مجید اعزازی| اجرای دستور رییس‌جمهور مبنی بر تعیین سقف برای رشد اجاربها طی سال جاری و همچنین تمدید خودکار قراردادهای اجاره تا سه ماه پس از پایان کرونا از دیروز در شرایطی آغاز شده است که مسوولان اتحادیه مشاوران اعلام کردند، شورای‌های حل اختلاف (تحت نظر صنف مشاوران املاک) هیچ گونه شکایتی در این زمینه را بررسی نمی‌کنند. این در حالی است که به گفته نعمت احمدی، حقوقدان دستور رییس‌جمهور لازم الاجرا نیست و هیچ گونه دستور یا بخشنامه‌ای نمی‌تواند قانون مالک و مستاجر را بی‌اثر کند. به گفته احمدی، هر گونه دخالتی در رابطه میان مالک و مستاجر، برخلاف اصل آزادی اراده و قراردادها و توافقات بین طرفین است.به گزارش «تعادل»، روز یکشنبه حسن روحانی، رییس‌جمهور طی سخنانی در ستاد ملی مقابله با کرونا، در شرایطی که به دلیل التهاب در فضای اقتصاد ایران، و همچنین همه‌گیری بیماری کرونا در کشور، نوسان قیمت‌ها در بازار رهن و اجاره مسکن فشار سنگینی را به مستاجران تحمیل کرده است، دستور داد تا نرخ رشد اجاره‌بها در سال جاری در تهران، کلان‌شهرها و سایر شهرها به ترتیب از 25درصد، 20 درصد و 15 درصد فراتر نرود.همچنین محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی چند ساعت بعد از این دستور اعلام کرد که مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، چند تبصره دارد؛ اولین تبصره آن است که چنانچه مستاجری تکالیف خودش را انجام ندهد و دادگاه حکمی را صادر کرده باشد، مستاجر موظف است ظرف 2 ماه واحد را تخلیه کند. علاوه بر این چنانچه مالکی به شکل رسمی ملک خود را در این مدت فروخته باشد، مستاجر موظف است ظرف دو ماه نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.به گفته اسلامی، تبصره سوم این است که تمام معاملات باید در سامانه املاک و مستغلات ثبت شود و کد رهگیری دریافت کند. یک تبصره هم برای مواردی که خارج از بنگاه ثبت می‌شود در نظرگرفته شده تا آنها نیز کد رهگیری دریافت کنند بنابراین تمام معاملات املاک و مستغلات باید ثبت رسمی شوند و کد رهگیری دریافت کنند.
مداخله دولت نتیجه عکس می‌دهد
در همین حال، نعمت احمدی، حقوقدان در بررسی ابعاد حقوقی دستور رییس‌جمهور اظهار کرد: در هر قضیه‌ای که دولت، چه به صورت بخشنامه و چه به صورت درخواستی که رییس‌جمهور داشته، دخالت کرده است، نتیجه عکس گرفته است. رییس‌جمهور درخواست و خواهش کرد. احمدی با بیان اینکه برخی از کارها فرمانی و دستوری نیستند، گفت: اولا عقد اجاره، به عنوان عقد بین طرفین مالک و مستاجر برابر ماده 494 قانون مدنی، با انقضای مدت قرارداد فسخ می‌شود. اما برای اینکه اجرای آن درست انجام شود گفتند بروید شورای حل اختلاف «دستور» تخلیه بگیرید. وقتی مدت قرارداد تمام می‌شود اما مستاجر تخلیه نمی‌کند، مالک می‌تواند برابر قانون به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و «دستور» تخلیه بگیرد. از این رو، هر گونه دخالتی در اینجا برخلاف اصل آزادی اراده و قراردادها و توافقات بین طرفین است.به گفته این حقوقدان، اصولا هر زمانی که دولت در روابط بین مالک و مستاجر، از زمان رضاشاه و از زمانی که میلسپو بعد از جنگ جهانی دوم به ایران آمد، تا الان دخالت کرده، نتیجه عکس گرفته است. واقعیت این است که بازار اجاره و روابط حاکم بر آن، تابع قانون عرضه و تقاضا است. یعنی وقتی ملک زیاد باشد، مستاجر به راحتی منزل دلخواه خود را انتخاب می‌کند. گفته می‌شود در تهران تعداد زیادی خانه خالی وجود دارد. دولت باید بر خانه‌های خالی مالیاتی را وضع کند که خالی نگه داشتن خانه، از نظر اقتصادی به صرفه نباشد، در این صورت فرمول اولیه عرضه وتقاضا که از قدیم بوده است، عمل می‌کند. وقتی که تقاضا برای اجاره ملک بیشتر از عرضه است، گروهی که بالاجبار عرضه می‌کنند، انگشت شمارند و به همین دلیل قیمت‌ها بالا می‌رود.احمدی افزود: آقای رییس‌جمهور، حقوقدان است. سرهنگ که نیست که می‌خواهد سرهنگی عمل کند، این روش نتیجه عکس می‌دهد. شما حقوقدان هستید. اصل آزادی اراده و قراردادها و توافقات بین طرفین حاکمیت قرارداد بین مردم را می‌دانید.این حقوقدان تصریح کرد: اگر قرارداد مطابق با آنچه در قانون تصریح شده است، دو تا شاهد داشته باشد و زمانش منقضی شده باشد، باید مساله در شورای حل اختلاف بررسی شود و این شورا هم باید فورا «دستور» تخلیه – نه حکم- صادر کند و ظرف یک هفته ملک مورد نظر باید تخلیه شود.او با تاکید بر اینکه با بخشنامه نمی‌شود قانون را محدود کرد، اظهار کرد: قانون می‌گوید این کار را بکنید. در صورتی که رییس‌جمهور می‌خواهد مساله را حل کند، باید مساله را در قالب لایحه به مجلس ببرد و این دستور تبدیل به قانون شود. البته این کار، نتایج بسیار منفی و بدی خواهد داشت. بنا براین، راهکار این است که عرصه را بر مالکین ساختمان‌های خالی با بستن مالیات تنگ کنیم تا عرضه و تقاضا متعادل شود و قیمت‌ها تعدیل شود.او با بیان اینکه شورای حل اختلاف هم نمی‌تواند دستور شفاهی یا بخشنامه رییس‌جمهور را اجرا کند و باید قانون را ملاک عمل قرار دهند، در پاسخ به اینکه آیا مالکی می‌تواند برای احقاق حقوق فردی خودش به دیوان عدالت اداری شکایت کند؟ اظهار کرد: اصلا نیازی به دیوان عدالت اداری ندارد. دستور رییس‌جمهور لازم‌الاجرا نیست. اگر زمانی با صدور دستورالعمل دولت به این مساله اهمیت داد، مالک می‌تواند به دیوان عدالت اداری شکایت کند. والا نیازی نیست و هر دستوری، جامعیت قانون را ندارد. احمدی تصریح کرد: بخشنامه، آیین‌نامه و مصوبه هیات وزیران نمی‌تواند مخالف قانون باشد. قانون روابط مالک و مستاجر مصوب سال 1376 می‌گوید که به محض انقضای مدت قرارداد، مستاجر باید ملک را تخلیه کند. ما قانون جدیدی نداریم.
شورای حل اختلاف شکایت نمی‌پذیرد!
در همین حال، مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک گفت: در شرایط جدید موجران و مستاجران باید مسالمت‌آمیز برای قراردادها به توافق برسند چراکه هیچ یک از شورای حل اختلاف شکایتی را نمی‌پذیرد، مگر برای موارد خاص.خسروی در گفت‌وگو با ایلنا درباره قراردادهای اجاره پس از مصوبات جدید دولت اظهار کرد: تجربه تمدید قراردادهای اجاره جدید نیست در ابتدای انقلاب هم برای ساماندهی بازار در شرایط هرج و مرج، اعلام شد که قراردادهای اجاره تا سه سال تمدید می‌شوند.وی ادامه داد: در شرایط کرونا بسیاری از کشورها نسبت به تمدید خودکار قراردادهای اجاره اقدام کردند. در ایران هم تصمیم ستاد مبارزه با کرونا برای ایجاد امنیت و ارتقای سلامت مردم بوده است.رییس اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: هر چند که از نظر شرع، مالکیت محترم است و کسی اجازه دخالت در این معاملات را ندارد اما در این شرایط اضطراری، تصمیم دولت این بوده که تمام قراردادها تا یک سال تمدید شود مگر در شرایط خاص. این قانون هم از روز دوشنبه 9 تیر نیز در تمام کشور به اجرا می‌رسد.خسروی با تاکید بر اینکه تمام جوانب این مصوبه و این تصمیم با سران قوه و مراجع قضایی بررسی شده است، گفت: در این شرایط جدید موجران و مستاجران باید مسالمت‌آمیز برای قراردادها به توافق برسند چراکه هیچ یکی از شورای حل اختلاف شکایتی را نمی‌پذیرد مگر برای موارد خاص.وی افزود: اگر موجر و مستاجر با مسالمت به توافق برسند و در صلح و سازش بخواهند قرارداد خود را تمدید کنند، کسی حق دخالت ندارد و نیازی نیست برای تمدید قرارداد از طریق مشاوران املاک اقدام کنند.
برخورد با بنگاه‌های متخلف
رییس اتحادیه مشاوران املاک همچنین در گفت‌وگو با تسنیم، با بیان اینکه صدور کد رهگیری برای قراردادهای اجاره مسکن الزامی است، گفت: با بنگاه‌های متخلفی که به هر دلیل کد رهگیری را صادر نکنند، برخورد خواهیم کرد.
وی در پاسخ به اینکه بعضا برخی مشاوران املاک دریافت کد رهگیری را به دلایلی انجام نمی‌دهند، افزود: مشاوران املاک به‌هیچ عنوان چنین حقی را ندارند که برای قرارداد اجاره کد رهگیری دریافت نکنند، مگر اینکه بنگاه املاک فاقد مجوز باشد که عملا نمی‌تواند کد رهگیری برای معاملات را دریافت کند.رییس اتحادیه مشاوران املاک با تاکید بر اینکه کمیسیون نظارت برای دریافت کد رهگیری دستور داده است، تصریح کرد: اگر یک نفر در این خصوص شکایت کند، در اسرع وقت به آن رسیدگی شده و با بنگاه متخلف به‌شدت برخورد خواهد شد. این احتمال نیز وجود دارد که بنگاه املاک تخلفی را مرتکب شده و اتحادیه دسترسی به صدور کد رهگیری را برای آن مسدود کرده است. دریافت کد رهگیری برای معاملات مسکن برای امنیت کشور لازم است و ما با بنگاه‌های املاکی که در این زمنیه تخلف کنند برخورد خواهیم کرد.
دادگاه حکم تخلیه نمی‌دهد
حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز با بیان اینکه تعیین سقف افزایش نرخ اجاره‌بها در شرایط کنونی اقدام مناسبی بود، گفت: مستأجران زیربار قراردادهای زیرزمینی نروند، چراکه مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا لازم‌الاجرا بوده و سه قوه برای اجرای آن وارد شده‌اند. عقبایی در گفت‌وگو با تسنیم، با اشاره به مصوبه دیروز ستاد ملی مبارزه با کرونا در خصوص حمایت از مستأجران، اظهار کرد: در شرایط بحرانی بازار اجاره‌بهای مسکن، مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا اقدام مناسبی برای حمایت از قشر متوسط و پایین جامعه بود.وی ادامه داد: مصوبه ستاد ملی کرونا لازم الاجراست و با توجه به اینکه تا سه ماه بعد از سفید شدن وضعیت شیوع کرونا قراردادها اجراه تمدید خواهد شد، از این رو دادگاه و مراجع قضایی دستور تخلیه واحد را صادر نمی‌کنند.وی گفت: اگر مصوبه ستاد کرونا نمی‌آمد نگران یک سونامی در بازار اجاره‌بها بودیم. در زمان اجاره دادن یک واحد افزایش قیمت همه کالا نان، مرغ، گوشت، بنزین، و... به ذهن مالک می‌آید و می‌خواهد آن را تامین کنند ضمن اینکه برخی موجران از طریق اجاره امرار معاش می‌کنند. از این رو به دولت و وزارت راه گفتیم عددی را برای افزایش نرخ اجاره‌بها اعلام کنند که مردم آن را پس نزنند.
