رشد دلار، مسکن و سهام پیشتازتر از نقدینگی

گروه بانک و بیمه | محسن شمشیری|

با افزایش نرخ دلار از 3745 تومان به 13050 تومان در نیمه تیرماه 98، در مجموع نرخ ارز معادل 248درصد یا 9305 تومان رشد داشته است. در بازار مسکن نیز در 27 ماه گذشته، یا 2 سال و سه ماه اخیر، قیمت متوسط واحد مسکونی در تهران معادل 204 درصد رشد کرده یا 8 میلیون و 930 هزار تومان و نزدیک به 9 میلیون تومان افزایش داشته و از 4 میلیون و 370 هزار تومان به 13 میلیون و 300 هزار تومان رسیده است. شاخص سهام نیز از 77 هزار در فروردین 96 به 245 هزار در تیرماه 98 رسیده و در این مدت 168 هزار واحد یا 118 درصد رشد کرده که نسبت به رشد 204 درصدی مسکن و رشد 248 درصدی نرخ دلار پایین‌تر است و همین تفاوت باعث شده که بازار سهام همچنان از مزیت رشد قیمت‌ها و شاخص‌ها و کسب درآمد به دلیل اثر نرخ دلار روی کاهش واردات و افزایش تولید وصادرات برخوردار باشد.

به گزارش «تعادل»، براین اساس، این پرسش مطرح است که دلیل تفاوت رشد قیمت‌ها و شاخص‌ها در بازارهای مختلف دارایی و سرمایه چیست و آیا قیمت سایر بازارها و دارایی‌ها مانند سهام و تورم کالاهای مصرفی و نقدینگی نیز تقریبا چیزی حدود 200 درصد باید رشد قیمت داشته باشند و سه برابر شوند یا اینکه هر بازار متناسب با کشش درآمد و هزینه و قیمت‌ها و اثر نرخ رشد دلار بر وضعیت آنها، با رشدی متفاوت از نرخ ارز و مسکن مواجه خواهد شد؟

در دو سال اخیر، شاخص تورم بانک مرکزی از 107 در فروردین 96 به 153 در آبان 97 رسید و در این 8 ماه اخیر بانک مرکزی گزارشی از وضعیت شاخص نداده، اما طبق گزارش مرکز آمار از تورم، شاخص تورم نقطه به نقطه یک‌سال اخیر حدود 50 درصد بوده است. براین اساس اگر کل تورم دو سال اخیر را حدود 100 درصد در نظر بگیریم می‌توان مقایسه تقریبی بین شاخص‌های نقدینگی، تورم، نرخ دلار و مسکن و سایر شاخص‌ها و کالاها از جمله قیمت سهام را انجام داد. نقدینگی از 1253 در اسفند 95 به 1883 هزار میلیارد تومان در اسفند 97 رسیده و با فرض رشد 23 درصدی در تیرماه 98 احتمالا به رقم 2030 هزار میلیارد تومان رسیده و در نتیجه در این دوسال به میزان 62 درصد یا حدود 777 هزار میلیارد تومان بیشتر شده است. به عبارت دیگر، رشد نقدینگی در مقایسه با تورم 100 درصدی سطح عمومی قیمت‌ها، 204 درصد رشد قیمت مسکن، 248 درصد رشد قیمت دلار، 118 درصد رشد شاخص کل سهام رشد به مراتب کمتری داشته و این موضوع عملا باعث کاهش قدرت خرید مردم و مصرف‌کنندگان، پایین بودن رشد مصرف بخش خصوصی، رشد تقاضا برای سرمایه‌گذاری، رشد تقاضا برای خرید کالا، ایجاد رکود، کاهش شدید معاملات و تثبیت قیمت در بازار ارز و طلا و مسکن شده است و لذا بازارهایی همچنان به رشد قیمت‌ها ادامه می‌دهند که اثر نقدینگی و مزیت‌های موجود آنها، امکان و ظرفیت رشد قیمت‌ها و سودآوری را به آنها بدهد. از سوی دیگر زمانی می‌توان انتظار رشد معاملات و کاهش رکود و بهبود بازار و رشد اندک قیمت‌ها، رشد سرمایه‌گذاری و تقاضا را داشت که بین متغیرهای پولی از جمله نقدینگی، با قدرت خرید مردم، رشد مصرف بخش خصوصی، معاملات و قیمت‌ها در مسکن، بازار ارز و طلا، بازار سهام و سایر شاخص‌ها ارتباط معنادار و موثری ایجاد شود.

 در حال حاضر بازار سهام یا بورس نسبت به بازار ارز و طلا از بازدهی بیشتری در بهار 98 برخوردار شده و کارشناسان معتقدند که انعطاف‌پذیری، نقد شوندگی و مزیت‌های دلار و سکه باعث شد که ابتدا نرخ ارز و طلا و سکه افزایش یابد و متاثر از آن، با این تصور که ارزش پول ملی کاهش یافته سایر بازارها نیز تحت تاثیر قرار گرفته‌اند و در نتیجه قیمت مسکن نیز با تاخیر چند ماهه، به تدریج رشد کرده و بیش از 204 درصد رشد قیمت در این دو سال داشته است.

اما نکته مهم در این رابطه، توجه به کشش‌پذیری قیمت‌ها و قدرت خرید مردم و حجم نقدینگی موجود در جامعه است که به همان اندازه رشد نرخ دلار و مسکن افزایش نیافته و در نتیجه به دلیل پایین بودن سطح نقدینگی و قدرت خرید مردم، بازارهای ارز و طلا و مسکن بعد از مدتی با رکود و کاهش معاملات نسبت به قبل مواجه شده‌اند و به خصوص در بازار مسکن بیش از 60 درصد کاهش معاملات رخ داده و قیمت‌ها راکد مانده است.

براین اساس، باید توجه داشت که با پر شدن ظرفیت بخش مسکن و طلا و ارز، پیش خور کردن قیمت‌ها در این بازارها، توجه صاحبان نقدینگی متوجه بازارهای دیگر از جمله بازار سهام شده و بازدهی آنها بالا رفته است و به دلیل کاهش واردات و همچنین مشکلات تامین ارز، مزیت‌های تامین و تدارک داخلی، مواد اولیه داخلی، تولید و ارزش افزوده داخلی افزایش یافته و در نتیجه سهام برخی شرکت‌ها که وابستگی بیشتری به داخل کشور دارند، افزایش قیمت داشته است. این نکات باعث شده که شاخص سهام از 77 هزار در فروردین 96 به 245 هزار در تیرماه 98 رسیده و در این مدت 168 هزار واحد یا 118 درصد رشد کرده است که نسبت به رشد 204 درصدی مسکن و رشد 248 درصدی نرخ دلار پایین‌تر است و البته نباید انتظار داشت که دقیقا به همان اندازه بالا رود زیرا هزینه تولید ومبادله و بهره‌وری در ایران و شرکت‌های مختلف بسیار متفاوت با کشورهای صادر‌کننده کالا به ایران است و لذا نمی‌توان انتظار داشت که بورس به همان اندازه رشد نرخ دلار، افزایش قیمت شاخص داشته باشد اما حداقل این انتظار وجود دارد که با اثر بخشی نرخ دلار بر کاهش واردات، افزایش صادرات و قدرت رقابتی مزیت‌های تولید داخلی، در آینده نیز شاهد رشد شاخص سهام و سود آوری سهام باشیم. اما نکته مهم دیگر این است که تورم و رشد نقدینگی به اندازه رشد نرخ دلار و قیمت مسکن بالا نرفته و برای آنکه اقتصاد به حالت عادی و رونق معاملات در حد شرایط قبلی بازگردد یا حداقل به آن نزدیک شود، باید میزان رشد و حجم نقدینگی نیز سطح زیر قیمت‌های افزایش یافته مسکن و نرخ دلار و سایر کالاها را پر کند تا به تدریج به تامین مالی بهتر تولید و خرید و فروش، کسب وکارها، رونق معاملات و افزایش قدرت خرید مردم و مصرف‌کنندگان کمک کند و رکود موجود در اثر رشد قیمت‌ها را کاهش دهد.

   بازدهی منفی دلار و سکه نسبت به بازار سرمایه

در سال 98، بازار سرمایه با ۳۹.۳ درصد بازدهی، بیشترین سود را نسبت به بازارهای ارز و سکه نصیب سرمایه‌گذاران خود کرده است.مقایسه عملکرد بازارهای سهام، ارز و سکه در سال جاری بیانگر این است که بازار سهام در این مدت با ۳۹.۳ درصد رشد، بیشترین سود را نسبت به بازارهای ارز و سکه نصیب خود کرده است. این در حالی است که در این مدت، بازار ارز (دلار) با افت ۰.۶۸ درصدی و بازار سکه با کاهش ۱.۰۸ درصدی مواجه بوده‌اند.این گزارش می‌افزاید: البته در هفته گذشته همه این بازارها روندی متعادل همراه با رشد ناچیز را طی کرده‌اند؛ به‌طوری که بازار سرمایه رشد ۰.۱ درصدی، بازار ارز (دلار) افزایش ۰.۳۵ درصدی و بازار سکه رشد ۰.۵۶ درصدی را نصیب سرمایه فعالان خود کرده‌اند.

همچنین نگاهی به معاملات بورس و اوراق بهادار در دومین هفته تابستان امسال نشان می‌دهد در این مدت تعداد ۱۱۹۸۷ میلیون انواع اوراق بهادار به ارزش ۴۴۰۸۴ میلیارد ریال در بیش از یک میلیون و ۱۶۰ هزار دفعه مورد معامله قرار گرفت که به ترتیب ۲۷، ۲۹ و ۳۹ درصد کاهش را نسبت به هفته قبل‌تر تجربه کردند؛ و شاخص بورس هم با ۳۶۶ واحد افزایش، معادل ۰.۱۵ رشد را به ثبت رساند و به رقم ۲۴۸۹۴۴ واحد رسید.

این در شرایطی است که در هفته گذشته گروه استخراج زغال سنگ با ۲۱.۴ درصد، زراعت و خدمات وابسته با ۱۲.۹ درصد، استخراج سایر معادن با ۱۰.۹ درصد، خرده‌فروشی به جز وسایل نقلیه با ۹.۷ درصد و محصولات کاغذی با ۸.۷ درصد بیشترین بازدهی و گروه‌های انتشارات، چاپ و تکثیر با ۵.۴ درصد، فلزات اساسی با ۵ درصد، استخراج نفت، گاز و خدمات جنبی به جز اکتشافات با ۲.۳ درصد، رایانه و فعالیت‌های وابسته به آن با ۱.۹ درصد و خودرو و ساخت قطعات با ۱.۸ درصد بیشترین کاهش سرمایه را نصیب سهامداران خود کرده‌اند

   مقایسه قیمت مسکن در دو سال اخیر

در فروردین ماه سال 1396، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 4 میلیون و 370 هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل یعنی فروردین 95 معادل 3.6 درصد افزایش نشان می‌دهد. اما در خرداد ماه 98 و بعد از اثرات تحریم و رشد قیمت‌ها بر قیمت مسکن در 27 ماه گذشته، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده به 13 میلیون و 300 هزار تومان رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل یعنی خرداد 97 معادل 104 درصد رشد نشان می‌دهد.

براین اساس، در 27 ماه گذشته، یا 2 سال و سه ماه اخیرقیمت متوسط واحد مسکونی در تهران معادل 204 درصد رشد کرده یا 8 میلیون و 930 هزار تومان و نزدیک به 9 میلیون تومان افزایش داشته است.

اکنون این پرسش مطرح است که با این رشد افسار گسیخته که توان و قدرت خرید مردم را به‌شدت کاهش داده است، آیا باید بین سه برابر شدن نرخ ارز و سه برابر شدن نرخ مسکن رابطه‌ای بر قرار کرد و منتظر رکود و ثبات قیمت مسکن به دنبال ثبات نرخ ارز بود؟ آیا اثرات رشد نقدینگی و خلق پول در ماه‌های آینده، می‌تواند بار دیگر نوسان قیمتی در بازار مسکن ایجاد کند؟ متغیرهای پولی و مالی و حجم نقدینگی تاچه حد بر رشد قیمت مسکن موثر بوده و تا چه حد بنگاه‌های معاملات و مالکان، این رشد قیمت مسکن را مرتبط با کاهش ارزش پول ملی و سه برابر شدن نرخ دلار ارزیابی کرده و اقدام به رشد قیمت مسکن تقریبا به همان اندازه رشد نرخ دلار کرده اند؟

آیا تمام قیمت‌ها و معاملات و نرخ‌ها و ارزش دارایی‌ها باید با کاهش ارزش پول ملی و نرخ ارز متناسب باشد و نباید قاعده اساسی درصد ساخت داخل و هزینه مسکن و زمین وابسته به داخل در آن موثر باشد؟ به چه دلیل سهم بالای کالاهای داخلی و هزینه تمام شده متکی به مزیت‌ها و امکانات داخلی در بازار مسکن و قیمت ملک دیده نشده است مگر چند درصد ساخت مسکن و هزینه‌های آن وابسته به دلار و ارزش پول ملی است؟ چرا یک شوک در بازار ارز، تا این اندازه قیمت مسکن را با خود همراه کرده است؟

به نظر می‌رسد که موضوع رابطه ارزش پول ملی با نرخ دلار و ارز، عملا موجبات ایجاد حباب مالی در اکثر بازارها را فراهم کرده است و بدون آنکه هزینه ساخت داخل مسکن و زمین رشد 200 درصدی داشته باشد، عملا قیمت مسکن را سه برابر کرده است. در حالی که به هر میزان که هزینه ساخت مسکن و قیمت مصالح و مزد و حقوق و... بالا رفته باشد، و به هر میزان که وابسته به اثر رشد نرخ دلار باشد، بازهم نمی‌توان رشد 200 درصدی برای هزینه‌های ساخت مسکن متصور بود. دلیل مدعا رکود معاملات و کاهش شدید 60 درصدی معاملات مسکن است که خریداران به دلیل کاهش قدرت خرید مردم به این جمع‌بندی رسیده‌اند که رشد قیمت مسکن تناسبی با واقعیت‌های اقتصادی ندارد و نمی‌توان رشد قیمت مسکن را دقیقا متناسب با رشد نرخ دلار ارزیابی کرد؟