مجید اعزازی|
ثبت رکورد افزایش 54 درصدی قیمت ملک در کنار کاهش 7 درصدی تعداد معاملات مسکن در تیرماه امسال در قیاس با تیرماه سال گذشته، نشانه‌یی از ورود بازار مسکن به فاز تازه است. به گمان برخی از کارشناسان اقتصاد مسکن، این بازار در پی تنفس چند ماه در دوره رونق، هم اینک مستعد ورود به دوره رکود تورمی است.
تا اوایل آبان ماه سال گذشته، مسکن در رکودی چهار ساله قرار داشت. رکودی که ماحصل بزرگ آن در نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال 95 با وجود 2.5 میلیون خانه خالی و حدود 2 میلیون اقامتگاه دوم و به عبارتی دیگر حبس چند صد هزار میلیارد تومان از منابع پولی کشور در املاک نمود یافت. املاکی که یا به دلیل اختلال در چرخه مالی انبوه‌سازان به خان آخر نرسیدند یا تکمیل شدند اما مشتری نداشتند. همزمان با این تحولات، جمعیت اجاره نشین کشور به بیش از 33 درصد از کل جمعیت افزایش یافت. به عبارت دیگر، نیاز برای خرید ملک زیاد شد، اما شکاف میان قیمت ملک (که در سال 91 به دلیل جهش نرخ ارز به‌طور چشمگیری فزونی گرفته بود) با قدرت خرید خانوار نیز به اوج خود رسیده بود. با این حال، از خرداد سال گذشته که نخستین متقاضیان وام صندوق یکم پس از یک سال سپرده‌گذاری توانستند با دریافت وام 80 میلیون تومانی (160 میلیون تومان برای زوجین) وارد بازار شوند و خرید برخی املاک کوچک متراژ و ارزان قیمت را هدف قرار دهند، یخ بازار مسکن باز شد. اما این شرایط فقط طی چهارماهه آخر سال گذشته دوام آورد. با نوسان‌های شدید نرخ ارز از نخستین روزهای سال 97 که تاکنون نیز ادامه داشته است، بازار مسکن بار دیگر شرایطی شبیه شرایط سال 91 را تجربه می‌کند. زمانی که جهش قیمتی ملک، قدرت خرید خانوارها و متقاضیان مصرفی و اصلی مسکن را هدف قرار داد و خنثی کرد. با این تفاوت که در سال 91 همچنان اشتیاق برای سرمایه‌گذاری در ساخت و خرید ملک (با هدف اجاره داری) وجود داشت، اما در این روزها و از چندی پیش، سرمایه‌های ایرانی روانه بازار املاک کشورهای همچون گرجستان و ترکیه شده و این اشتیاق در کمترین حالت خود قرار گرفته است.
بی گمان، در شرایطی که طی 5 ماهه گذشته نرخ ارز حدود 50 درصد رشد داشته، و فرصتی برای لوکس‌سازی و کسب سودهای بالای 70 درصد نیز مقدور نیست، (حتی اگر هم مقدور بود به دلیل زمانبر بودن ساخت و ساز و خواب سرمایه دیگر جذابیت ندارد) مشاهدات میدانی تعادل حاکی از خروج برخی از مسکن‌سازان از پایتخت و پناه بردن آنان به برخی از شهرهای کوچک و شمالی تهران و در دست گرفتن پروژه‌هایی کوچک و سرگرم‌کننده با هدف سپری کردن این روزهای بازار است. چون به اعتقاد این دسته از انبوه‌سازان، در شرایط کنونی نه متقاضی واقعی می‌تواند خانه بخرد و نه سازنده قادر است به فعالیت مورد علاقه خود در پایتخت بپردازد. دلیل آن هم افزایش و نوسان شدید قیمت به همراه وجود برخی قوانین از جمله لزوم احداث پارکینگ برای هر واحد مسکونی است. مساله‌ای که هزینه‌های ساخت را به ویژه در واحدهای کوچک متراژ (واحدهای پرطرفدار این روزها) به‌شدت برای سازندگان افزایش می‌دهد و حاشیه سود آنان را به صفر نزدیک می‌کند.
امید آنکه با تنظیم اتمسفر اقتصاد و سیاست کشور، شرایط نهادی و قیمتی بازار مسکن به گونه‌یی تعدیل شود که هم سرمایه‌گذاران ایرانی املاک خارجی و هم مسکن‌سازان دوباره به بازارهای داخلی ملک روی خوش نشان دهند.
