گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
چندی پیش داوود محمدی، رییس کمیسیون اصل 90 مجلس شورای اسلامی از بررسی 110پرونده مختلف زمین خواری دراین کمیسیون خبر داده و مهم‌ترین دلیل حجم بالای پرونده‌های زمین خواری را وجود خلأ قانونی در زمینه انجام معاملات دانسته بود. موضوعی که معاون اداره کل اسناد و ثبتی سازمان اوقاف هم به تازگی در گفت‌وگویی به آن اشاره کرده و گفته است که مبارزه با زمین خواری فاقد قانون مشخص است، این انتقاد بارها از سوی فعالان بخش زمین و مسکن و همچنین حقوقدانان نیز مطرح شده بود.
کارشناسان مسائل حقوقی معتقدند، یکی از دلایل وقوع زمین‌خواری، وجود قانون قدیمی ثبت املاک و اسناد مصوب سال ۱۳۱۰ و بهره‌گیری کلاهبرداران از خلأهای قانونی آن و همچنین معتبر شمرده شدن اسناد غیر رسمی است.
به عبارت دیگر، کلاهبرداران با دانستن قانون و استفاده از خلأهای آن، به زمین خواری اقدام می‌کنند و از طریق ساخت و سازهای غیرقانونی و سپس فروش آن به ثروت‌های هنگفتی می‌رسند و این ضعف‌های قانونی موجب شده تا زمین خواری به یکی از ابزارهای رایج کلاهبرداری در کشور تبدیل شود.
اما سوال این است که با توجه به وجود خلأهای قانونی در زمینه قوانین ثبت املاک و اسناد و همچنین معتبر شمردن اسناد غیررسمی چگونه می‌توان از زمین‌خواری و اعتباردهی به اسناد غیررسمی جلوگیری کرد؟ کارشناسان مسائل حقوقی در پاسخ به این خواسته می‌گویند، قانون ثبت که مصوب سال 1310 است، اقتضائات حال کشور را پوشش نمی‌دهند و برای مواجهه با این مشکل در اولین اقدام باید قانونی ناظر به شرایط و امکانات کشور طراحی شود و در حوزه سیاست‌گذاری به اجرا در بیاید، در این صورت است که می‌توان مشکل معاملات غیر رسمی را از ریشه حل کرد و شاهد کاهش اقدامات غیرقانونی از جمله زمین خواری باشیم.
قولنامه، سند رسمی را باطل کند!
دراین میان، فارغ از افزایش زمین خواری در کشور، خلأهای قانونی و معتبر شمردن اسناد غیررسمی تبعات منفی برای اقتصاد کشور به همراه دارد.
درهمین رابطه سجاد طاهری، کارشناس مسائل حقوقی املاک با انتقاد از ضعف قانونی در زمینه ثبت املاک و اسناد به «تعادل» می‌گوید: وضعیت نامناسب حقوق مالکیت در کشور موجب شده تا سرمایه‌گذاران نتوانند با خیال راحت اقدام به اشتغال زایی کنند، زیرا ممکن است سرمایه‌های یک عمر خود را از دست رفته ببینند و این مشکل، ریشه این مسائل در اعتبار معاملات غیررسمی در کشور دارد.
طاهری می‌افزاید: توجه به حقوق مالکیت از اصلی‌ترین شاخصه‌های رشد اقتصادی یک کشور است و هر کشوری که بتواند در راستای ارتقای این شاخصه قدم بردارد، شاهد بهبود فضای اقتصادی، افزایش اعتماد عمومی و حضور سرمایه‌گذار خواهد بود.
او ادامه می‌دهد: با وجود تمام این امتیازات، وضعیت حقوق مالکیت در کشور چندان مناسب نیست و طبق گزارش شاخص بین‌المللی حقوق مالکیت (IPRI) رتبه ایران در شاخه‌ای که مربوط به سنجش کیفیت صیانت قضایی از مالکیت خصوصی (شاخص PPP) در میان 127 کشور جهان، 91 و در بین 15 کشور منطقه، 11 است. به گفته این کارشناس مسائل حقوقی، آمار منتشر شده مربوط به سال 2017 است و نشان‌دهنده میزان تزلزل در زمینه تکریم حقوق مالکیت در کشور هستیم.
طاهری با اشاره به تبعات منفی وضعیت نامناسب حقوق مالکیت در ایران می‌گوید: توجه نکردن به این مساله موجب بروز مشکلات بسیار جدی در کشور می‌شود. زمانی که فعالان اقتصادی و سرمایه‌گذاران کشور برای شروع فعالیت خود اقدام به خرید زمینی می‌کنند، نیازمند اطمینان از وضعیت مالکیت اراضی خود هستند. این کارشناس مسائل حقوقی اظهار می‌کند: درواقع سرمایه‌گذار می‌خواهد روی این زمین کارخانه‌ای را تاسیس کند، بنابراین در قبال هزینه و ایجاد اشتغال برای کشور انتظار دارد که مالکیتش پس از مدتی از سوی کلاهبرداران مورد تهدید قرار نگیرد و بتواند بدون هیچ مشکلی کار خود را ادامه دهد.
او اضافه می‌کند: به عبارتی ابطال ناپذیری مالکیت‌های رسمی از جلوه‌های صیانت از حقوق مالکیت است. شخصی که از طرف حکومت سندی را دریافت می‌کند به این معنی است که شخص دریافت‌کننده سند در راستای اعتماد به حکومت و رعایت مقررات کشور، نهاد‌های مورد تایید حکومت را برای دریافت سند رسمی انتخاب کرده است و حکومت هم در قبال او موظف است تمامی ابزار برای حمایت از او را مهیا کند.
طاهری بیان می‌کند: در کشور معاملات رسمی را به راحتی می‌توان با استفاده از معاملات غیر رسمی باطل کرد زیرا طبق قانون، دادگاه می‌تواند با استناد به دلایل قضایی سند رسمی را باطل و سند غیر رسمی را اعتبار بخشد، در واقع معاملات غیررسمی (معاملاتی هستند که در هیچ سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسند) به سبب اعتباری که در نظام قضایی و حقوقی کشور دارند، در دادگاه‌ها هم مورد استناد قرار می‌گیرند.
این کارشناس مسائل حقوقی درباره آثار منفی اعتبار اسناد غیررسمی می‌گوید: ثبت نشدن این معاملات در دفاتر ثبت اسناد و املاک کشور به دارندگان معاملات غیررسمی کمک می‌کند تا دارایی‌های خود، از جنس اموال غیر منقول را از دید حکومت پنهان نگه دارند.
او می‌افزاید: با وجود اینکه مسوولان قوه قضاییه از برتری مالکیت‌های رسمی در قبال مالکیت‌های غیر رسمی سخن می‌گویند، اما در واقع به سبب اعتبار معاملات غیررسمی در کشور، اسناد رسمی و مورد تایید حکومت ابطال پذیر هستند.
این کارشناس مسائل حقوقی بیان می‌کند: بر خلاف اظهارات مسوولان، اسناد و معاملات غیررسمی به راحتی می‌تواند معاملات رسمی را باطل کنند، برای مثال، براساس ماده 62 قانون احکام دایمی برنامه‌های توسعه «اسناد عادی (غیر رسمی) که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند، مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.» بنابراین طبق این ماده می‌توان معاملات و مالکیت‌های رسمی را باطل کرد، زیرا به راحتی و با حضور دو شاهد در دادگاه و شهادت بر درستی معامله غیررسمی، می‌توان معامله رسمی را ابطال کرد.
او ادامه می‌دهد: موضوع اعتبار معاملات غیررسمی در کشور به معضلی تبدیل شده و رسیدگی به آن باید در دستور کار مراجع قانونگذار و قوه قضاییه قرار گیرد.
به گفته این کارشناس مسائل حقوقی، باید به این نکته توجه داشت که قانون ثبت بسیار کهنه و فرسوده است، این قانون مصوب سال 1310 بوده و اقتضائات حال کشور را پوشش نمی‌دهند، برای مواجهه با این مشکل در اولین اقدام باید قانونی ناظر به شرایط و امکانات کشور طراحی شود و در حوزه سیاست‌گذاری به اجرا در بیاید، در این صورت است که می‌توان مشکل معاملات غیررسمی را از ریشه حل کرد و شاهد بهبود وضعیت کشور شد.
ابزار معاملات غیررسمی
از منظر حقوقدانان، به تصرف، تفکیک و تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زمین خواری گفته می‌شود. زمین خواران با تصرف و سپس تفکیک زمین‌های منابع طبیعی یا تغییر غیرمجاز کاربری زمین‌های کشاورزی، اقدام به ساخت و ساز در آن اراضی می‌کنند. پس از ساخت و تکمیل ساختمان‌ها کلاهبرداران نیازمند ابزاری هستند تا به وسیله آن بتوانند خانه‌ها را به مردم بفروشند. ابزاری که آنها استفاده می‌کنند باید در کشور دارای اعتبار بوده و همچنین در میان مردم قابل پذیرش باشد، از این رو تنها ابزاری که دارای این دو ویژگی است، معاملات غیر رسمی نظیر قولنامه است.با توجه به اینکه معاملات غیررسمی به دلیل اعتباری که در نظام قضایی کشور دارند، می‌توانند در دادگاه‌ها هم مورد استناد قرار بگیرند، این اعتبار سبب می‌شود مردم هم از آن به عنوان وسیله‌ای رایج برای انتقال مالکیت استفاده و در قبال پذیرش معاملات غیررسمی، پول پرداخت کنند. از دیگر ویژگی مهم این معاملات بی‌اطلاعی حکومت از وجود چنین معاملاتی است. زیرا این معاملات در غیاب ناظر حکومتی منعقد شده و در دفاتر ثبت اسناد رسمی هم به ثبت نمی‌رسند. ثبت نشدن و بی‌اطلاعی حکومت از وجود معاملات غیررسمی فرصت حکومت برای آگاهی نسبت به اراضی و مالکیت املاک خود را از بین می‌برد در نتیجه شناسایی و برخورد با کلاهبرداران را برای حکومت دشوار می‌کند.بنا بر اظهارات حقوقدانان، علاوه بر موارد مذکور، معاملات غیررسمی امکان شناسایی و کشف جرم را کاهش می‌دهد. کلاهبرداران می‌دانند که برای پاک کردن ردپای فسادهای خود باید از اسناد ساختگی استفاده کنند. کلاهبرداران در این روش با استفاده از معاملات غیررسمی ساختگی، معاملاتی را بین خریداران یا فروشندگانی منعقد می‌کنند که یا در غیر حیات نیستند یا هویت آنها مجهول بوده یا حتی به دلیل نیازهای مالی با دریافت اندک هزینه‌ای حاضر به امضای چنین معاملاتی می‌شوند. بنابراین راه برای شناسایی کلاهبرداران دشوار می‌شود.
