گروه راه و شهرسازی|شهلا روشنی|
به گفته بسیاری از فعالان صنعت ساختمان هم‌اکنون حجم عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ و میان متراژ با سطح قیمت پیشنهادی مناسب برای خرید در سطح مطلوبی قرار ندارد و بخشی از متقاضیان به دلیل جهش قیمت مسکن و قیمت‌های پیشنهادی نجومی موجود در بازار مسکن فعلاً و به‌اجبار از خرید آپارتمان منصرف شده‌اند. در این میان، به گفته مدیران آژانس‌های مسکن در حال حاضر ساخت مسکن مصرفی و با تعداد متقاضی‌ها دچار شکاف سنگین شده است. از ابتدای تابستان سال جاری فایل‌های املاک مصرفی نوساز به‌شدت کم شده و املاک فایل‌های مصرفی چند سال ساخت نیز به علت هجوم خریدارها رو به اتمام است.
آمارهای مسکنی در 6 ماهه اخیر
بر اساس آمارهای بانک مرکزی در شش‌ماهه نخست سال 1397، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 74.9 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن، 12.1 درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با 43.8 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. در این ماه شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 14.6 و 12.4 درصد رشد نشان می‌دهد. همچنین در شهریورماه سال 1397 متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به 8.1 میلیون تومان رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 74.1 درصد افزایش نشان می‌دهد. تعداد معاملات انجام‌شده طی این ماه 10.3 هزار فقره بود که نسبت به شهریورماه سال 1396 معادل 33.5 درصد کاهش دارد.
همچنین بر اساس این آمارها سهم بزرگی از معاملات ذکرشده مربوط فروش املاک مصرفی 60 تا 80 متر است.
فایل‌های املاک مصرفی تمام‌شدنی نیست
در همین زمینه، منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه بطور یقین می‌توان گفت تعداد املاک مصرفی در بازار عرضه تمام یا کاهش نداشته است، گفت: محدودیت فایل‌های فروش املاک مصرفی در بنگاه‌های املاک به دلیل عدم اطمینان فروشنده به تثبیت قیمت‌ها است.
غیبی گفت: بررسی‌های میدانی به‌وضوح نشان می‌دهد که در چند سال اخیر تعداد ساخت ساز و تکمیل املاک 60 تا 80 متری افزایش داشته است و کمبودهای فایل مشاوران املاک تنها ریشه در تحلیل‌های غیررسمی عرضه‌کنندگان ناشی از جو موجود اقتصادی است.
وی با اشاره به اینکه حقیقت موجود در خصوص میزان عرضه و فروش املاک مصرفی در آمارهای بانکی مرکزی به‌وضوح قابل‌رویت است، گفت: بر اساس این آمارها تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در شهریورماه سال 1397 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع معادل 14.8 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم‌های 13.8 و 12.1 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، 53.4 درصد از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص دادند.
غیبی گفت: البته این میزان فروش در دوران رکود نیز همواره قابل‌رویت بوده و همیشه میزان عرضه املاک مصرفی 60 تا 80 متری به چند دلیل قیمت پایین، پوشش بخشی از قیمت کلی مسکن با تسهیلات بانکی، کاهش جمعیت خانوارهای ایرانی و نیاز خانوارها به مسکن‌های کوچک متراژ، تغییر مسیر سازندگان ذی‌صلاح به سمت ساخت و ارایه مسکن مصرفی درکلانشهرها و حمایت و توصیه‌های دولتمردان در خصوص بالاتر از املاک دیگر بوده است. تا جایی که بخش بزرگی از فایل‌های این املاک با عمر 10 سال و حتی 18 سال با بدترین نوع دکوراسیون در سال‌های اخیر به فروش رسیده است.
کارشناس اقتصاد مسکن گفت: جدای از مطالب ذکرشده همواره املاک مصرفی به حالت چرخشی در بازار معامله می‌شود چراکه یک خانوار بعد از مدتی به دنبال واحدی با متراژ بزرگ‌تر می‌گردد و ملک خود را برای فروش فایل می‌کند بنابراین نمی‌توان گفت این املاک در بازار دست‌نیافتنی شده است؛ و تنها دلیل کاهش مقطعی این املاک در فایل مشاوران املاک به دلیل عدم تثبیت اقتصاد کشور است.
انصراف فروشندگان ؟
همچنین حسین احمد اوغلی، کارشناس مسکن با بیان اینکه بررسی و مشاهدات میدانی از بازار مسکن کلانشهر نشان می‌دهد واحدهای مصرفی و میان متراژ کمتر از ۸۰ مترمربع که در پی ایجاد رونق نسبی در دو سه ماه گذشته با افزایش تقاضا مواجه شده بود، در حال حاضر به‌شدت از عرضه آنها کاسته شده است، گفت: البته ریشه این کمبود مربوط به انصراف حجم عظیمی از فروشندگان به توصیه بنگاه‌های املاک و برخی کارشناسان بوده و بیشتر این فروشندگان منتظر اتفاقات آبان ماه و تشدید تحریم‌ها بر اقتصاد کشور هستند.احمد اوغلی گفت: در حال حاضر بخشی از این املاک مصرفی توسط خود بنگاه‌های املاک به‌صورت وکالتی خریداری و منتظر زمان مناسب برای سرازیر کردن این املاک در بازار هستند.
3 دلیل کاهش فایل فروش املاک مصرفی
این کارشناس بازار مسکن گفت: کاهش فایل فروش این نوع املاک ناشی از سه گزینه شایعات روانی در خصوص تشدید تحریم‌ها و افزایش تورم عمومی در پی این اتفاق، دستکاری بازار این نوع املاک با احتکار توسط بنگاه‌های املاک و رشد قیمت نسبت به ماه‌های اخیر است.
وی در خصوص شایعات روانی در خصوص تحریم‌ها در آبان ماه گفت: بطور حتم در ماه‌های اخیر اقتصاد کلان کشور شاهد هر نوع تحریم‌ها بوده و تشدید این تحریم‌ها به‌هیچ‌عنوان قابل‌پذیرش نیست چراکه در ماه‌های اخیر به علت کنار کشیدن امریکا از برجام شاهد افزایش نرخ تورم عمومی بوده‌ایم بنابراین باید مسوولان جلوی این شایعات را بگیرند.
در خصوص دستکاری بازار این نوع املاک با احتکار توسط بنگاه‌های املاک باید گفت: فقدان نظارت بر کار مشاوران املاک باعث شده این عده واحدهای ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومانی را از بازار جمع‌آوری کرده و در این حوزه سردمداران احتکار قلمداد شوند. متأسفانه نبود نظارت بر فعالیت این اقشار در دوران رکود تشدید شده درحالی که این افراد بطور مستقیم (احتکار واحدهای ارزان‌قیمت) و بطور غیرمستقیم (با تحریک بخش فروشنده در خصوص افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آتی) آتش بیار معرکه شده و بازار املاک مصرفی را به چالش کشانده‌اند.
وی گفت: البته نظارت بر فعالیت این اقشار بسیار ساده است، چراکه فایل‌های فروش مناطق 4، 5 و 6 تهران در دستان مشاوران املاک بوده و به دنبال فرصت مناسب برای عرضه این واحدها هستند.احمد اوغلی در خصوص آخرین گزینه نیز یادآور شد: نبود نظارت‌های عالیه باعث شده هر ملک بنجلی با هر قیمتی که فروشندگان مایل به فروش هستند فایل شود؛ بنابراین باید نهاد و سازمانی به عنوان مدافع حقوق شهروندان وارد گود شود.
کاهش فروش مسکن مصرفی
در همین رابطه، ایمان رفیعی، کارشناس ساخت و ساز با بیان اینکه با شروع نوسانات ارزی در کشور، سیل نقدینگی جمع شده پشت سد رکود که 5 سالی انباشته‌شده بود به‌یک‌باره در بستر لرزان اقتصاد جاری شد و بازارها را یکی‌یکی درنوردید، گفت: این سیل ویرانگر تمام بخش‌های اقتصاد را که ظرفیت جذب نقدینگی و رشد قیمت را داشتند تسخیر کرد.
رفیعی گفت: این نوع از نقدینگی که نه از جنس سرمایه‌گذاری بلندمدت، بلکه از جنس سودجویی و به‌قصد حفظ ارزش پول و ولع ناشی از تشنج اقتصادی بود، موجب ایجاد خلأ در بسیاری از بخش‌های بازار و ایجاد تقاضای کاذب شد، به‌نحوی‌که کالاهایی که تا سال گذشته با تخفیفات و تبلیغات چشمگیر به‌زحمت خود را در سبد خرید مردم جا می‌دادند، امروز به دغدغه خریداران تبدیل‌شده‌اند. ماحصل این رفتار، کوتاه ماندن دست خریداران و مصرف‌کنندگان واقعی از کالاهای موردنیاز و روزمره خود است.
وی گفت: بازار مسکن که تقریباً رکورددار طولانی‌ترین دوران رکود خود بود، از این سیل ویرانگر در امان نماند و با ورود سودجویان به این بخش، افزایش حدود 60 درصدی قیمت‌ها را تجربه کرد. البته این افزایش قیمت نه‌فقط در محصول نهایی، بلکه در مصالح ساختمانی تا 200 درصد هم افزایش یافت. این نابسامانی باعث شد در بازار مسکن چنددستگی ایجاد شود.
3 گروه فعال در بازار
وی با بیان اینکه 3 دسته کنشگر در بازار ریزمتراژها فعال هستند، اظهار کرد: دسته اول خریدارانی بودند که به‌قصد سودجویی و با خیال افزایش قیمت‌های دهه 80 وارد بازار شدند و شروع به خرید املاک
کم متراژ و به اصطلاح مصرفی به قیمت‌هایی بالاتر از عرف بازار کردند.او گفت: دسته دوم مالکانی هستند که با هدف افزایش قیمت و کسب سود بالاتر از فروش املاک خود صرف‌نظر کردند و منتظر ایجاد ثبات در شرایط بازار مسکن هستند.
وی در خصوص دسته سوم خریداران بازار مسکن گفت: دسته سوم خریدارانی هستند که از یک طرف با کاهش شدید ارزش پول ملی، توان خرید خود را تا حد زیادی از دست داده‌اند و از طرف دیگر به دلیل کاهش نسبی قیمت ارز در روزهای اخیر و به‌تبع آن کاهش قیمت ملک فعلاً دست نگه‌داشته و منتظر کاهش بیشتر قیمت‌ها هستند. ماحصل شرایط فوق‌الذکر، کاهش قابل‌توجه درفروش املاک مصرفی در بازار است.
وی گفت: گلایه‌ای که امروز از بیشتر شهرها به گوش می‌رسد، عدم ارایه املاک کم متراژ و خوش قیمت در بازار است. این شرایط تا زمان ایجاد ثبات در بازار و تثبیت قیمت‌ها بعید است بهبود پیدا کند. از طرف دیگر به علت زمان‌بر بودن ساخت و عرضه مسکن نیز امکان ورود و عرضه زودهنگام وجود ندارد.
این کارشناس گفت: در این شرایط مجلس و دولت با استفاده از راهکارهای تشویقی و ابزارهای نظارت قانونی نظیر قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی و افزایش سقف وام خرید و ساخت مسکن می‌توانند از ظرفیت خانه‌های ساخته‌شده خالی از سکنه برای ایجاد تعادل در بازار استفاده کنند.وی درنهایت گفت: البته با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی و ساخت خانه‌های جدید با قیمت‌های جدید، بعید به نظر می‌رسد بهای تمام‌شده ساختمان کمتر از قیمت‌های فعلی شود، کما اینکه به دلیل همین افزایش قیمت مصالح، بسیاری از سازندگان عطای ساخت ساختمان را به لقایش بخشیده‌اند.
نگران نباشید
در همین زمینه، جلال صباغ، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه املاک مصرفی عموماً به املاک 65 تا 70 متری اطلاق می‌شود و کمبود این املاک طی ماه‌های منتهی به پایان سال جبران خواهد شد، گفت: فاصله ساخت تا عرضه یک ملک مصرفی حدود 2 سال است؛ یعنی املاکی که سال 95 پروانه ساخت گرفته‌اند در اواخر سال 97 وارد بازار معاملات می‌شوند بنابراین در پایان سال جاری و اوایل سال آینده بازار مسکن به دو علت اتمام ساخت‌وساز و تغییر جهت سازنده به ساخت‌وساز املاک کوچک متراژ به علت بازگشت سریع سرمایه با انبوهی از فایل‌های املاک مصرفی روبه رو خواهد شد.
وی گفت: بنابراین از خریداران می‌خواهیم به‌هیچ‌عنوان نگران اتمام یا حتی کاهش عرضه واحدهای مصرفی در ماه‌های آتی نباشند.
این کارشناس بازار مسکن گفت: بطور مثال تعداد واحدهای مسکونی پیش بینی شده در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تنها در بهار 1396 در تهران بالغ بر 14 هزار و 936 واحد بوده است و با توجه به تعداد پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان در شهر تهران، متوسط تعداد واحد مسکونی در پروانه‌های احداث ساختمان 6.6 واحد و در پروانه‌های احداث ساختمان مسکونی نیز 6.4 واحد بوده است.
وی گفت: این آماری که ارایه شد تنها در بهار 96 بوده در حالی که تعداد پروانه‌های صادره در بهار 95 بیشتر از اعداد ذکر شده است. این کارشناس بازار مسکن گفت: بطور حتم با کاهش نرخ ارز در ماه‌های آتی شاهد سرازیر شدن سرمایه‌ها به سمت املاک مصرفی خواهیم بود، بنابراین از بخش مصرفی می‌خواهیم در صورت داشتن سرمایه مناسب ملک موردنظر خود را خریداری کنند.
