علی‌رضا توکلیان
پوریا بیکی
دانشجویان کارشناسی ارشد اقتصاد
دانشگاه شهید بهشتی
بازار مسکن در سال‌های اخیر با رکودی چشمگیر دست‌وپنجه نرم کرده است که از زوایای مختلف مورد بررسی سیاست‌گذاران و کارشناسان در این بخش قرارگرفته و می‌گیرد. اما برخلاف این‌همه توجه در این چند سال، متاسفانه منجر به پیشرفت ملموسی برای برون‌رفت از این رکود نبوده است، درحالی که یکی از دغدغه‌های مهم دولت، شکوفا کردن این بخش است.
یکی از عوامل مهم و موثر بر بازار مسکن قیمت مسکن است. افراد جامعه با مشاهده نوسان قیمت مسکن، در رابطه با ورود به بازار مسکن تصمیم‌گیری می‌کنند به عبارتی، بهبود انتظارات نسبت به افزایش قیمت، موجب ورود هرچه بیشتر افراد به این بازار می‌شود. تقاضا برای مسکن در قالب تقاضای مصرفی و تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌یی است.
برای تفکیک تقاضای مصرفی از تقاضای سفته‌بازی، باید به میزان کشش تقاضا و عرضه در بازار مسکن توجه کرد که هرچه کشش عرضه نسبت به تغییرات قیمت بیشتر باشد، یا به‌اصطلاح در برابر تغییرات قیمت، عرضه بازار به سرعت تغییر کند، در کاهش و تعدیل بازار مسکن موثر است. از طرف دیگر، کشش تقاضای مسکن، موید جایگاه مسکن در زندگی خانوار و نیازهای افراد جامعه است. از سوی دیگر، ورود به بازار مسکن، به بازدهی بازارهای موازی، از جمله، بازار ارز، طلا و... نیز ارتباط دارد. به گونه‌یی که هرچه بازدهی این بازارها بیشتر باشد، تقاضای سفته بازی و سرمایه‌یی نیز در بازار مسکن کمتر خواهد شد.
در چند سال اخیر، به دلیل رکود در بازار مسکن و کاهش عرضه خانه‌های نوساز، انتظار می‌رود به دلیل شدت گرفتن تقاضای ناشی از گسترش خانوارهای کوچک به خصوص خانوارهای تک نفره و دو نفره در تهران، انتظار افزایش قیمت مسکن به ویژه در مناطقی که کمتر رشد داشته‌اند و خانه‌های آپارتمانی بیشتر است (مناطق متوسط) را می‌توان داشت.
همچنین می‌توان گفت، تغییر نرخ بهره بانکی، بی‌تاثیر بر روی بازار مسکن نیست. طبق دستورالعمل بانک مرکزی، نرخ بهره بانکی در شهریور ماه امسال کاهش یافت که از دو کانال بر وضعیت بازار مسکن می‌توانسته تاثیر بگذارد:
1- کاهش انگیزه سپرده‌گذاری در بانک‌ها و حرکت بخشی از نقدینگی از بازار پول به سمت بازار مسکن منجر به افزایش تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی و در پی آن افزایش قیمت عمومی مسکن شده است.
2-به دلیل ارتباط نزدیک نرخ سود تسهیلات بانکی با نرخ سود سپرده‌ها، نرخ سود تسهیلات کاهش یافته و تقاضا برای گرفتن این تسهیلات افزایش می‌یابد که در نهایت منجر به افزایش تقاضا برای مسکن می‌شود.
از سوی دیگر، طبق آمارهای منتشره از سوی بانک مرکزی، در تهران، بطور متوسط، حجم معاملات بازار مسکن، در 11 ماه نخست سال 96 در مقایسه با سال قبل، رشد 13.17درصدی و متوسط رشد قیمتی 10.1 درصدی از خود نشان داده است.
هرچند در سه ماه نخست امسال شاهد کاهش حجم معاملات مسکن بوده‌ایم، اما در ماه‌های اخیر رشد قابل ملاحظه‌یی در حجم معاملات به چشم می‌خورد که این را می‌توان نشان از حرکت بازار مسکن برای برون رفت از رکود تلقی کرد. از سوی دیگر، با توجه به سقوط عرضه سالانه مسکن، دولت قصد اجرای برنامه جبرانی دارد. بنابراین انتظار می‌رود، بازار مسکن برای متقاضیان غیر مصرفی (سرمایه‌گذار و سفته باز) جذاب خواهد بود.
اما از آنجا که هدف سیاست‌گذاران بازار مسکن، حذف رویکردهای سفته بازی و واسطه‌گری از این بازار است، باید راهکارهایی در این رابطه مدنظر قرار گیرد تا تقاضای واقعی را از تقاضای سفته بازی جدا شده و از انجام معاملات واسطه‌یی جلوگیری شود. در این میان، عدم شفاف‌سازی در این بازار، موجب دستکاری قیمت‌های واقعی و ورود دلالان و سفته بازان شده است. برای ممانعت از حضور این گروه، دولت می‌تواند از طریق راه‌اندازی سیستم شفاف‌سازی در بازار مسکن، به اعمال سیاست‌گذاری‌های زیر، از ورود سفته بازان ممانعت کند:
1- وضع مالیات به خصوص مالیات بر عایدی سرمایه (cgt=capital gains tax) .
2-وضع مالیات‌های سنگین به صورت پلکانی و تصاعدی بر محتکران زمین و مسکن.
3- اعمال سیاست‌های تشویقی مانند معافیت‌های مالیاتی، تسهیل روند اخذ مجوز ساخت و ساز، استفاده از پتانسیل انبوه‌سازان در تولید مسکن ارزان و با کیفیت.
4-استفاده از تکنیک‌های نوین در ساخت و ساز
5-تقویت بازارهای مالی و بسط ابزارهای مالی.
سیاست‌گذاران با استفاده از این ابزارها، می‌تواند از کاهش ریسک سرمایه‌گذاری و افزایش تقاضای مصرفی در بازار مسکن حمایت کنند تا فضا برای سفته بازی محدود و برای تولید مولد شکوفا گردد. اما اعمال سیاست‌های فوق، منوط به سیستم شفاف‌سازی است.
