکن سالانه باید در کشور 900 هزار واحد مسکونی احداث شود، اما در خوش‌بینانه‌ترین حالت 300 هزار مسکن تولید می‌شود.
نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان ادامه می‌دهد: به هر حال کاهش ساخت مسکن می‌تواند در آینده به ضرر بخش مسکن و حتی اقتصاد کشور تمام شود چرا که مسکن موتور محرکه اقتصاد کشور است و با رونق این بخش بیش از چند صد شغل رونق می‌گیرد.
او با اشاره به طرح اقدام ملی مسکن می‌گوید: طرح اقدام ملی مسکن که به زودی ثبت نام آن آغاز خواهد شد، شاید تا حدودی بخش مسکن را از این رکود خارج کند، اما چاره کار برای بخش مسکن و رونق دادن به تولید مسکن حمایت دولت از بخش خصوصی است.
واگذاری ساخت و ساز به سازندگان دارای صلاحیت
اما دیگر راهکاری که تعادل میان عرضه و تقاضا را بهبود می‌بخشد و می‌تواند حجم تازه سازها را هم افزایش دهد، واگذاری ساخت و ساز به سازندگان صاحب صلاحیت است، درهمین راستا دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه تعاونی‌ها کارنامه ضعیفی در تولید مسکن دارند که نمونه بارز آن طرح مسکن مهر است، می‌گوید: ساخت و سازها مسکن باید توسط افراد دارای صلاحیت حرفه‌ای انجام شود تا هم از مشکلات آتی جلوگیری شود و هم اینکه سرعت ساخت و ساز بهبود یابد.
فرشید پورحاجت در گفت‌وگو با تسنیم، ادامه می‌دهد: براساس قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، فعالیت‌های اقتصادی در کشور مبتنی بر سه رکن بخش دولتی، بخش تعاون و بخش خصوصی بوده و باید توسط این ارکان انجام می‌شود. او با بیان اینکه با وجود صراحت قانونی اما تکلیف بخش خصوصی، دولتی و خصولتی‌ها در حوزه‌های اقتصادی مشخص نیست به موضوع ساخت و ساز مسکن اشاره می‌کند و می‌گوید: تولید مسکن یک امر کاملا حرفه‌ای و تخصصی است و هر کسی باید در مقام و جایگاه خودش اقدام به برنامه‌ریزی در این حوزه کند. او با اشاره به طرح موضوع ساخت مسکن توسط تعاونی‌ها، می‌گوید: اینکه انجمن‌های کارگری بخواهند برای خانه دارشدن قشر کارگران برنامه‌ریزی کنند، ایرادی ندارد. به عبارت دیگر تعاونی‌ها برای این کار وارد عضوگیری شده و نیازسنجی‌های لازم را دنبال کنند اما اینکه در مقام اجرا و تولید مسکن فعالیت کنند با قانون کشور در تضاد است. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان اظهار می‌کند: قانون‌گذار و متولی بخش مسکن برای بحث تولید با کیفیت و چارچوب استاندارد شرایط خاصی را لحاظ کرده است، در واقع در ساخت و سازها باید اصول ساختمان‌سازی رعایت شود، وزارت راه و شهرسازی هم دستورالعمل‌های مربوطه و چارچوب این کار را به صورت انبوه تدوین کرده و در این چارچوب به سازندگان حرفه‌ای صللاحیت‌های لازم را داده است.
پورحاجت با بیان اینکه کانون‌های کارگری و تعاونی‌ها حق مداخله مستقیم در بخش ساخت و ساز مسکن را ندارند، می‌گوید: بر اساس قانون تعاونی‌ها می‌توانند عضوگیری کرده، منابع مالی جذب کنند و با سیاست‌ورزی تولید مسکن را به پیمانکاران و انبوه‌سازان دارای صلاحیت ساخت مسکن بسپارند.
