گروه راه و شهرسازی
گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه سال 97 نشان می‌دهد، در این ماه، تعداد معاملات به 19.1 هزار واحد مسکونی رسیده است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 278.7 و 16.7درصد افزایش داشته است.
در گزارش بانک مرکزی آمده است که «رشد قابل‌توجه حجم معاملات در اردیبهشت ماه سال 1397 نسبت به ماه قبل، ناشی از تعداد کم معاملات ثبت شده در فروردین ماه بوده و این موضوع هم متاثر از تعطیلات نوروز است.» این درحالی است که آمار تعداد معاملات انجام شده در اردیبهشت امسال در مقایسه با ماه مشابه سال قبل، دست‌کم 3 هزار مورد بیشتر است.
براساس آمارهای ارائه شده از سوی بانک مرکزی، حجم معاملات در فروردین سال 96 و 97، حدود 5هزار واحد مسکونی بوده است. در اردیبهشت سال گذشته نیز تعداد معاملات کمی بیش از 16هزار مورد بوده، اما دراردیبهشت سال جاری قراردادهای خرید و فروش به بالای 19 هزار مورد رسیده است. وجود 3هزار معامله بیشتر در اردیبهشت سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل، حاکی از اثرگذاری عامل یا عواملی غیر از کاهش معاملات در نخستین ماه سال بوده است. ضمن اینکه روند کاهشی معاملات ملک منحصر به فروردین ماه سال جاری نبوده و پس از اوجگیری معاملات در آذرماه سال گذشته، طی ماه‌های دی، بهمن، اسفند سال 96 نیز شاهد افت معاملات بوده‌ایم.
در دی ماه اگرچه رشد تعداد معاملات ملک در تهران منفی نشد اما به یک‌سوم تعداد معاملات در آذرماه کاهش یافت. رشد منفی 3.2، منفی 33.1 و منفی 59 نیز به ترتیب در بهمن و اسفند 96 و فروردین 97 رقم خورد. بنابراین، بخش قابل‌توجهی از رشد 278درصدی معاملات ملک تهران در اردیبهشت امسال، در تحولات سایر بازارها و شرایط کلی اقتصاد کشور طی 5 ماهه اخیر ریشه دارد و نمی‌توان آن را به تحولات فصلی تقلیل داد.
این در حالی است که به نظر می‌رسد، یکی از دلایل افزایش خرید و فروش واحدهای مسکونی در اردیبهشت ماه سال جاری حضور سوداگران و تشویق مشاوران املاک به خرید و فروش چندباره واحدهای کوچک متراژ و ارزان‌قیمت در بازه‌های زمانی کمتر از یک ماه بوده است. مساله‌یی که هم به افزایش قیمت مسکن دامن زده و هم منجر به خروج بخشی از متقاضیان مصرفی از بازار (به دلیل کاهش قدرت خرید در برابر اوجگیری قیمت‌ها) شده است. مشاهدات میدانی «تعادل» و گفت‌وگو با چند نفر از خریداران مسکن در اردیبهشت ماه نشان می‌دهد که مشاوران املاک باتوجه به حرکت نقدینگی سرگردان به سمت بازار مسکن، تلاش می‌کردند که تعداد معاملات را به‌طور کاذب و با هدف کسب سود بیشتر از این محل افزایش دهند. یک متقاضی خرید مسکن می‌گوید یکی از مشاوران املاک او را تشویق می‌کرده که ملکی را با قیمت بیش از مظنه منطقه خریداری کند و اگر از معامله پشیمان شد، هفته آینده همین ملک را 20 میلیون تومان گران‌تر به خود مشاور املاک بفروشد.
به عبارت دیگر، می‌توان حضور سوداگران و متقاضیان سرمایه‌یی در بازار مسکن طی اردیبهشت ماه را مهم‌ترین علت افزایش قیمت و تعداد معاملات مسکن در این ماه دانست. درواقع به گفته عباس اکبرپور استاد دانشگاه که چندی پیش با «تعادل» گفت‌وگو کرد، کنترل دولت بر بازار ارز و حرکت سرمایه‌گذاران به سمت بازار مسکن به عنوان بازاری امن برای سرمایه‌گذاری، مشاوران املاک را به تشویق برای بازار گرمی سوق داده است.
کاهش 3.7 درصدی خرید واحدهای نوساز
اما فارغ از دلایل افزایش قیمت و حجم معاملات ملک در اردیبهشت ماه سال جاری، نگاهی به آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی می‌تواند به روشن‌تر شدن بحث کمک کند. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در اردیبهشت ماه سال 97 حاکی از آن است که از مجموع 19 هزار و 107 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 43.9درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با اردیبهشت ماه سال قبل 3.7 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10 سال و بیش از 15 سال افزوده شده است.
توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اردیبهشت ماه سال 1397 حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 12.8درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است.
همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 8.9 و 7.9درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 71درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 14، 10، 8، 7، 15، 1 و 11 بوده و 12 منطقه باقی مانده 29درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
رشد 34.8 درصدی قیمت مسکن
در اردیبهشت ماه سال 1397، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 5.98 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 8.2 و 34.8 درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 5 معادل 53.5درصد و کمترین میزان رشد به منطقه 16 معادل 12.3درصد تعلق دارد.
در میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 12.55 میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 2.71 میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 28.6 و 23درصد افزایش نشان می‌دهند.
افزایش 32.2 درصدی در 2 ماه
در دو ماهه نخست سال 1397، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 24.2هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن، 11درصد افزایش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 5.75 میلیون تومان بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل 32.2درصد افزایش نشان می‌دهد.
اما توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در اردیبهشت ماه سال 1397 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 3 تا 3.5 میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع بنا با سهم 9درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی 2.5 تا 3 و 3.5 تا 4 میلیون تومان به ترتیب با سهم‌های 8.9 و 8.4درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
در این ماه، توزیع حجم معاملات به‌گونه‌یی بوده است که 58.1 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران 5.98 میلیون تومان معامله شده‌اند.
واحدهای 60 تا 70 متری همچنان پرطرفدار
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در اردیبهشت ماه سال 1397 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 متر مربع معادل 15.6درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و 70 تا 80 متر مربع به ترتیب با سهم‌های 15.3 و 12.4درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 55.6 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
51.4درصد تقاضا برای واحدهای ارزان
در اردیبهشت ماه سال 1397، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 100 تا 200 میلیون تومان با اختصاص سهم 20.5درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.
واحدهای دارای ارزش 200 تا 300 و 300 تا 400میلیون تومان هم به ترتیب با اختصاص سهم‌های 17.5 و 11.5درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 51.4درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 400 میلیون تومانی اختصاص داشته است.
رشد 11 درصدی اجاره‌بها
در اردیبهشت ماه سال 1397 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11 و 9.6درصد رشد نشان می‌دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که یکساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. ناگفته نماند که سهم هزینه مسکن، (اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه 1395=100) معادل 33.1 درصد است.
