ایمان رفیعی
کارشناس ساخت وساز
یکی از مولفه‌های سنجش میزان رونق در بازارهای مختلف، میزان کارایی و کاربرد ابزار مختلف پولی و مالی است که کاربران این بازارها از آن برای معامله کالا و خدماتشان استفاده می‌کنند. این ابزارهای مختلف با توجه به میزان استفاده و نوع کارکرد آنها توسط بخش‌های مختلف تولیدی و خدماتی مرتبط با آن بازار ارایه می‌شوند. از جمله مهم‌ترین خدماتی که در بازارهای مختلف به‌ویژه بازارهای سرمایه بر مورد استفاده خریداران و فروشندگان قرار می‌گیرد، استفاده از تسهیلات مالی و اعتباری متنوعی است که بانک‌ها
به عنوان بخشی از وظیفه ذاتی خود ارایه می‌دهند. بدون شک در دنیای امروز که نیازهای افراد جامعه بسیار متنوع و منابع درآمدی آنها محدود شده است، بدون استفاده از این تسهیلات نمی‌توان بخش قابل توجهی از نیازهای روزمره را فراهم کرد. میزان و حجم گردش استفاده از این تسهیلات ارتباط مستقیمی با شرایط روز اقتصاد جامعه و همچنین توان اقتصادی تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان دارد به نحوی که می‌توان با بررسی میزان حجم گردش استفاده از این تسهیلات، وضعیت کلی بازار هدف را مورد بررسی قرار داد. از طرف دیگر میزان استقبال از این تسهیلات می‌تواند به نوعی نشان‌دهنده میزان تأثیرگذاری این ابزار مهم مالی در هر بازار باشد. بازار مسکن یکی از مهم‌ترین و سرمایه برترین بازارهای اقتصادی در هر جامعه محسوب می‌شود. این بازار یکی از مهم‌ترین و تاثیرگذارترین بازارهای هدف تسهیلات مالی برای بانک‌ها محسوب می‌شود. مسکن به دلیل رونق دایمی و رشد پیوسته‌ای که دارد همواره به عنوان یک مقصد مطمئن و تضمین شده برای سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش دارایی‌ها توسط افراد و موسسات پولی و مالی در نظر گرفته می‌شود. از این رو بانک‌ها بخش قابل توجهی از سرمایه‌ها و تسهیلات خود را با کمال میل به جهت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن روانه این بازار می‌کنند. البته تضمین سودآوری سرمایه‌گذاری در این بازار همان‌گونه که پیش تر اشاره شد ارتباط مستقیمی با توان عمومی اقتصادی افراد جامعه و همچنین کارایی استفاده از این تسهیلات دارد. در کشور ما تسهیلات پرداختی به بخش مسکن از نظر تعداد بانک‌های عامل و نوع و مبلغ این وام‌ها تنوع زیادی ندارد. اما با توجه به نیاز شدید مصرف‌کنندگان به استفاده از این وام‌ها و همچنین سودآوری نسبتاً مناسبی که سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به همراه دارد، در سال‌های گذشته محبوبیت و کاربرد بسیار زیادی در بازار مسکن پیدا کرده است. به نحوی که وام مسکن یکی از مولفه‌های اصلی تصمیم‌گیری خریداران برای تهیه مسکن مناسب محسوب می‌شود. البته بخش عمده‌ای از تسهیلات پرداختی در بخش مسکن در ایران محدود به طرح‌های متنوع وام مسکن بانک مسکن است. اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن که به نام اوراق تسه نیز شناخته می‌شود یکی از مهم‌ترین ابزار دریافت وام مسکن برای متقاضیان خرید و ساخت واحدهای مسکونی در کشور است که در سال‌های گذشته توانست جایگاه خود را به عنوان یکی از ابزارهای اصلی دریافت وام در بازار مسکن کشور تثبیت کند.
با شروع نوسانات شدید در اقتصاد کشور در ابتدای سال ۹۷ تغییرات بسیار زیادی در سیستم اقتصادی بخش‌های مختلف تولیدی و خدماتی اتفاق افتاد به نحوی که موجب خروج بخشی از صنایع از رکود چندین ساله و ورود بخش دیگری از صنایع به دوران رکود شد. بخش مسکن که ارتباط مستقیمی با وضعیت روز اقتصادی جامعه دارد نیز متاثر از این نوسانات و تلاطم شدید قیمت‌ها و به تبع آن شرایط عرضه و تقاضا شد. این نوسانات موجب خروج مسکن از سبد خرید بسیاری از خانواده‌ها شد. بانک‌ها و موسسات مالی نیز متأثر از این نوسانات شدید تغییراتی در میزان و نوع تسهیلات پرداختی با توجه به شرایط جدید اقتصادی ایجاد کردند، اما این تغییرات نتوانست موجب پوشش دادن شکاف ایجاد شده در قیمت بازار مسکن شود. برای بررسی میزان اثرگذاری تسهیلات پرداختی در بانک مسکن می‌توان به این نکته اشاره کرد که در حال حاضر با دریافت سقف تسهیلات اعطایی به زوجین در کلان‌شهر تهران می‌توان کمتر از ۱۵ مترمربع مسکن در مناطق متوسط تهیه کرد. البته باید توجه داشت که برای بازپرداخت همین مقدار تسهیلات برای متقاضیان نیز نیازمند درآمد مکفی است. این میزان کاهش در اثرگذاری تسهیلات تهیه مسکن در کنار عواملی مانند کاهش شدید سطح درآمد عمومی افراد جامعه همچنین افزایش مداوم نرخ تورم، موجب خروج بیش از پیش متقاضیان خرید مسکن از صف دریافت‌کنندگان تسهیلات مسکن شده است. در حال حاضر نرخ اوراق تسه به کمترین قیمت رسیده است به نحوی که برای تهیه هر برگ از این اوراق در حال حاضر حدود ۴۳ هزار تومان نقدینگی مورد نیاز است. این کاهش بی‌سابقه و مداوم نرخ اوراق تسه در حالی اتفاق افتاده است که علاوه بر کاهش شدید حجم معاملات مسکن انجام شده در شهریور ماه، شاهد توقف رشد تورم در بخش مسکن نیز هستیم. با در کنار هم قرار دادن این سه مولفه که هر یک به معنای توقف حرکت در بخشی از بازار ساخت، تقاضا، عرضه و معاملات مسکن است به این نتیجه می‌رسیم که احتمالاً بخش مسکن در حال ورود به دوران رکود است. عدم رشد قیمت‌ها را می‌توان به نبود تقاضا یا عدم کشش بازار برای تحمل قیمت‌های بالاتر از نرخ‌های فعلی تعبیر کرد. اما این عدم تقاضا همزمان با عدم تقاضا برای تسهیلات خرید و ساخت مسکن نشان‌دهنده عدم تمایل و عدم توانایی متقاضیان برای تهیه مسکن با وجود توقف رشد قیمت‌هاست. این عدم تقاضا زنگ خطر را برای آینده بازار مسکن به صدا در خواهد آورد، زیرا نتیجه این شرایط موجب عدم تمایل سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار ساخت و عرضه مسکن است. در حال حاضر نیز بنا به اظهار برخی کارشناسان هزینه خرید واحد آماده مسکونی نسبت به هزینه ساخت آن به صرفه‌تر شده است، از این رو به نظر نمی‌رسد، ادامه شرایط کنونی به نفع آینده بازار مسکن برای تولیدکنندگان و متقاضیان واقعی این بازار باشد و در دراز مدت این شرایط موجب عدم تعادل در بازار رهن و اجاره و در نتیجه افزایش نامتعارف قیمت‌ها در این بازار خواهد شد.
