مجید اعزازی
دبیر گروه مسکن و شهرسازی
1- بررسی‌های اولیه از آمار خام معاملات مسکن در تهران طی خرداد ماه سال جاری حاکی از کاهش دست‌کم 15درصدی تعداد معاملات ملک نسبت به اردیبهشت ماه است که به اعتقاد برخی کارشناسان مسکن، این کاهش ناشی از شوک فصلی است. این دسته از کارشناسان بر این باورند که تعداد معاملات آپارتمان در مقاطعی از سال مانند فروردین، رمضان، محرم و صفر دچار افت می‌شود. از همین رو، در خردادماه که بخش اعظمی از آن همزمان با ماه رمضان بود، معاملات مسکن کاهش یافته است. اگرچه این باور به دلیل پشتوانه آماری و تجربه‌های تاریخی درست به نظر می‌رسد، اما شدت افت معاملات در خرداد همچون کاهش معاملات در فروردین سال جاری در قیاس با دوره‌های مشابه در سال‌های گذشته، حاکی از ورود متغیری جدید به معادله مسکن در این فصول خاص است.
2- با کاهش نرخ سود بانکی در تابستان سال گذشته، بازار مسکن که رقیب بلافصل بازار پول به‌شمار می‌رود، از لاک رکود 4 ساله خود بیرون آمد و برای رونق گرفتن خیز برداشت. این روند صعودی اما در فصل زمستان به‌ویژه در بهمن ماه، بر اثر التهاب نرخ ارز، از مسیر رشد ملایم قیمت خارج شد و همزمان به‌دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی در برابر افزایش بعضا سرسام‌آور قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان، تعداد معاملات به‌طور معناداری نسبت به ماه قبل از آن، در شرایطی که بازار ماه‌های پایانی سال، همواره داغ بوده است، کاهش یافت. این روند کاهشی در فروردین 97 نیز تجربه شد به‌گونه‌یی که تعداد معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران به 5هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 59 و 6.3درصد کاهش نشان داد. در اردیبهشت ماه اما با ثبت بیش از 19هزار مورد معامله مسکن در تهران، روند معاملات ملک دوباره به مدار صعودی بازگشت و این بازار توانست در شرایطی که راه‌های ورود نقدینگی به بازارهای ارز و طلا به‌دلیل اعمال برخی سیاست‌های مقطعی دولت مسدود شده بود و بازار پول هم از جذابیت افتاده بود، بخشی از نقدینگی سرگردان را جذب کند.
3- از آنجا که قیمت‌های ملک طی ماه‌های گذشته به‌شدت افزایش یافته و منجر به خروج گروهی از متقاضیان مصرفی از بازار مسکن شده بود و همچنین وجود برخی نشانه‌ها ازجمله دست به دست شدن سریع واحدهای کوچک متراژ در دوره‌های کوتاه دو تا سه هفته‌یی، در اردیبهشت ماه ورود سفته‌بازان به بازار مسکن محرز شد. کسانی که بر اثر تشویق برخی مشاوران املاک یا با کمک آنان، از معامله ملک نوسان‌گیری کردند و می‌کنند. برخلاف سایر بازارهای موازی، به دلیل اینکه مسکن کالایی همگن نیست، انجام معامله در این بازار به‌ویژه اگر هدف از آن مصرف باشد، به آهستگی، طی مراحل خاص و با احتیاط فراوان صورت می‌گیرد. اما برخی گزارش‌های میدانی «تعادل» از معاملات ملک در اردیبهشت ماه سال جاری حاکی از این است که به دلیل افزایش
روز به روز قیمت و متقاضی مسکن که بستری مناسب برای کسب سود است، سفته‌بازان از بسیاری از ظرایف خرید املاک صرف‌نظر می‌کردند و صرفا با پشتوانه نظری مشاوران املاک، ملکی را طی دو تا سه هفته خرید و فروش می‌کردند.
4- همزمان با کاهش زیرپوستی معاملات مسکن و افت قدرت جذب نقدینگی آن، شاخص بازار بورس در خردادماه روندی صعودی در پیش گرفت. این روند صعودی و مثبت اگرچه ملایم و تدریجی بود اما از 23 تا 30 خرداد به‌شدت اوج گرفت و با عبور شاخص کل از مرز 100 هزار واحد، بازده بازار سرمایه را در فصل بهار به 13.5درصد رساند. اما نکته مهم‌تر این بود که بازار سرمایه توانست طی دوره یاد شده، نقدینگی چشمگیری را جذب کند. از سویی، ارزش معاملات سهام در دو هفته اخیر، 5 برابر میانگین روزانه معاملات در ماه‌های گذشته است. در ماه‌های گذشته میانگین ارزش معاملات حدود 120 میلیارد تومان در روز ثبت شده است. اما در این روزها، بیشتر از ۷۰۰ میلیارد تومان ارزش ثبت شده معاملات بورس تهران بوده است. در ۸ روز کاری اخیر بورس تهران، ۶۸۵ میلیارد تومان خالص خرید سهامداران حقیقی بوده است که به وضوح حاکی از ورود پول تازه به بازار سرمایه است. کارشناسان بازار سرمایه نسبت به تداوم این روند بسیار خوش‌بین هستند.
5- در شرایطی که بازار سرمایه به‌دلیل برخی سیاست‌های دولت - از جمله مجاز اعلام شدن فروش ارز صادرکنندگان به واردکنندگان با نرخ توافقی و با استفاده از مکانیزم واریزنامه- نظر گروهی از سرمایه‌گذاران خرد را جلب کرده است و همزمان افزایش شدید قیمت مسکن به حدی رسیده که از توان خرید سرمایه‌گذاران خرد سبقت گرفته است، به نظر می‌رسد، بازار سرمایه پناهگاه جدید این دسته از سرمایه‌گذاران باشد. این همه درحالی است که محدودیت‌های سیاستی در بازارهای موازی و از جمله سرمایه‌گذاری در خارج از کشور (که محدود به خرید آپارتمان نیست) همچنان بر قرار است.
6- باید به این نکته توجه داشت که در شرایط کنونی، سوخت التهاب در تمام بازارها، نرخ ارز است. از این رو، در یک حالت کلی و شرایط برابر، هر دو بازار مسکن و سرمایه تحت‌تاثیر نرخ ارز رشد کرده و می‌کنند، با این تفاوت که خرید و فروش سهام بنا به دلایل متعدد از جمله همگن بودن سهم، سرعت در معامله، نیاز به نقدینگی بسیار کمتر، نقدشوندگی بالاتر و... از خرید و فروش ملک بسیار ساده‌تر و کم‌حاشیه‌تر است و در دوره‌های بسیار کوتاه‌مدت می‌تواند سود مناسبی را به سرمایه‌گذار بدهد.
