گروه راه و شهرسازی شهلا روشنی
اهمیت مسکن از جایی نشات می‌گیرد که بسیاری از نیازهای اولیه فرد همانند خوراک، استراحت و … در آن تامین می‌شود. این اهمیت زمانی دو چندان می‌شود که علاوه بر جنبه‌های اقتصادی که درصد بالایی از درآمد خانوار را به خود اختصاص می‌دهد از حیث روانی و اجتماعی در خلق افراد تاثیرات مستقیمی دارد؛ اما آنچه امروز شاهد آن هستیم، افزایش قیمت مسکن و کاهش شدید قدرت خرید بسیاری از افراد جامعه است که خرید خانه را به خواب خوش ابدی تبدیل کرده است. در این بین براساس آمارهای اخذ شده از بانک مرکزی هر ساله بر تعداد مستاجران افزوده می‌شود. اگرچه دلایل زیادی بر افزایش مستاجران و هزینه‌های اجاره است اما برخی ازجمله رییس اتحادیه مشاوران املاک مالیات ارزش افزوده بر مسکن را ظلم آشکار بر مستاجر تلقی می‌کنند و این موضوع را یکی از دلایل مهم در رکود بازار مسکن، افزایش اجاره‌بها و رکود کسب وکار مشاوران املاک می‌داند.
مالیات مسکن نیازمند بازنگری
در همین رابطه بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصادی مسکن با بیان اینکه مالیات ارزش‌افزوده تاثیر منفی بر معاملات اجاره دارد، گفت: اگرچه رقم 9درصدی مالیات بر ارزش‌افزوده، رقم قابل توجهی نیست اما این رقم برای قشر ضعیفی مانند مستاجران بسیار سنگین و غیرمنصفانه است.
بیت‌الله ستاریان اظهار کرد: اگرچه اخذ مالیات از املاک در تمامی کشورها عمومیت دارد و تاثیر بسزایی در تعدیل قیمت‌ها دارد اما این مورد در کشور ما باید براساس منطق و اقتضای زمانه انجام بگیرد.
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه شرایط کنونی مسکن برای اخذ مالیات به هیچ وجه مناسب نیست، تاکید کرد: حذف مالیات ارزش‌افزوده در این برهه زمانی به سود بازار مسکن و اجاره است.
ستاریان گفت: درحال حاضر بازار مسکن با مشکل تولید و عرضه روبه‌رو شده و نیازمند بازنگری درخصوص عوامل بازدارنده‌یی مانند مالیات است.
این کارشناس اقتصادی مسکن با بیان اینکه تا زمانی که حاشیه‌نشینی و بد مسکنی حل نشود، کشور ما درگیر مشکلات مرتبط با مسکن است، اظهار کرد: معافیت مالیاتی مسکن می‌تواند مشوقی برای تولیدکنندگان باشد.
ستاریان گفت: درحال حاضر علاوه بر مالیات 9درصدی در ابتدای عقد قرارداد، مالیات سالانه نیز بر دوش موجر است که به صورت سالانه از وی اخذ می‌شود؛ اما در حقیقت متضرر اصلی این قراردادها مستاجران هستند زیرا موجران زیان خود را از مستاجران به صورت نامحسوس و با کشیدن قیمت روی ملک خود اخذ می‌کنند. این فعال ساختمانی با بیان اینکه هیچ‌کس منکر اخذ مالیات از بخش مسکن نیست، تاکید کرد: برهه کنونی برای این نوع مالیات مناسب نیست. وی در نهایت گفت: نقش مالیاتی در بازار مسکن درحال حاضر به صورت علمی اجرا نمی‌شود. سیاست‌های مالیاتی بازار مسکن باید در شرایط رکود و رونق با یکدیگر فرق داشته باشد اما درحال حاضر اینگونه نیست و در همه شرایط به یک میزان مالیات اخذ می‌شود.
تعمیق رکود با افزایش مالیات
در همین رابطه محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی با بیان اینکه مالیات بر ارزش‌افزوده باعث افزایش رکود در بخش مسکن شده است، گفت: درحال حاضر بازار رونق ندارد؛ چراکه نسبت درآمدها به نسبت قیمت‌ها به هم خورده است و مردم پول برای هزینه کردن ندارند. مهری کرد: افزایش نرخ مالیات بر ارزش‌افزوده به 9درصد مشکلات بازار و اقتصاد را مضاعف کرده و قیمت‌ها را بالا برده است. وی گفت: درحال حاضر ایرانی‌ها سالانه بیش از ١٢میلیون تومان برای سکونت خود خرج می‌کنند. بررسی آمارهای بانک مرکزی بیانگر آن است که به طور میانگین هر خانوار ایرانی سالانه ٣۵درصد از کل هزینه‌های ناخالص خود را به مسکن اختصاص می‌دهد. در واقع هر خانوار ایرانی سالانه ١٢میلیون و ٣۴٩هزار تومان برای سکونت خود هزینه می‌کند.
دلیل اقتصادی تمایل مردم به مالکیت ملک؟
مهری افزود: براساس آمارهای ارائه شده مسکن ٣۵درصد هزینه‌های ایرانی‌ها و ٣٠درصد از هزینه‌های ناخالص امریکایی‌ها را تشکیل می‌دهد. این درحالی است که مردم ایران به شدت به دنبال خرید مسکن هستند زیرا رویکرد مصرفی مسکن در ایران از ابتدای انقلاب به سرمایه‌یی تغییر رویه داده و مردم به خوبی می‌دانند هیچ سرمایه‌گذاری مطلوب‌تر، ایمن‌تر و با صرفه‌تر از مسکن نیست چراکه در کشورهایی توسعه‌یافته، خانوارها سرمایه خود را صرف فعالیت‌های اقتصادی و پویا می‌کنند و ترجیح می‌دهند، پول خود را در مسکن بلوکه نکنند. البته با همه اینها براساس مطالعه دانشگاه هاروارد، نرخ مالکیت مسکن حتی در امریکا هم طی 8 ساله اخیر رو به کاهش گذاشته است و از اوج خود با رقم ۶٩ درصد در سال ٢٠٠۴ در فصل نخست سال ٢٠١۶ به 63.8 درصد رسیده که البته هنوز غیرقابل مقایسه با ایران است.
وی گفت: یکی از دلایل مهم ایرانی‌ها برای اصرار به خرید مسکن ناشی از به صرفه نبودن اجاره‌نشینی است. درحال حاضر بخش اجاره در سیطره چند مساله ازجمله مالیات، رشد نرخ تورم، عدم حمایت دولت از مستاجران، عدم اجرایی شدن طرح‌های مسکن دولتی استیجاری، عدم اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، کاهش نرخ سود بانکی و در نهایت طمع موجران قرار گرفته است.
این کارشناس شهرسازی یکی از دلایل مهم رویکرد مردم برای خرید را در هزینه‌های بالای اجاره و هزینه‌های جانبی آن دانست و گفت: درحال حاضر تمام مستاجران از ابتدای ورود به یک دفتر معاملاتی نقره‌داغ می‌شود و مجبور هستند برای سکونت یک ساله در یک واحد هزینه‌های متعددی ازجمله مالیات 9درصدی، هزینه مشاور املاک و... را بپردازند که این مورد باعث شده مستاجران به دنبال مالک شدن باشند.
وی با بیان اینکه حمایت از مستاجران معافیت‌های مالیاتی باید دوطرفه باشد، گفت: بدون تردید معافیت‌های مالیاتی بر مسکن باید از دو سمت موجر و مستاجر صورت بگیرد زیرا اگر این معافیت تنها از سمت مستاجران باشد، مالکان ضررهای خود را از طریق مستاجر جبران خواهند کرد.
مالیات تیر نهایی به پاشنه آشیل
در همین زمینه ایرج رهبر، نایب‌رییس و عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان کشور با بیان اینکه تولید و عرضه مسکن در شرایط نامطلوبی قرار دارد، گفت: هر اقدامی که منجر به تشویق دو بخش تولید و عرضه شود، می‌تواند پیامد مطلوبی بر بازار مسکن داشته باشد.
رهبر افزود: در کشور ما زمانی که واحد مسکونی در مالکیت یک فرد باشد، خیال او از بابت هزینه‌ها آسوده‌تر است و دیگر مجبور به پرداخت کرایه خانه نیست و از سوی دیگر از آنجا که مسکن کالای سرمایه‌یی محسوب می‌شود، افزایش نرخ اجاره‌نشینی نمی‌تواند آلارم خوبی باشد.
این کارشناس که ریشه این موضوع را رکود در بازار مسکن و کاهش قدرت خرید مردم می‌داند، ادامه داد: درحال حاضر رکود در خرید و فروش مسکن داریم اما از آنجا که نیاز به سرپناه برای خانوارها همچنان وجود دارد، افراد به سمت خانه اجاره کردن می‌روند و از این رو شاهد افزایش نرخ اجاره‌نشینی هستیم.
به گفته رهبر در کشورهایی که در بخش مسکن تورم وجود ندارد و قیمت‌ها ثابت است و افراد از تامین مالی و شغلی خود مطمئن هستند، مردم اجاره‌نشینی را ترجیح می‌دهند اما در ایران که سال به سال خانه گران می‌شود و از سوی دیگر افراد از ثبات شغلی و تامین مالی خود اطمینان ندارند، ترجیح می‌دهند که مالکیت داشته باشند.
وی مالیات‌های ناصحیح را یکی از دلایل رکود عرصه ساخت‌وساز دانست و گفت: اگرچه مالیات می‌تواند در توسعه اقتصادی کشور موثر باشد اما درحال حاضر مالیات تبدیل به تیر نهایی به پاشنه آشیل شده است. دولت می‌تواند با لحاظ معافیت چند ساله وضعیت مسکن را بهبود ببخشد.
رهبر درنهایت گفت: دولت باید از ابتدای سال آینده نگاه جامع‌تری به مساله مالیات داشته باشند و به‌جای اخذ مالیات‌های متعدد از مستاجران و موجران و کمک به عمیق‌تر شدن رکود، بدنه خود را کوچک‌تر و کم‌هزینه‌تر کند. البته هیچ‌کس منکر اخذ مالیات از بخش مسکن نیست اما برهه زمانی کنونی به‌هیچ‌عنوان مناسب این درآمدها نیست.
