گروه راه و شهرسازی زهره علامی
آمار سامانه اطلاعات بازار املاک ایران نشان می‌دهد که حجم معاملات مسکن در 24 روز نخست خرداد ماه سال جاری به 10 هزار قرارداد رسیده است، این درحالی است که تعداد قراردادهای خرید و فروش در اردیبهشت ماه بیش از 19 هزار بوده است. با توجه به اینکه حجم معاملات تا 24 خردادماه تقریبا حدود سه‌چهارم از کل قراردادها را شامل می‌شود، می‌توان پیش‌بینی کرد که این رقم برای کل خردادماه به حدود 14 هزار مورد معامله رسیده باشد. متاسفانه سامانه یادشده از 24 خرداد به بعد به‌روز رسانی نشده و به همین دلیل، تعداد معاملات خردادماه منتشر نشده است.
حال با وجود امضای حدود 14 هزار قرارداد خرید و فروش مسکن در خرداد ماه سال جاری، شاهد کاهش تقریبا 20درصدی معاملات ملک نسبت به ماه گذشته یعنی اردیبهشت ماه هستیم؛ درحالی که در این ماه حجم معاملات رشدی 278.6درصدی را نسبت به ماه قبل خود (فروردین) تجربه کرده بود.
کاهش چشمگیر معاملات مسکن در خرداد ماه می‌تواند دلایل متفاوتی داشته باشد، یکی از دلایلی که می‌توان برای افت قراردادها در خردادماه بیان کرد، تداوم افزایش شدید قیمت مسکن و به تبع آن کاهش قدرت خرید متقاضیان است البته افزایش قیمت‌ها از ابتدای نیمه دوم سال گذشته آغاز شد اما در اردیبهشت ماه جهشی چشمگیر داشت که می‌توان آن را ناشی از نوسانات نرخ ارز، افزایش نگرانی‌ها درباره پیامدهای اقتصادی خروج امریکا از برجام، تغییر نرخ سود بانکی دانست، اما فارغ از اینکه این رشد قیمت مسکن به چه دلایلی رخ داده است، تاثیر افزایش قیمت مسکن بر کاهش حجم معاملات و قراردادهای مسکن به موضوعی ثابت تبدیل شده است.
یکی دیگر از عوامل موثر بر کاهش معاملات در بازار مسکن را می‌توان به شروع فصل اجاره نسبت داد، هر ساله از خرداد تا شهریور ماه حجم قراردادهای اجاره افزایش می‌یابد و ازسوی دیگر قراردادهای خرید و فروش نه تنها تغییر محسوسی ندارد بلکه نسبت به بازار اجاره کم‌رونق‌تر جلوه می‌کند و اغلب متقاضیان، خرید مسکن را به نیمه دوم سال موکول می‌کنند. با وجود اعلام دلایلی مانند افزایش قیمت مسکن و آغاز فصل اجاره بر کاهش حجم معاملات، بررسی میزان اثرگذاری هر کدام از این عوامل در افت تعداد قراردادهای خرید و فروش می‌تواند در حل این مساله راهگشا باشد.
رکود معاملات در ماه رمضان
فرهاد بیضایی مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت، در گفت‌وگو با «تعادل»، درباره کاهش چشمگیر معاملات در خردادماه نسبت به اردیبهشت ماه می‌گوید: مهم‌ترین دلیل افت قراردادهای خرید و فروش مسکن به ماه رمضان بازمی‌گردد. درواقع با توجه به اینکه بیشتر روزهای خردادماه در ماه رمضان قرار داشت، شاهد کاهش حجم معاملات بودیم.
بیضایی می‌افزاید: کاهش معاملات در ماه مبارک رمضان کاملا طبیعی است و هر ساله در این ماه حجم قراردادهای خرید و فروش افت می‌کند.
او ادامه می‌دهد: علاوه بر عوامل فصلی (نیمه نخست و نیمه دوم سال) که بر کاهش یا افزایش حجم قراردادهای خرید و فروش اثرگذار هستند، آغاز برخی ماه‌ها و همچنین مناسبت‌ها مانند ماه محرم و صفر، ماه رمضان و همچنین فروردین ماه موجب کاهش حجم قراردادهای خرید و فروش مسکن می‌شوند.
افزایش قیمت‌ها تا مهر ماه
از اوایل نیمه دوم سال گذشته قیمت مسکن روندی صعودی در پیش گرفت. همزمان معاملات مسکن هم رشد خوبی داشتند، رشد معاملات تا آذرماه به اوج خود رسید، اما از دی به بعد اگرچه نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل، روندی افزایش داشت، اما نسبت به ماه‌های قبل روندی نزولی درپیش گرفت. افزایش قیمت‌ها اما به دلیل التهاب در بازار ارز که از دی ماه شروع شد، تاکنون ادامه داشته است. در نخستین ماه از سال جدید، تعداد معاملات بیش از سنت هر ساله این دوره زمانی کاهش یافت که کارشناسان دلیل آن را افزایش انتظارات تورمی ناشی از افزایش نرخ ارز عنوان کردند. در اردیبهشت ماه اما روند تغییر جهت داد و به همراه افزایش شدید قیمت مسکن، قراردادهای خرید و فروش هم نسبت به دوره مشابه سال قبل 26.7درصد و هم نسبت به ماه قبل رشدی 278درصدی را تجربه کرد. مساله‌یی که به گفته کارشناسان بازار مسکن حاکی از ورود سوداگران به این بازار است.
رشد قیمت مسکن در اردیبهشت ماه به حدی بود که قیمت مسکن در برخی مناطق پایتخت 50 تا 70درصد نسبت به فروردین ماه افزایش یافت اما با وجود این معاملات روند خوبی را طی کرد. در خرداد ماه نیز اگرچه رشد قیمت مسکن ادامه داشت، اما برآوردهای «تعادل» حاکی از آن است که حجم معاملات دوباره سیری نزولی داشته است. حال این سوال مطرح می‌شود که آیا این افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آتی ادامه می‌یابد؟
تجربه نشان داده که قیمت مسکن در فروردین و اردیبهشت به دلیل انتظارات مالکان افزایش می‌یابد اما این افزایش قیمت پایدار نیست و همواره ثبات و پایداری قیمت‌ها در بازار مسکن از تیر ماه شروع می‌شود.
در این باره بیضایی می‌گوید: در ماه‌های آینده فرآیند افزایش قیمت، روند کند شدن را پیش می‌گیرد و تا پایان تابستان به ثبات قیمت در بازار مسکن می‌رسیم و پیش‌بینی می‌شود که رشد قیمت مسکن تا مهر ماه تداوم یابد.
این کارشناس ارشد بخش مسکن اظهار می‌کند: در سه ماه آتی شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود اما این افزایش قیمت نسبت به اردیبهشت ماه آهسته است و دیگر روند صعودی چشمگیری در قیمت‌ها نخواهیم داشت، مگر اینکه نوساناتی در بازار ارز رخ دهد که در این صورت شیب قیمت مسکن روندی نزولی نخواهد داشت و افزایش قیمت، دوباره صعودی می‌شود.
او بیان می‌کند: در صورتی که قیمت ارز رشد داشته باشد قیمت مسکن هم رشد می‌کند اما این رشد مانند اردیبهشت ماه نخواهد بود و چنین جهشی را حتی در صورت نوسانات چشمگیر بازار ارز شاهد نخواهیم بود.
مدیر علمی گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت درباره وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم سال جاری می‌گوید: تجربه نشان می‌دهد که در نیمه دوم سال، بازار مسکن روند با ثباتی را طی می‌کند و با افزایش نرخ ارز، رشد چندانی در قیمت‌های بازار مسکن داشته باشیم.
بیضایی می‌افزاید: در نیمه دوم سال که با آغاز ماه محرم همراه است، قیمت‌ها روندی با ثبات خواهند داشت البته ممکن است که بازار ارز شاهد نوسانات شدید و چشمگیری باشد که در این شرایط قیمت‌ها روندی صعودی را طی می‌کند.
او تصریح می‌کند: افزایش نرخ ارز تنها به عوامل اقتصادی مربوط نمی‌شود بلکه عوامل غیراقتصادی هم بر آن اثرگذار است و باتوجه به اینکه بازار ارز تحت‌تاثیر عوامل اقتصادی و غیراقتصادی است نمی‌توان با قطعیت در این باره صحبت کرد اما اگر بتوان عوامل غیراقتصادی موثر بر بازار ارز را کنترل کرد شاهد سپری کردن روند با ثباتی در بازار مسکن خواهیم بود.
