مجید اعزازی
1-در شرایطی که به گفته اقتصاددانان طی یک سال اخیر 40 درصد «مالیات تورمی» بر جامعه تحمیل شده است، هنوز برخی از کارشناسان اقتصاد مسکن اصرار دارند، دولت و مجلس باید برای مبارزه با «سفته‌بازی ملکی»، از همه املاک کشور «مالیات سالانه» اخذ کند! تحمیل مالیات تورمی بر جامعه البته مختص یک سال گذشته نبوده و طی 50 سال گذشته فراز و فرودهای زیادی داشته است، اما به‌طور مشخص طی 40 سال گذشته متوسط نرخ تورم، بالای 20 درصد بوده است. یعنی از هر 100 تومانی که شهروند ایرانی درآمد داشته است، به‌طور پنهانی، هر سال دست‌کم 20 تومان- طی یک سال گذشته 40 تومان- از او مالیات تورمی اخذ شده است. سویه دیگر ماجرا این است که قیمت انواع کالاها و دارایی‌ها به ویژه دارایی‌های غیرقابل تجارت مانند املاک و مستغلات دست‌کم به میزان تورم رشد داشته‌اند و در نتیجه ثروت صاحبان این دسته از دارایی‌ها، ثروتمندتر شده‌اند. در این حال، چرا تجویز «مالیات سالانه از همه املاک» عجیب و غیرکارشناسی به نظر می‌رسد؟ مگر نه اینکه باورمندان به مالیات سالانه می‌گویند، با وضع این نوع مالیات، سفته‌بازی از بازار مسکن رخت برمی‌بندد، عرضه مسکن زیاد می‌شود و در نهایت قیمت به نفع متقاضیان مصرفی تعدیل می‌شود؟ برای پاسخ به این سوال باید دو مساله روشن شود: اول اینکه جهش‌های قیمتی مسکن طی سال‌های گذشته و به‌طور مشخص از ابتدای سال 97 تا انتهای سال 99 تحت تاثیر چه عاملی بوده است؟ دوم اینکه معنای دقیق سفته‌بازی در کف بازار مسکن چیست و چگونه انجام می‌شود؟ آیا مالیات سالانه توان جمع کردن این نوع سفته‌بازی را دارد؟
2- همه شهروندان ایران که به‌طور روزانه با تغییر شدید قیمت‌ها طی حدود 4 سال گذشته دست به گریبان بوده‌اند، می‌دانند و حس می‌کنند که تغییر قیمت‌ها تحت تاثیر افزایش نرخ دلار بوده است. فنر نرخ دلار نیز به دلیل کاهش فروش نفت و افت درآمدهای ارزی دولت باز شده است. افت درآمدهای ارزی نیز از تحریم‌های هسته‌ای در دو مقطع اوایل دهه 1390 و ابتدای سال 1397 به بعد ناشی شده است. با این حال، اقتصاددانان توضیح داده‌اند که نرخ دلار صرفا نشانه‌ای از تغییر جهت انتظارات تورمی است و آنچه در زیرپوست اقتصاد ایران در جریان است، ریشه در ساختار و کسری بودجه‌های سالانه و ناکارآمدی نظام بانکی است. دو مساله‌ای که منجر به خلق پول و رشد نقدینگی و در نهایت تورم شده و می‌شود. در چنین شرایطی است که در واکنش به «افت ارزش پول ملی» قیمت کالاها تعدیل می‌شود. از این‌رو، به افزایش نرخ ارز، قیمت طلا و حتی قیمت سهام و اوراق بهادار حتمی است. درباره مسکن نیز همین مساله صادق است و رشد قیمت آن ناشی از عوامل اثرگذار بر اقتصاد کلان ارزیابی می‌شود، نه سفته‌بازی!
3-اما سفته‌بازی ملکی چیست؟ آیا مالیات سالانه می‌تواند این پدیده اقتصادی-اجتماعی را مهار کند یا در حکم «آتش زدن قیصریه برای یک دستمال» است؟ در بازار مسکن، دست‌کم سه نوع تقاضا شناسایی شده است. تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه‌گذاری و تقاضای سفته‌بازی. در تقاضای نوع اول، هدف متقاضی خرید مسکن به عنوان محلی برای زندگی است. در تقاضای سرمایه‌گذاری، هدف متقاضی خرید مسکن برای انتفاع از بازده اجاره و حفظ ارزش پول در طول زمان است. در تقاضای سفته‌بازی اما متقاضی تلاش می‌کند تا اصطلاحا از افزایش قیمت مسکن «نوسان‌گیری» کند و در کوتاه‌مدت، از خرید و فروش ملک سود بگیرد. بی‌گمان، به میزانی که تقاضای مصرفی برای رونق بازار مسکن دارای اهمیت است، تقاضای سرمایه‌گذاری نیز مهم است. در واقع، از محل سرمایه‌گذاری چند صد میلیون تومانی یک سرمایه‌گذار در خرید یک ملک، مستاجر نیز منتفع می‌شود و با صرف سرمایه و هزینه‌ای بسیار کمتر از موجر، می‌تواند از امکانات واحد مسکونی او طی مدت مشخصی بهره‌مند شود. اهمیت این مساله وقتی بیشتر عیان می‌شود که بدانیم حدود 40 درصد از شهرنشینان کشور - در حالی که کشور فاقد نظام اجاره‌داری است - مستاجر هستند. به عبارت دیگر، 40 درصد از جمعیت شهرنشینان تحت لوای تقاضای سرمایه‌ای مسکن، صاحب سرپناه شده‌اند و از مواهب آن البته با پرداخت اجاره‌بها منتفع می‌شوند. اما تقاضای سفته‌بازی مانند دو تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری، الزاما منجر به ثبت سند و تغییر مالکیت به فرد سفته‌باز نمی‌شود. یکی از اشکالات ایده اخذ مالیات سالانه از همه املاک با هدف مهار سفته‌بازی ملکی نیز همین نکته است. مشاهدات و بررسی‌های میدانی نگارنده از بازار پر التهاب مسکن طی سال‌های 97 تا 99 حاکی از آن است که بسیاری از معاملات سفته‌بازانه صرفا با «وکالتنامه» و اصطلاحا «قولنامه به قولنامه» انجام می‌شود و یک ملک حتی طی 20 روز تا یک ماهی که در نوبت دفتر اسناد رسمی برای تغییر مالکیت قرار دارد، - دو تا سه دست معامله می‌شود و در نهایت واحد معامله شده به نام خریدار سوم یا چهارم در دفترخانه ثبت می‌شود. بنابراین، معمولا نامی از فرد سفته‌باز در مراجع رسمی درج نمی‌شود که بخواهد مشمول مالیات سالانه شود. اشکال دیگر اما این است که در صورت تصویب مالیات سالانه از املاک، پرداخت این نوع مالیات، محدود به موعدی از سال می‌شود، مثلا از دی‌ماه هر سال تا پایان همان سال. بنابراین، سفته‌باز- حتی در صورت ثبت سند رسمی به نام خود- همچنان فرصت دارد تا طی سه فصل اول سال یا حتی تا انتهای ماه یازدهم هر سال، به کارهای سفته‌بازانه خود ادامه دهد. با وجود این دو «باگ» مالیات سالانه از املاک، و در شرایطی که مالیات تورمی سنگینی هر ساله از شهروندان و به ویژه کارمندان، کارگران و تمام افراد دارای حقوق ثابت ستانده می‌شود، مالیات سالانه از املاک در حکم آتش انداختن به قیصریه است و دود آن به چشم تمام مالکانی می‌رود که از طریق پس‌انداز چندین ساله و گرفتن وام‌های کلان صاحبخانه شده‌اند. این افراد در حال حاضر نیز به دلیل افت شدید قدرت خرید خود در کوره تورم، از تامین حداقل معیشت خود هم ناتوان هستند، چه آنکه بخواهند، درصدی از ارزش سرپناه خود (که حالا بسیار گران هم شده) را در کنار مالیات تورمی، مالیات سالانه ملک به دولت بدهند. بی‌گمان، وضع و اخذ مالیات سالانه در شرایط کنونی اقتصاد پیامدی جز سرخوردگی و ناامیدی بیشتر طبقه متوسط جامعه نخواهد داشت.
3- در چنین شرایطی، راه مقابله با «بحران مسکن»، «سفته‌بازی ملکی» و «بازیابی توان مالی متقاضیان مصرفی» چیست؟ در پاسخ به این سوال توجه به چند نکته ضروری است. اول اینکه هدف اصیل و راستین دریافت مالیات توسط دولت‌ها یا دولت‌های محلی، تولید و توزیع «کالاهای عمومی» مانند آموزش و بهداشت، امنیت و... است نه «تنظیم بازار»! چه آنکه در یک اقتصاد سالم و رقابتی، دولت بی‌نیاز از مداخله در بازارها است و تلاش می‌کند با تنظیم سیاست‌های اقتصادی، فضای کلی اقتصاد را برای رشد و پیشرفت همه افراد و بنگاه‌ها ایجاد کند. از این رو، به میزانی که افزایش «عرضه» از طریق مسکن‌سازی دولت مذموم است، به همان میزان مداخله از طریق وضع مالیات با هدف تنظیم بازار ناپسند خواهد بود. بی‌گمان، بهترین راهکار مقابله با سفته‌بازی، در درجه اول بازگرداندن ثبات به اقتصاد کشور است و در مرحله بعد، اخذ مالیات از معاملات مکرر ملکی است. البته همانطور که اشاره شد، از آنجا که معمولا سفته‌بازان از ثبت معاملات خود در دفاتر اسناد رسمی طفره می‌روند، بهترین روش مهار سفته‌بازی، رصد حساب‌های بانکی است. البته منظور سرکشی به حساب تک‌تک افراد جامعه نیست، بلکه استقرار نظام نوین بانکداری مبتنی بر اعتبارسنجی اشخاص حقیقی و حقوقی در کشور است. نظامی که دکتر پویا ناظران، اقتصاددان ایرانی مقیم امریکا به تازگی ابعاد و کیفیت آن را در یک فایل صوتی تشریح و روزنامه «تعادل» نیز طی سه شماره مشروح آن را منتشر کرد.
