گروه راه و شهرسازی|
بازوی پژوهشی مجلس در گزارشی از وضعیت بازار مسکن، اثرگذاری شدید شاخص‌های کلان اقتصادی و سیاسی بر این بازار طی یک سال و نیم گذشته که پیش از این‌بارها و بارها در گزارش‌ها و تحلیل‌های روزنامه «تعادل» انعکاس یافته بود را تایید کرد و راهکارهای درون بخشی رونق تولید مسکن را نیز بر شمرد. مرکز پژوهش‌های مجلس در این گزارش با تأکید بر اینکه بخش مسکن در پی بروز برخی مشکلات در اقتصاد کشور، دچار نارسایی‌هایی شده است، آمده است: تحریم‌ها، کاهش فروش نفت، کاهش ارزش پول ملّی و سایر مشکلات اقتصادی در یک سال گذشته سبب تشدید مشکل تولید و عرضه مسکن در کشور شده است. در همین حال، بازوی پژوهشی مجلس، نبود قانون مالیات بر عایدی سرمایه را نیز از دلایل بروز نوسان شدید قیمتی در بازار مسکن دانسته و تصریح کرده است: فعالیت‌های بدون محدودیت سوداگران مسکن وضعیت پرتلاطم اقتصاد مسکن را وخیم‌تر کرده که این مساله به دنبال نوسان‌های شدید ارز و سکه و ایجاد تناظر با این بازارهای موازی در یک سال گذشته شدت بیشتری پیدا کرده است.
3 شرط فرابخشی
بر این اساس، مرکز یادشده با بیان اینکه «گذار به دوران ثبات اقتصادی»، «کاهش جذابیت سوداگری در بازارهای موازی مانند طلا و ارز» و «کاهش ریسک سرمایه‌گذاری مسکن» پیش شرط‌های فرابخشی رونق تولید مسکن به شمار می‌روند، 13 راهکار فوری یا عاجل (برای سال 98)، کوتاه‌مدت (تا پایان دولت دوازدهم) و میان مدت (تا سال 1404) به عنوان راهکارهای درون بخشی مسکن ارایه کرده است. راهکارهای عاجل «یکپارچه کردن و تجمیع وام ازدواج مسکن و اولویت پرداخت برای زوج اولی و خانه اولی برای تقویت استطاعت خرید»، «اعطای وام به سازندگان و تولید مسکن و امکان اتصال و تجمیع و جابه‌جایی وام سازنده و خریدار»، «تامین زمین برای طرح‌های توسعه مسکن در طرح‌های جامع شهری در مناطق مناسب متناسب با تقاضا» و«وضع مالیات بر خانه‌های خالی، و معاملات مکرر در جهت کنترل سوداگری و کاهش سودآوری فعالیت‌های غیرمولد در مسکن به عنوان کالای مصرفی» راهکارهای درونبخشی عاجل مرکز پژوهش‌های مجلس برای تولید مسکن به شمار می‌روند.
راهکارهای کوتاه‌مدت
«همسان‌سازی وام سایر شهرها و شهرستان‌ها با تهران»، «افزایش سقف وام و تسهیلات مسکن، افزایش طول مدت بازپرداخت و کاهش مبلغ اقساط به منظور توانمندسازی اقشار متوسط برای خانه‌دار شدن.»، «حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ متناسب با روند تقاضای معاملات مسکن»، « عملیاتی کردن واگذاری زمین‌های دولت و حاکمیت و بخش عمومی برای احداث واحدهای مسکونی یا اعطای سهم تشویقی از ظرفیت مسکن مربوطه برای افراد واجد شرایط آن دستگاه.»، «مالیات بر عایدی املاک و مسکن»، «یکپارچگی و پیوستگی مدیریت و برنامه‌ریزی مسکن با فرماندهی و نظارت واحد و تقسیم کار بین دستگاهی» و «ایجاد پنجره واحد توسعه و احداث ساختمان، کاهش عوارض صدور پروانه‌های ساختمانی، هزینه بیمه و انشعابات ساختمان» نیز راهکارهای درونبخشی کوتاه‌مدت بازوی پژوهشی مجلس برای رونق تولید مسکن هستند.
راهکارهای میان مدت
«رفع موانع عملیاتی شدن و تسریع طرح‌های بازآفرینی شهری و نوسازی محلات هدف در بافت فرسوده» و «پیشبرد طرح‌های مسکن حمایتی و اجتماعی و استیجاری با توجه به عدم پوشش دهک‌های یک تا 3 در طرح‌های جاری کلان مسکن» نیز 2 راهکار میان مدت این مرکز پژوهشی گزارش شده‌اند.
بر اساس این گزارش، مهم‌ترین چالش و مساله‌ای که در حال حاضر در بخش مسکن کشور وجود دارد، تقاضای سرمایه‌ای مسکن نسبت به تقاضای مصرفی است که به دنبال نوسان‌های شدید ارز و سکه و ایجاد تناظر با این بازارهای موازی در یک سال گذشته شدت بیشتری پیدا کرده است. از طرفی با افزایش قیمت مسکن فاصله بیشتری بین استطاعت خانوار و قیمت مسکن ایجاد شده به نحوی که سهم وام‌های مسکن در توانمندسازی مالی خانوار به خصوص در کلان‌شهرها به‌شدت کاهش یافته است. از این رو، افزایش سقف وام و اولویت پرداخت به خانه اولی‌ها می‌تواند شکاف استطاعت و قیمت را کاهش داده و سهم بیشتری در توانمندسازی اقشار متوسط برای خانه‌دار شدن ایفا کند. همچنین وضع مالیات بر عایدی و معاملات مکرر مسکن می‌تواند دلالی و سوداگری در بخش مسکن را محدود کرده و برای کمک به متقاضیان واقعی مصرفی سودمند واقع شود.
بازتاب نوسان‌های کلان در آمار مسکن
همانطور که گفته شد، نوسان در فضای اقتصاد کلان، اثر مستقیمی بر ایجاد موج‌های جدید قیمتی در بازار مسکن داشته و در آمارها بازتاب یافته است. آنگونه که ایسنا گزارش کرده، بررسی وضعیت بازار مسکن شهر تهران در ۲۷ ماه گذشته نشان می‌دهد که در ماه‌های اردیبهشت، خرداد، شهریور و اسفند بالاترین تورم ماهانه مسکن اتفاق افتاده و در ماه فروردین ثبات نسبی قیمت بر بازار حاکم بوده است. شهریورماه ۱۳۹۷ هیجان بازار مسکن پایتخت با ۹.۷ درصد افزایش ماهانه قیمت به نقطه اوج خود در سال گذشته رسید و پس از آن تا بهمن ماه با میانگین ۴.۳ درصد به تدریج فروکش کرده است. سپس در اسفندماه با توجه به افزایش حجم خرید و فروش ناشی از انتظارات تورمی، رشد ماهانه قیمت به رقم ۸.۸ درصد رسیده است.
در سال جاری نیز تاکنون ماه اردیبهشت با ۱۲.۵ درصد رشد ماهانه، بالاترین میزان افزایش قیمت را به خود اختصاص داده و البته دومین ماه از سال جاری، رکورد بالاترین میزان افزایش ماهیانه قیمت از ابتدای سال ۱۳۹۶ تاکنون را به خود اختصاص داده است. در خردادماه قیمت مسکن شهر تهران رقم بی‌سابقه ۱۳.۳ میلیون تومان در هر متر مربع را لمس کرد که تورم ۴.۹ درصد ماهانه و ۱۰۴ درصد سالانه را نشان می‌دهد. هرچند عمده کارشناسان معتقدند که بازار مسکن در حال نزدیک شدن به نقطه اشباع قیمتی است، اگر روال دو سال گذشته ادامه پیدا کند، ممکن است در شهریورماه با افزایش نسبی قیمت مواجه شویم و در نیمه دوم سال به ثبات نسبی قیمت برسیم. منحنی تورم ملکی در پایتخت نشان می‌دهد که اوضاع قیمت ماه‌های فروردین معمولاً آرام بوده است. فروردین ۱۳۹۶ قیمت مسکن شهر تهران در مقایسه با ماه قبل از آن ۴.۳ درصد کاهش یافت. فروردین ۱۳۹۷ نیز میانگین قیمت ماهانه ۲ درصد افت کرد. فروردین ۱۳۹۸ هم با وجود قرار گرفتن در بازه تورم سه ماهه، میانگین رشد قیمت مسکن شهر تهران نسبت به ماه قبل از آن تنها افزایش ۲.۱ درصد را نشان داد.
بازار در فاز بالانس قیمت
از ابتدای سال جاری بازار مسکن شهر تهران با سنگین‌تر شدن وزن تورم در مناطق جنوبی در مسیر تعادل قیمتی قرار گرفت؛ نشانه‌هایی نیز از رشد منفی قیمتی در دو منطقه بروز کرده است.
تحولات بازار مسکن پایتخت نشان می‌دهد پس از ایجاد فضای هیجانی در نیمه شمالی شهر تهران که در سال گذشته اتفاق افتاد، از اواخر سال ۱۳۹۷ رشد قیمت به مناطق جنوبی تغییر مسیر داد. در سال قبل معمولاً در هر ماه مناطق ۵ و ۱ به ترتیب بالاترین رشد قیمت مسکن شهر تهران را به خود اختصاص می‌دادند. در هفت ماه ابتدای سال ۱۳۹۷ منطقه ۵ پیشتاز تورم ملکی بود، تا اینکه از آبان ماه برای اولین‌بار این رتبه به منطقه ۹ رسید و در ادامه به تدریج از سرعت رشد قیمت در مناطق شمالی کاسته و به رشد مناطق جنوبی افزوده شد. در خردادماه امسال نیز منطقه ۱۰ با ۱۳۴ درصد افزایش نقطه به نقطه قیمت مسکن، رکورددار بالاترین میزان رشد سالانه بود و منطقه ۱ با ۸۹ درصد کمترین افزایش را به ثبت رساند. هم‌اکنون میانگین قیمت در منطقه ۱۰ به ۹ میلیون و ۴۲۱ هزار تومان رسیده است. خردادماه سال گذشته این رقم ۴ میلیون و ۲۳ هزار تومان بود. در شرایطی که در خردادماه ۱۳۹۸ میانگین رشد قیمت آپارتمان در تهران ۱۰۴ درصد به ثبت رسیده، این نرخ در مناطق ۱۰ تا ۲۰ به ترتیب ۱۳۴، ۱۲۹، ۱۰۴، ۱۱۴، ۱۰۰، ۱۰۳، ۱۰۲، ۱۰۰، ۱۰۸، ۱۰۵ و ۱۱۰ درصد افزایش را نشان داد. با این حال در دو منطقه ۱۴ و ۱۵ تورم ماهانه، منفی شد. در منطقه ۴ نیز تنها ۰.۷ درصد رشد قیمت ماهانه را شاهد بودیم که می‌تواند پیش نشانه‌ای از ورود تدریجی بازار مسکن به فاز رکود تلقی شود.
