گروه راه و شهرسازی| آزاده کاری|
زمین‌ها و املاک رها شده در داخل یا محدوده شهرها یکی از معضلات جدیدی است که زمینه‌ساز ایجاد مشکلات بسیاری در شهرها شده است. برخی از این املاک و اراضی در اختیار دستگاه‌های دولتی است اما این دستگاه‌ها اجازه نمی‌دهند که املاک آنها آزاد شود. بسیاری از کارشناسان مسکن معتقدند؛ املاک یا اراضی در اختیار دستگاه‌های دولتی، در صورتی که رهاسازی شود نقش بسیار موثری در افزایش تولید مسکن خواهد داشت، اما متاسفانه بسیاری از این دستگاه‌های دولتی به دلیل آنکه املاک یا اراضی آنها دارای قیمت‌های نجومی بسیار بالایی است، حاضر به واگذاری آنها نیستند و تعداد این واحد‌ها و املاک هر روز افزایش می‌یابد. تعداد اراضی و املاکی که در محدوده یا داخل شهرتهران قرار دارد، کم نیست و در برخی از نقاط و مناطق مختلف به مکان مناسبی برای تخلیه نخاله‌های ساختمانی، ریختن زباله، تجمع و ازیاد حیوانات موذی، میکروب و همچنین منشأ گرد و خاک تبدیل شده است و از همه مهم‌تر باعث شده که این املاک و اراضی چهره شهر را نازیبا کند.
بر اساس ماده ۱۱۰ قانون شهرداری‌ها زمین یا بنا‌های مخروبه و غیرمناسب با وضع محل یا نیمه تمام واقع در محدوده شهر که در خیابان، کوچه یا میدانی قرار گرفته و زمینه‌ساز آلودگی و نازیبا شدن شهرها می‌شود، شهرداری باید با تصویب شورای شهر به مالک اخطار دهد که ظرف ۲ ماه اقدام به مرمت یا تخریب واحد خود کند و اگر در مدت تعیین شده مالک این اقدام را انجام ندهد، شهرداری می‌تواند به منظور تأمین نظر و اجرای طرح مصوب انجمن در زمینه زیبایی، پاکیزگی و شهرسازی هرگونه اقدامی که لازم است را انجام دهد.
به گزارش «تعادل» جدا از بحث سرمایه‌سوزی و خدشه وارد شدن به چهره محله‌ها، این زمین‌ها به منبعی از انواع آسیب‌ها و آلودگی‌ها تبدیل شده است؛ تخلیه نخاله و زباله، حضور کارتن‌خواب‌ها و معتادان، تجمع سگ‌های بدون صاحب و ایجاد حس ناامنی به‌ویژه برای زنان و کودکان از جمله مشکلاتی است که زمین‌های بایر در محله‌ها ایجاد کرده است. در واقع در پی رشد سریع و گسترش افقی شهرها، بسیاری از اراضی، کاربری‌ها و بافت‌های فرسوده به صورت دایر و بایر در شهرها درپی این توسعه غیراصولی و شتابزده، از جریان عمران و توسعه بازمانده‌اند.
بر اساس تحقیقات انجام شده، زمین‌های رها شده بخش قابل ملاحظه‌ای (بین 19 تا 59 درصد) از بافت شهرها را به خود اختصاص داده‌اند که ارزش زیادی دارند. درشهر تهران سه منطقه 21، 22 و 19 جزو مناطقی هستند که بیشترین آمار زمین‌های رها شده را دارند. در منطقه 21شهرک استقلال یکی از محله‌هایی است که به‌صورت جدی با مشکل زمین‌های بایر روبرو است. پیش‌تر «یوسف غیاثوند» از ساکنان قدیمی شهرک و دبیر شورایاری این محله در این باره گفته بود: «آلودگی زیست‌محیطی با تخلیه و تجمع زباله‌ها و پخش شدن گرد و خاک در هوا، و همچنین تجمع افراد معتاد و کارتن‌خواب از مهم‌ترین مشکلاتی است که زمین‌های بایر ایجاد کرده است. این زمین‌ها مالک خصوصی دارند اما آنها نه ساخت‌وساز می‌کنند و نه زمین‌هایشان را می‌فروشند.»
طبق اعلام شهرداری منطقه ۲۱ مساحت زمین‌های بایر در این محدوده در حدود ۹۳ هکتار است که بیشترین فراوانی را در ناحیه‌های ۲ و ۳ دارد. بسیاری از قطعات دارای مالک خصوصی است و با توجه به تشکیل نشدن پرونده و درخواست سیستمی، اطلاعاتی از مالکان این زمین‌ها در دسترس نیست.
همچنین از سوی دیگر، منطقه 19 شهرداری تهران بابت اراضی غیرفعال و رهاشده فرصت‌های بسیاری را از دست می‌دهد که بر توسعه آتی آن اثرگذار خواهد بود. عدم بهره‌گیری از این اراضی، امکان تأمین خدمات و عملکردهای محلی، منطقه‌ای و شهری را از مدیریت منطقه سلب کرده و مانع از توسعه مطلوب آن شده است. بر این اساس با توجه به موانعی که اراضی متروکه بر سر راه توسعه پایدار منطقه پدید آورده‌اند، ضروری است تا برنامه‌های ویژه‌ای برای ساماندهی و توسعه اینگونه زمین‌ها تدبیر شود تا آسیب‌ها و معضلات اجتماعی، اقتصادی، محیطی و کالبدی در منطقه کاهش یابد. منطقه 22 نسبت به این دو منطقه از شرایط بهتری برخوردار است . به خصوص در سال‌های اخیر میزان بالای ساخت و ساز باعث شده تا آمار زمین‌های رها شده در این منطقه روندکاهشی داشته باشد.
پهنه‌بندی تهران در طرح جامع
محمد سالاری، رییس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر در گفت‌وگو با «تعادل» توضیحاتی درباره زمین‌های رها شده تهران و رویکرد شهرداری در قبال این زمین‌ها ارایه کرد. به گفته او در جغرافیای حدود 700 کیلومتر مربع شهر تهران حدود 940هزار پارسل وجود دارد که بخش عمده این پارسل‌ها طی سال‌های گذشته زیر ساخت و ساز رفته است و بخش کمی از آنها به عنوان زمین‌ها و فضاهای باز باقی مانده است. او در این باره توضیح داد: رویکرد شهرداری تهران در خصوص نحوه برخورد با این اراضی باز شهری باید معطوف به مواد طرح جامع و طرح تفصیلی باشد. زیرا در فرایند تصویب طرح جامع و طرح تفصیلی شهر تهران مجموعه 940هزار پارسل را به 4 پهنه مسکونی، فضای سبز، حفاظت شده و مختلط دسته‌بندی شده است.
سالاری در این باره تصریح کرد: به موجب این پهنه‌بندی و زیر مجموعه‌هایی که برای آن در نظر گرفته شده است؛ نحوه برخورد با این زمین‌ها نیز مشخص شده است. برخی از زمین‌ها پهنه G است. یعنی پهنه« حفاظت» که کسی حق ساخت و ساز و بارگذاری در آنها را ندارد و عمدتا پهنه‌های G عموما برای ایجاد فضاهای سبز در نظر گرفته شده‌اند و بخشی هم که سابقه تاریخی دارند به عنوان فضای تاریخی در نظر گرفته شده‌اند. پهنه R پهنه «سکونتگاه» در نظر گرفته شده است و بر اساس زیرپهنه‌های این پهنه در این نوع زمین‌ها ساخت و ساز صورت می‌گیرد. پهنه M پهنه مختلط تجاری، اداری، مسکونی است و پهنه S هم تجاری، اداری و خدماتی است.در پهنه S یکسری زیر پهنه‌های ویژه وجود دارد. نحوه ساخت و ساز در این S های ویژه در طرح تفصیلی و طرح جامع به شکل واضح مشخص نشده و تنها تاکید شده است که ساخت و ساز در این پهنه‌ها نیاز به مطالعات و بررسی دارد.
پهنه‌های ویژه
سالاری با بیان اینکه زیر پهنه‌های S یا ویژه، عموما پهنه‌هایی هستند که قرار است برای تامین سرانه‌های هفتگانه و سرانه‌های خدماتی شهر تهران مورد استفاده قرار گیرند؛ گفت: بر اساس طرح تفصیلی اینکه چه نوع سرانه‌ها و چه نوع خدماتی دراین پهنه‌ها مجاز هستند را باید مشاوران ذی صلاح مطالعه کرده و بعد از انجام ارزیابی‌ها در فرایند کمیسیون ماده 5 آن را تصویب کنند.البته در طرح تفصیلی درباره برخی گاراژها و انبارها که از گذشته به شکل گاراژ، انبار و محل جمع‌آوری اوراق چی‌ها وحتی سنگ فروش‌ها هستند، مقرر شده که به عنوان اراضی ذخیره توسعه شهری در نظر گرفته شوند .
او ادامه داد: براین اساس حدود 5 تا 6 هزار هکتار از این زمین‌ها به عنوان اراضی ذخیره توسعه شهری در نظر گرفته شده‌اند تا بتوان از این فضاها در فرایند احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری به عنوان فضاهای جایگزین و نیز فضاهای سرانه خدماتی استفاده کنند.البته سال‌هاست که این فضاها به شکل بلاتکلیف باقی مانده‌اند.
املاک نیمه‌کاره
او ادامه داد: بخشی از فضاهای باز هم مربوط به املاک نیمه کاره‌ای می‌شود که پروانه ساخت و ساز گرفته و کار ساخت و ساز را شروع کرده‌اند اما در ادامه، مالک به دلایل مختلف نتوانسته کار ساخت را تمام کند و یک فضای نیمه‌کاره در شهر باقی گذاشته است.در این زمینه متاسفانه خیلی قوانین الزام‌آور وجود ندارد . به موجب ماده 55 قانون شهرداری‌ها، شهرداری‌ها اجازه دارند زمانی که املاک رها شده آسیب و صدمه‌ای به شهر و شهروندان وارد می‌کند، از محل بودجه‌ای که دارند و با دستور قوه قضایه نسبت به ایمن‌سازی آنها اقدام کنند و آنها را از فضای بی‌دفاع شهری خارج کنند.البته شهرداری بودجه آنچنانی ندارد که بتواند نسبت به ایمن‌سازی همه املاک نیمه کاره و رها شده در سطح شهر اقدام کند.
او با بیان اینکه بیشتر فضاهای باز در مناطق 21 و 22 قرار دارند، عنوان کرد: متاسفانه درمنطقه 22 بیشتر زمین‌ها و فضاهای باز زیر ساخت و ساز رفته‌اند. اما در منطقه 21 به دلیل اینکه آنجا قبلا محله‌ای صنعتی بوده است، فضاهای باز شهری زیادی دارد که باید مورد رسیدگی قرارگیرد. عموما این زمین‌ها پهنه‌های S هستند.
افزایش اراضی ذخیره توسعه شهری
رییس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران در ادامه عنوان کرد: در جلسه گذشته کمیسیون ماده 5، مشاور طرح تفصیلی که مطالعات قابل توجهی روی پارسل‌های ذخیره توسعه شهری انجام داده است، عنوان کرد که در فرایند تصویب طرح تفصیلی و طرح جامع 5 هزار هکتار از راضی شهری به عنوان ذخیره توسعه شهری در نظر گرفته شده‌اند اما مطالعات جدید نشان از این دارد که این میزان با بیش از 100 درصد به 11 هزار هکتار افزایش یافته است و اکنون کمیسیون ماده 5 در حال تصمیم‌گیری در مورد این اراضی است.
اراضی بازارهای تجارت جهانی
به گفته سالاری، بخشی از این اراضی در منتهی الیه جنوب غربی تهران تا جنوب شرقی کشیده شده است. او در این باره توضیح داد: بخشی از این زمین‌ها از بوستان آزادگان و از منطقه 15و 16 تا بوستان ولایت امتداد دارد. همچنین حدود هزار و 70 هکتار یکسری اراضی بزرگ مقیاس داریم که بخشی از آنها فضای باز است و بخشی از آنها فضاهای ساخته شده مانند گاراژ و انبار که این اراضی نیز در طرح‌های جامع و تفصیلی به عنوان اراضی بازارهای تجارت جهانی دیده شده‌اند. تصویب‌کنندگان طرح جامع پیش‌بینی کرده بودند که این هزارو 70 هکتار در راستای تحقق یکی از راهبردهای طرح جامع که ارتقا جایگاه تهران در مقیاس ملی، منطقه‌ای و جهانی که همان ایجاد بازارهای تجارت جهانی است، ساخته شوند.متاسفانه شهرداری تهران از این ظرفیت بسیار قابل توجه استفاده خوبی نکرد .
سالاری افزود: البته شهرداری به شکل موردی یکسری مجوزهایی را در مناطق جنوبی تهران صادر کرده است اما اینکه این مجوزها مبتنی بر یک سند بالادستی که پیوست‌های مطالعاتی قابل اعتنا برای بازارهای تجارت جهانی داشته باشد، اینگونه نبوده است.بر اساس قانون، شهرداری‌ها در ایجاد کسب وکار برای شهروندانشان مسوول هستند، اما شهرداری تهران تاکنون در این زمینه یک کار اساسی و زیر بنایی انجام نداده است. من درباره بازارهای تجارت جهانی هم در این دوره و هم در دوره گذشته بارها و بارها تذکر دادم. اکنون در خصوص بخشی از این اراضی که در محدوده فداییان اسلام قرار دارد، مطالعاتی در حال انجام است اما کل این موضوع هنوز به شکل یکپارچه مورد توجه قرار نگرفته است.
درآمدزایی از بازار تجارت جهانی
او ادامه داد: بیش از 50 درصد املاک و اراضی منطقه 16تهران بالای یک هکتار است و این یک ظرفیت بسیار ارزشمندی است و شهرداری تهران با یک راهبری و هدایت درست می‌تواند هم در راستای تحقق بازارهای تجارت جهانی اقدام‌های خوبی را انجام دهد و هم در آمدهای قابل توجهی را به دست آورد بدون اینکه منجر به جمعیت‌پذیری شود. اینها ظرفیت‌های مغفول شهری هستند و مجموعه مدیریت‌های شهری تهران دچار روزمرگی در اداره شهر و مشکلات و چالش‌های مقطعی شده‌اند و این ظرفیت‌های راهبردی شهر را فراموش کرده‌اند.
دست خالی شهرداری
زهرا نژادبهرام، عضو کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران نیز معتقد است وجود چنین زمین‌هایی مسائل و مشکلات زیادی ازجمله رکود اقتصادی و کاهش ارزش زمین، آلودگی محیطی (تجمع زباله و نخاله ساختمانی) آلودگی بصری، اختلال در عملکردهای شهری چون خدمات‌رسانی و دسترسی، کاهش نفوذپذیری در بخش‌هایی از منطقه، تأثیر منفی بر امنیت محیط، کاهش سرزندگی و شادابی محیط شهری برای رشد اجتماعی را ایجاد کرده است.
نژاد بهرام در گفت‌وگو با «تعادل» در این باره توضیح داد: زمین‌های رها شده تهران اکثرا دارای مالک بوده و شهرداری نمی‌تواند توسعه آنها را در دستور کار قرار دهد. او در این باره گفت: زمین‌های رها شده تهران یا مالک خصوصی دارند یا اینکه متعلق به دستگاه‌های دولتی، سازمان‌ها و نهادها هستند. درباره زمین‌هایی که مالک خصوصی دارند شهرداری هیچ کاری نمی‌تواند انجام دهد حتی اگر سال‌ها بلااستفاده مانده باشند زیرا هیچ ماده واحده قانونی در این خصوص وجود ندارد. البته چنانچه این زمین‌ها خطراتی برای شهروندان ایجاد کند شهرداری می‌تواند دور آن دیوار بکشد اما این کار هم نیاز به اجازه قضایی دارد.
او در این باره ادامه داد: خود شهرداری زمین رها شده ندارد. البته ممکن است وارد ساخت و ساز مشارکتی شده باشد و به دلایلی کار متوقف شده باشد.برای مثال یک پروژه نیمه‌کاره درمنطقه 15 وجود داشت که مجددا آغاز به کارکرده است.
به گزارش «تعادل»، چندی پیش احمد مسجدجامعی در یکی از جلسات شورای شهرتهران تذکر داد تا نهضت ساخت پارکینگ در شهر شکل بگیرد و عبدالرضا گلپایگانی، معاون معماری و شهرسازی شهرداری تهران در این خصوص گفت: «با سازمان اوقاف رایزنی کردیم که نهضت ساخت پارکینگ ایجاد شود و از زمین‌های رها شده برای احداث پارکینگ استفاده شود.بخشنامه‌ای به دو منطقه ۱۱ و ۱۲ ابلاغ کردیم که براساس این ابلاغیه از آنجایی که ایجاد پارکینگ در محله‌های تاریخی توصیه نمی‌شود، نسبت به شناسایی زمین‌های مناسب و ساخت پارکینگ محله‌ای اقدام کنند.»
نژادبهرام در خصوص ساخت پارکینگ در زمین‌های رها شده تهران نظر مثبتی ندارد. او در این باره گفت: این اصلا ایده خوبی نیست. زمین‌های رها شده جزو اموال شهر محسوب می‌شوند و می‌توان از آنها استفاده‌های بهتری کرد. هر چند شهر نیاز به پارکینگ هم دارد اما اگر بخواهیم زمین‌های رها شده را تبدیل به پارکینگ کنیم قطعا نتیجه مثبتی برای شهر نخواهد شد.
او درباره ساختمان‌های نیمه‌کاره شهر و رویکرد شهرداری در قبال آنها نیز توضیحاتی ارایه کرد و گفت: چنانچه این ساختمان‌ها نیمه‌کاره مشکلی برای شهروندان ایجاد نکنند طبعا شهرداری هم نمی‌تواند تصمیم خاصی درباره آنها اتخاذ کند. در این باره طرحی به نام «تطویل» در شهرداری وجود داشت و مربوط به ساختمان‌هایی بود که مراحل ساخت آنها از زمان اخذ پروانه ساخت طولانی شده بود. دراین خصوص از مالکان چنین مجوزهایی جریمه گرفته می‌شد تا مجبور به ساخت شوند اما در ادامه این طرح مشکلاتی را به وجود آورد و این مصوبه از سوی دیوان عدالت اداری مورد اعتراض قرارگرفت. بنابراین این مصوبه باطل شد .اکنون شهرداری در این خصوص هم نمی‌تواند اقدام خاصی انجام دهد و به هیچ طریق نمی‌توان مالکان را مجبور به ساخت و ساز کرد.
زمین‌های رها شده؛ فرصت یا تهدید؟
همان‌طور که عنوان شد، منطقه 21 از مناطقی است که بیشترین آمار زمین‌های رهاشده و بایر را به خود اختصاص داده است. منطقه 19 شهر تهران به عنوان دروازه غربی ورود به تهران، از موقعیت استراتژیکی برخوردار است. در حال حاضر میزان قابل تأملی از اراضی اختصاص یافته به صنایع و انبارها، غیرفعال یا متروکه هستند. عضو کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر درباره منطقه 19 تهران نیز توضیحاتی ارایه کرد و گفت: منطقه 19 شهرداری تهران بخشی از شهر است که با استقرار در جوار حریم تهران و قرارگیری حوزه ورودی جنوب غرب تهران در آن جایگاه ویژه‌ای داشته و برخی از عناصر ساختار شهری را در خود جای داده و خواهد داد.
او ادامه داد: در بررسی کاربری اراضی منطقه مشخص شد که کاربری مسکونی در میان سایر کاربری‌ها، بیشترین سطح را به خود اختصاص داده است. همچنین نکته قابل توجه این است که در بررسی نحوه استفاده از زمین، مساحت بالای زمین‌های بایر و مخروبه دراین منطقه است.این زمین‌ها می‌توانند به صورت تهدید یا فرصت عمل کنند. تهدید در راستای افزایش ناامنی و کاهش نظارت اجتماعی و فرصتی برای توسعه شهری حوزه و منطقه. اما واقعیت این است که فضاهای رها شده و اراضی متروکه بیشتر از اینکه تهدید باشند از جمله فرصت‌های مستعدی‌اند که می‌تواند این منطقه را نسبت به سایر مناطق تهران متمایز سازد و در جهت توسعه اقتصادی واجتماعی پایدار منطقه از آن بهره جست.
او ادامه داد: با توجه به وضعیت منطقه 19، مسائل و فرصت‌های موجود در آن و از سویی شرایط حاکم بر اراضی متروکه و وجود پهنه‌های وسیعی از این اراضی درمنطقه هدف شهرداری باید شناسایی و ساماندهی عملکردی اراضی متروکه و فضاهای رها شده در جهت بازآفرینی اقتصادی این اراضی باشد. شهرک فرهنگیان و آزادی، شهرک استقلال، وردآورد، غزالی و چیتگر جنوبی از جمله محله‌هایی هستند که با این معضل دست و پنجه نرم می‌کنند.
