گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
در حالی که حدود یک ماه از رونمایی بسته پیشنهادی 9 گانه وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بازار مسکن می‌گذرد، مدیرعامل بانک مسکن از ۲ پیشنهاد این بانک به بانک مرکزی برای افزایش قدرت خرید مردم در بازار، رونمایی کرد، پیشنهاداتی که به نظر می‌رسد درصورت اجرایی شدن هم نتواند بار چندانی از دوش گرانی و رکود مسکن بردارد.
ابوالقاسم رحیمی‌انارکی در توضیح این پیشنهادها، گفت: قرار است از یک سو محدودیت وام صندوق یکم برای خرید واحدهای با عمر زیر ۱۵ سال توسط متقاضیان وام برداشته می‌شود و از سوی دیگر سقف وام اوراق حق تقدم هم افزایش یابد.
رحیمی‌انارکی در تشریح پیشنهاد اول اظهار کرد: در ارتباط با صندوق پس‌انداز مسکن یکم بانک مسکن در حال انجام یک اقدام است. در این صندوق افزایش سقف تسهیلات مستلزم چند محدودیت است، اولین محدودیت توانایی پرداخت اقساط از سوی متقاضیان وام است.
او ادامه داد: محدودیت بعدی در ارتباط با تامین کسری منابع احتمالی است که به وجود می‌آید، در این زمینه اولین اقدام این بوده که حداقل مدت صدور پروانه ساختمانی را به بانک مرکزی پیشنهاد داده‌ایم که بر اساس آن از 15 سال به 20 سال افزایش یابد. به گفته رحیمی انارکی با این اقدام دامنه واحدهای مسکونی که می‌توانند از وام صندوق یکم استفاده کنند افزایش می‌یابد. مدیرعامل بانک مسکن تاکید کرد: این اقدام به بخشی از مردم کمک می‌کند تا واحدهای با طول عمر بیشتر و با قیمت‌های مناسبت‌تری خریداری کنند.
استدلال مدیرعامل بانک مسکن برای درستی ارایه پیشنهاد نخست به بانک مرکزی درحالی است که افزایش قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر و به ویژه از ابتدای نیمه دوم سال گذشته موجب شده که حجم تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی با عمر بیش از 15 سال افزایش یابد و از سوی دیگر خرید واحدهای مسکونی نوساز افت داشته باشد البته در سال‌های گذشته حجم تقاضا برای خرید واحدهای نوساز بیش از نیمی از معاملات را شامل می‌شد اما طی ماه‌های اخیر این رقم به حدود 40 درصد رسیده است و به نظر می‌رسد که با اجرای این مصوبه حجم خرید واحدهای نوساز بیش از این کاهش یابد که این به معنای ایجاد مشکلاتی در بازگشت سود انبوه‌سازان ایجاد می‌کند. فارغ از این اثر، سوالی هم ایجاد می‌شود که آیا این افزایش زمان صدور پروانه از 15 سال به 20 سال می‌تواند به افزایش تقاضا و به تبع آن رشد قیمت واحدهای مسکونی با طول عمر 20 سال منجر شود؟
رحیمی‌انارکی در این باره اظهار کرد: تفاوت قیمتی خیلی چشمگیر افزایش نمی‌یابد چراکه دامنه وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم خیلی وسیع‌تر می‌شود؛ به عبارت دیگر عرضه بیشتری صورت می‌گیرد و به بازار کمک می‌کند.
پیشنهادی با نتیجه مشخص
اما درباره پیشنهاد دوم بانک مسکن به بانک مرکزی یعنی افزایش سقف تسهیلات اوراق از 60 میلیون تومان به 80 میلیون تومان باید گفت که نگاهی به سیاست دولت در بخش مسکن طی 5 سال گذشته می‌تواند به شفاف‌سازی تبعات این تصمیم کمک کند. طی سال‌های گذشته و در دولت یازدهم و دوازدهم سیاست دولت حمایت از بخش تقاضای مسکن با ارایه تسهیلات متفاوت بوده است و با اقداماتی هم سعی در کاهش موانع پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن کرده است. به عنوان نمونه در تازه‌ترین گامی که دراین زمینه برداشته، نرخ سود تسهیلات خریداران مسکن در بافت فرسوده را از 8 درصد به 6 درصد کاهش داده است، البته در این مدت وام‌هایی هم به بخش عرضه ارایه شده است اما اغلب آنها به دلیل سازوکار نامناسب و وجود شرط سپرده چندان از سوی انبوه‌سازان و سازندگان مسکن مورد توجه و استقبال قرار نگرفت.
طی این مدت افزایش سقف وام نتوانسته تاثیر چندانی در بازار مسکن و حجم معاملات داشته باشد بنابراین افزایش 20 میلیون تومان به سقف وام اوراق هم نمی‌تواند اهرم مناسبی برای بهبود بازار مسکن در شرایط کنونی باشد.
این پیشنهاد در شرایطی که قیمت‌ها طی 4، 5 ماه گذشته رشد 50 تا 70 درصدی داشته است نمی‌تواند راهگشا باشد.
درهمین رابطه، مدیرعامل بانک مسکن درباره دومین پیشنهاد ارایه شده از سوی بانک مسکن به بانک مرکزی هم گفت: بانک مسکن در حال افزایش سقف اوراق حق تقدم وام مسکن به سقف صندوق یکم است که این افزایش سقف برای سراسر کشور است و همین رقم وامی که در صندوق پس‌انداز یکم پرداخت می‌شود در روش تامین وام از طریق اوراق حق تقدم پرداخت خواهد شد.
به گفته او، به عنوان مثال در تهران برای خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم 60 میلیون تومان وام به متقاضی پرداخت می‌شود و در صندوق یکم 80 میلیون تومان، به بانک مرکزی پیشنهاد داده‌ایم سقف وام اوراق هم به 80 میلیون تومان افزایش یابد.
رحیمی انارکی درباره تبعات اقدامات جدید بانک مسکن در بازار، گفت: انتظار داریم مردم بتوانند بخشی از قدرت خرید از دست رفته را با این دو برنامه بازیابی کنند.
ناگفته نماند که پیشنهاد لغو محدودیت وام صندوق یکم برای خرید واحدهای با عمر زیر ۱۵ سال توسط متقاضیان و افزایش سقف وام اوراق از 60 میلیون به 80 میلیون تومان به تازگی به بانک مرکزی ارایه شده است و هنوز سیگنال مثبتی از سوی بانک مرکزی درباره موافقت این پیشنهادها به بانک مسکن فرستاده نشده است.
راه و بیراه
بررسی دو راهکار تازه بانک مسکن که زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی محسوب می‌شود نشان می‌دهد درحالی که بازار مسکن دوران خوشی را سپری نمی‌کرد و قیمت‌ها طی 4، 5 ماه گذشته جهش قابل توجهی داشته و طی سه ماه گذشته حجم معاملات مسکن هم به تبع رشد قیمت‌ها، کاهش چشمگیری داشته است این وزارتخانه به دنبال حل مشکل با سیاست‌ها و اقداماتی است که در شرایط بحرانی کنونی نمی‌تواند راهگشا باشد.
وزارت راه و شهرسازی در تیر ماه هم همایشی را برگزار کرد و 9 راهکار ارایه داد که از همان روزهای نخستین انتشار مفاد این بسته شاهد واکنش کارشناسان مسکن به دیرهنگام و ناکارآمد بودن اجرای راهکارهای این بسته بودیم. اگرچه اغلب کارشناسان در گفت‌وگو با تعادل اعلام کردند که اجرای این راهکارها بهتر از ادامه وضع موجود و سپردن بازارمسکن به توفان مشکلات است.
البته در میان راهکارهای ارایه شده، دریافت مالیات برعائدی سرمایه به گفته کارشناسان اقتصادی بهترین راهکاری است که می‌تواند از تداوم سوداگری‌ها و افزایش قیمت جلوگیری کند که اجرای این راهکار هم با توجه به اظهارات وزیرراه و شهرسازی در مخالفت با این نوع از مالیات در هاله‌ای از ابهام است. یعنی در شرایطی که با ارایه بسته پیشنهادی و به ویژه راهکار دریافت مالیات برعائدی سرمایه کورسوی امیدی در میان کارشناسان مسکن برای تغییر درسیاست‌های 5 ساله وزارت راه و شهرسازی و حرکت به سوی افقی روشن ایجاد شده بود، آخوندی در یک برنامه تلویزیونی گفت که با دریافت مالیات برعائدی سرمایه مخالف است و آن را مانعی جدی برای سرمایه‌گذاری می‌داند. درواقع به نظر نمی‌رسد که وزارت راه و شهرسازی حتی به پیشنهادهای ارایه شده از سوی خود هم پایبند باشد و با گذشت یک ماه از ارایه این بسته پیشنهادی تاکنون نه تنها گام موثری برای اجرای مفاد آن برداشته نشده است در اجرای آن اما و اگرهایی هم ایجاد شده است.
