اکبر رحمتی
کارشناس مسکن
سیاست‌های کلان پولی و مالی دولت، بازارهای جایگزین (نظیر بازار سرمایه، ارز، طلا و. .)، نرخ سود بانکی، نقدینگی و تورم، تسهیلات بخش مسکن، هزینه ساخت و میزان عرضه و تقاضا در بازار از جمله مولفه‌های اثرگذار بر قیمت مسکن و پیش‌بینی آتیه بازار آن هستند. در یک سو وجود این مولفه‌های مختلف تاثیرگذار و وابستگی تحولات بازار مسکن به عوامل اقتصادی گوناگون و از سوی دیگر مقاومت بیشتر بازار مسکن نسبت به سیاست‌های مالی دولت و نظام بانکی راه را برای پیش‌بینی دقیق آینده بازار مسکن دشوار می‌کند. اما با نگاهی اجمالی به عوامل مذکور و نیز روند نوسانات و تحولات بازار مسکن در یک برهه زمانی مشخص می‌توان به نتایج قابل قبولی از پیش‌بینی آینده بازار آن دست یافت. از این رو هر چند پیش فرض‌های گوناگون منجر به پیش‌بینی‌های مختلف از بازار مسکن می‌شود؛ اما در این یادداشت با در نظر گرفتن ادامه روند رو به رشد کنونی بازار و نگاهی اجمالی به تحولات آن در طول یک‌سال گذشته به نکاتی در خصوص آینده بازار مسکن اشاره می‌شود.
از اواسط سال 95 بود که زمزمه‌هایی از تحرک بازار مسکن به گوش می‌رسید اما با این وجود تا چند ماه اخیر تحلیلگران بازار مسکن اعتقادی به جهش بازار مسکن به سوی رونق نداشتند تا اینکه با توجه به گزارش‌های بانک مرکزی در طول ماه‌های گذشته، حرکت به سوی رونق در بازار مسکن مشهود شد. به‌طوری که در پنج ماهه دوم سال96، بازار مسکن هم به لحاظ قیمت و هم تعداد معاملات صورت گرفته، رشد قابل توجهی را تجربه کرد.
طبق گزارش بانک مرکزی در طول یک ماه اخیر، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی در شهر تهران 5.51 میلیون تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 22.3درصد افزایش را نشان می‌دهد. تعداد معاملات مسکن نیز به رقم بیش از 18هزار واحد مسکونی رسیده است که به نسبت ماه مشابه سال قبل 17.7درصد رشد داشته است.
همچنین در 11ماه امسال متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران 4.82میلیون تومان بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل 10.1درصد افزایش قیمت را نشان می‌دهد. حجم معاملات نیز نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد 12.8درصدی داشته است. تمام این ارقام ذکر شده بیانگر جهش قابل توجه بازار مسکن به سمت رونق واقعی آن است.
لازم به ذکر است، طبق آمار‌ها حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی به واسطه رشد قابل توجه قیمت در بهمن ماه نسبت به ماه قبل کاهش 3.2 درصدی داشته است که برخی کارشناسان این کاهش حجم در معاملات را دال بر کاهش رونق بازار مسکن می‌دانند. اما باید در نظر داشت که این کاهش حجم معاملات با توجه به افزایش میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان و نیز نزدیکی به ایام پایان سال طبیعی بوده و به مفهوم کاهش سرعت رونق بازار معاملات مسکن نیست. با وجود این نیز تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران طی بهمن ماه امسال در ادامه پیشروی بازار مسکن در فاز رونق نسبت به بهمن ماه سال گذشته رشد چشمگیری را تجربه کرده است.
در خصوص تحولات بازار مسکن در سال آتی نیز به نظر می‌رسد، میزان افزایش قیمت مسکن تابعی از نرخ رشد تورم نقطه‌یی باشد. اما در این میان نمی‌توان میزان تقاضای بالا در بازار و کاهش عرضه مسکن به ویژه در متراژ‌های پایین و پرمتقاضی (پایین‌تر از 80 متر مربع زیربنا) و تاثیر آن در افزایش قیمت مسکن را نادیده گرفت. بنابراین با توجه به روند کنونی قیمت‌ها، شکل‌گیری رونق در بازار و افزایش تقاضای خرید مسکن (متاثر از سیاست‌های حمایتی دولت و نظام بانکی)، پیش‌بینی افزایش قیمت مسکن حتی بالاتر از نرخ تورم عمومی دور از انتظار نخواهد بود.
جهت تشریح موضوع می‌توان گفت که در حال حاضر بازار عرضه و تقاضا مسکن از سه ویژگی به خصوص برخوردار است. نخست آنکه بازار مسکن در بخش عرضه با بیش از 2میلیون واحد خالی روبه‌روست. هرچند رکود چندساله معاملات در بخش مسکن وجود این واحدهای خالی را در نتیجه عدم فروش آنها توجیه می‌کند.
اما نکته حایز اهمیت در خصوص واحدهای خالی این است که بخش اعظمی از این واحدها فاقد متقاضی (مصرف‌کننده واقعی) هستند. چنانچه آمار افزایش تقاضا و خرید واحدها کوچک در طول 6ماهه اخیر بیانگر این واقعیت است که اکثر این واحدها به لحاظ موقعیت، مساحت و قیمت، متناسب با بازار هدف شکل نگرفته‌اند. دومین ویژگی مربوط به کاهش قابل توجه تولید و عرضه مسکن در دوره چندساله رکود است. به‌طوری که طبق برآوردها نیاز کشور به مسکن حدود800 هزار واحد مسکونی در سال است. در حالی که میزان مسکن تولیدی سالانه در دوره چندساله رکود، نزدیک به نصف این رقم بوده است و اما سومین ویژگی بازار عرضه و تقاضای مسکن، برنامه‌های آتی دولت در این بخش است. برنامه‌یی که در راستای تامین مسکن از طریق نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد (اجرای برنامه ملی بازآفرینی شهری) و اعطای تسهیلات بانکی ساخت مسکن تعریف شده است. این برنامه علی‌رغم نکات مثبت آن، از یک سو به جهت ماهیت اجرایی پیچیده، بازدهی زودهنگامی نداشته و آثار آن بر بخش عرضه مسکن نامحسوس خواهد بود. از سوی دیگر اعطای تسهیلات بلندمدت خرید مسکن با نرخ بهره پایین، خود به خود باعث تحریک بخش تقاضا خواهد شد. بنابراین به نظر می‌رسد، مجموعه این عوامل تاثیر بسزایی در پیشی گرفتن سمت تقاضا از سمت عرضه داشته باشد و در نهایت موجب افزایش قیمت مسکن حتی فراتر از نرخ تورم شود.
