سید منصور غیبی
کارشناس مسکن
پیرو پیشنهاد وزیر راه و شهرسازی به اسحاق جهانگیری، معاون اول رییس‌جمهور برای اصلاح ماده واحده قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، باید این سئوال را طرح کرد که چرا دولت کنترل سوداگری در بازار زمین را از بدنه خود شروع نمی‌کند؟
اینکه توسل به ابزار مالیاتی و مجاب کردن صاحبان زمین در حواشی شهرها جهت ارائه مازاد زمین‌های بایر مسکونی خود به بازار ساخت و ساز می‌تواند بخشی از راه‌حل باشد، درست است. ولی مهم‌تر از آن آزاد‌سازی زمین‌ها و املاک مازاد دوایر دولتی و نهادهایی است که در ید و تصرف عمدتا بلااستفاده آنان واقع شده و با کاهش آن نه تنها هیچ اتفاقی در میزان و کیفیت خدمات رسانی آنان نمی‌افتد، بلکه زمینه ساز کاهش قیمت زمین و به تبع آن مسکن تولیدی می‌شود و با سوداگری حوزه مسکن نیز می‌توان مقابله کرد.
تجربه ثابت کرده در یک حوزه اقتصادی که دولت نقش تدوین برنامه و هماهنگ‌کننده و نظارتی را داشته بیش از مجری و پیمانکار بودنش، مفید واقع شده و ضمن ارتقای بخش خصوصی باعث رشد اعتماد این بخش هم شده است. دلیل عمده انتظار از دولت برای دخالت در حوزه مسکن در شرایط کنونی، این مهم می‌تواند باشد که مسکن رفته رفته تبدیل به یک کالای تجاری استراتژیک شده است. از این رو می‌طلبد دولت و حتی مجلس با اعمال سیاست‌ها و قوانینی بتوانند این کالا را از گرداب تجاری نجات داده و به سر منزل مقصود برسانند. ولی گاهی مشاهده می‌شود، بعضی از این سیاست‌گذاری‌ها کمکی به تثبیت این جریان نمی‌کنند کما اینکه خود همین دستورالعمل‌های کارشناسی نشده موجب آشفتگی هر چه بیشتر بازار مسکن می‌شود. در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، مجلس دولت را در ابعاد مختلف اجرایی موظف و مجاب کرده است تا نقش تامین‌کننده و توزیع‌کننده و حتی برنامه‌ریزی تولید مصالح ساختمانی استاندارد و نهایتا نقش مدیر پروژه تولید مسکن را در کشور ایفا کند و این به معنی دولتی کردن ساخت و تولید مسکن و اعمال چارچوب‌ها و قوانین دولتی در امر تولید و توسعه مسکن است که در عمل با موفقیت‌های چشمگیر و متعادل‌ساز در فرآیند بازار مسکن همراه نبوده است. به نحوی که دولت کنونی نیز با عدم اعتقاد به پیمانکار بودن دولت در بخش مسکن در پیش‌نویس طرح جامع مسکن خود صراحتا به نقش نظارتی و هماهنگ‌کننده خود پافشاری می‌کند.
در این پیش‌نویس تصریح شده است: دولت به عنوان قانون‌گذار و نهاد ناظر بر حوزه املاک و مستغلات برای تقویت و ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن عمل می‌کند. منظور از نظارت کار پیمانکاری، ساخت مسکن یا مجموعه‌های شهری، قیمت‌گذاری و اقداماتی از قبیل اجرای طرح مسکن مهر نیست؛ بلکه منظور برقراری مجموعه‌یی از قوانین، مقررات و دستورالعمل‌های اجرایی است که در آن چارچوب، بازار زمین و ساختمان بتواند به شکلی کارآمد مبتنی بر اقتصاد رقابتی و بخش خصوصی عمل کند.
اما مجلس در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن تصریح می‌کند، برای هماهنگی، پیگیری تامین نهاده‌های مورد نیاز تولید و عرضه مسکن از جمله زمین، مصالح ساختمانی، خدمات زیربنایی و روبنایی مجوزها و عوارض مربوطه، بسترسازی و تسهیل جریان تحقق مفاد این قانون در هر استان شورای مسکن استان تشکیل شود. این مساله نقش دولت را در مدیریت پروژه تولید مسکن پر رنگ‌تر می‌کند. به نظر می‌رسد در صورتی که دولت به استناد همین قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب مجلس که در بخش‌هایی از آن دولت را موظف به استفاده از ظرفیت‌های بخش خصوصی در امر سرمایه‌گذاری و تولید مسکن و حتی جذب سرمایه از خارج از کشور می‌کند، بتواند دستورالعمل‌های دقیقی تدوین و نقش حمایتی و نظارتی خود را به‌طور صحیح اعمال کند، در این صورت، می‌توان شاهد خروج دولت به عنوان پیمانکار تولید مسکن بود. همچنین در صورتی که با تدوین دستورالعملی سازندگان و سرمایه‌گذاران را در چاچوب قوانین مالی و اقتصادی مشخص و تعریف شده از جمله تعیین صلاحیت و ارزیابی توان اجرایی آنان تعریف کرده و حتی سود سرمایه‌گذاری آنان را تضمین کند، باعث حذف سوداگری در این حوزه شده و باعث ارتقای ساخت و ساز از لحاظ کمی و کیفی آن نیز خواهد شد. در این صورت است که مصرف‌کننده به نیاز خود می‌رسد و سرمایه‌گذار نیز در فرآیند تدوین شده‌یی به سود سرمایه خود امیدوار خواهد شد. با تدوین این استراتژی، دولت می‌تواند نسبت به حذف عوامل غیرمتخصص در فرآیند ساخت و ساز چه در حوزه فنی و اجرایی و چه در حوزه سرمایه‌گذاری در این بخش اقدام کند. کما اینکه این راهکار باعث آرامش بازار و اقدام به تفکر منطقی بابت تامین مسکن مورد نیاز به تناسب رشد جمعیت در آتی نیز می‌شود.
حال اگر دولت ضمن حمایت از سرمایه‌گذاران واقعی مسکن از طریق عرضه واحدهای تولیدی آنان به شیوه تقسیط و شرایط لیزینگ بلندمدت به متقاضیان واقعی (نه واسطه‌ها) از سویی، و اعطای تسهیلات مناسب مالی و مشوق‌های خرید مواد و مصالح تولید داخل از سوی دیگر، ضمن رونق بخشی به تولیدات داخلی موجب حمایت از سازندگان و تولیدکنندگان مسکن خواهد شد. در این صورت، هم تولید‌کننده مسکن و هم مصرف‌کننده واقعی در دام سوداگران نیافتاده و هر کدام به خواسته معقول خود می‌رسند.
حال در نقد و بررسی پیشنهاد وزارت راه وشهرسازی راه‌حل‌های ذیل برای حذف یا کاهش سوداگری در بازار مسکن ارائه می‌شود.
1- اخذ گزارش دارایی ملکی و زمین‌های نهادهای دولتی و بانک‌ها و کلیه سازمان هایی که با بودجه عمومی و دولتی فعالیت می‌کنند و کلا تمام ارگان‌هایی که در تعریف حقوقی بخش خصوصی اتلاق نمی‌شوند.
2- تعیین ارزش دارایی‌های ملکی این سازمان‌ها
3- پس از کسر نیاز واقعی این سازمان‌ها، مازاد ملک‌ها به صورت مزایده به بازار مصرف ارائه شود و پول حاصل از آن به خزانه دولت برای توسعه اقتصاد مسکن در قالب تسهیلات بلندمدت به خریداران و به سازندگان و عملیاتی کردن مسکن اجتماعی و... ارائه شود. این وام علاوه بر تسهیلات اعطایی دولت به خریداران، قابل انتقال مجدد و مضاعف از سوی سازندگان به خریداران نیز قرار گیرد.
4- با تعریف این فرایند علاوه بر خروج سازمان‌های دولتی از بازار سرمایه ملکی، بخش عظیمی از زمین‌های احتکار شده و در انحصار بعضی از سازمان‌ها وارد بازار می‌شود و کاهش شدید قیمت زمین و ملک را به همراه خواهد داشت که در نهایت باعث کاهش قیمت مسکن تولیدی در کشور شده و قیمت‌ها به سقف واقعی خواهد رسید. مهم‌تر آنکه سوداگری در بخش مسکن و ساختمان از بین می‌رود و خود منجر می‌شود که این سازمان‌ها بجای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به تولید و صادرات محصولات غیر نفتی اقدام و سرمایه واقعی خود را از محل تلاش سازنده که مولد کار و اشتغال نیز خواهد بود، به دست آورند تا مملکت با تولید داخلی مشکلات اقتصادی را در اکثر بخش‌های آن ترمیم و ارتقاء بخشند.
