گروه راه و شهرسازی|سارا حامدی|
پس از آنکه اسفند ماه سال گذشته مصوبه هیات وزیران درخصوص جزییات طرح مسکن اجتماعی توسط اسحاق جهانگیری، معاون اول رییس‌جمهوری به سازمان‌های ذی‌ربط ابلاغ شد. روز گذشته جواد حق‌شناس معاون امور شهری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی از شروع اجرای فاز اول مسکن اجتماعی در خرداد ماه خبر داد و گفت: مسکن اجتماعی در فاز مسکن استیجاری در خرداد ماه پس از ابلاغ بودجه اجرایی می‌شود. همچنین به آن دسته از مشمولان طرح مسکن اجتماعی که تمایل داشته باشند واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی را خریداری کنند 7میلیون تومان کمک بلاعوض اعطا خواهد شد.
حق‌شناس گفت: مقدمات و چارچوب نظری این طرح از ابتدای این دولت شروع شد و در طرح جامع مطالعات مفصل آن آمده است و برای اجرای آن از تجربه دنیا استفاده کردیم. معاون بنیاد مسکن انقلاب اسلامی با بیان اینکه حدود 3 الی 4میلیون خانوار شامل این طرح می‌شوند، گفت: هر چند قرار بود این طرح زودتر به اجرا برسد اما مشکلات مسکن مهر و پیش‌بینی منابع اجرایی این طرح، دولت را قانع کرد تا ابتدا مسکن مهر را به سرانجام برساند و بعد مسکن اجتماعی را اجرایی کند.
حق‌شناس ادامه داد: اوایل سال گذشته طرح مسکن اجتماعی به سازمان برنامه و بودجه پیشنهاد داده شد و سازمان هم با این طرح موافقت کرد و در مسیر عملیاتی شدن قرار گرفت.
وی با اشاره به دستگاه‌هایی که در طراحی و اجرای طرح مسکن اجتماعی دخیل هستند، اظهار کرد: وزارت راه و شهرسازی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، بانک مرکزی، بانک مسکن، سازمان برنامه، کمیته امداد، سازمان بهزیستی و وزارت کار ازجمله نهادها و دستگاه‌های درگیر در اجرای مسکن اجتماعی هستند.
معاون بنیاد مسکن انقلاب اسلامی گفت: در طرح اولیه قرار بر این بود که برنامه 6 ساله مسکن اجتماعی از سال 95 شروع و تا 5 سال دیگر در قالب برنامه ششم ادامه پیدا کند اما در سال گذشته این طرح در بسیاری از کمیسیون‌ها و نهادهای مرتبط با آن مطرح شد و در نهایت اواخر سال گذشته به تصویب رسید بنابراین سال گذشته اجرایی نشد.
حق‌شناس ادامه داد: قرار بر این است که در طرح مسکن اجتماعی و حمایتی سالانه 100هزار واحد مسکن حمایتی در قالب مسکن ملکی و مسکن اجتماعی در قالب مسکن استیجاری به اجرا برسد.
وی با بیان اینکه برای اجرای این طرح 2هزار و 400میلیارد تومان تسهیلات پیش‌بینی شده است، گفت: قرار است بانک مرکزی تسهیلات مورد نیاز را با نرخ سود 5 درصد تامین کند. حق‌شناس گفت: هزینه یارانه‌یی آن در بخش پرداخت یارانه مستقیم و تسهیلات بانکی 200میلیارد تومان است که بناست، سازمان مدیریت از محل یارانه‌ها این بودجه را تامین کند. منتظر این هستیم که سازمان برنامه، بودجه سال 96 را ابلاغ و تخصیص دهد و پس از آن طرح اجرا می‌شود. معاون بنیاد مسکن انقلاب اسلامی با تاکید بر اینکه طرح مسکن اجتماعی خرداد ماه با تخصیص بودجه در فاز مسکن استیجاری به اجرا می‌رسد، گفت: کسانی که مسکن مهر فاقد متقاضی را انتخاب کنند، می‌توانند از کمک‌های 7میلیون تومانی استفاده کنند.
حق‌شناس تاکید کرد: اگر منابع مورد نیاز تامین شود، طرح مسکن اجتماعی به سرعت به اجرا می‌رسد و پیش خواهد رفت.
پس از انتشار جزییات مربوط به چگونگی اجرای طرح مسکن اجتماعی در اسفند 95 برخی کارشناسان پیش‌بینی کردند این طرح ناکام
خواهد ماند.
ناپایداری منابع هدفمندی یارانه‌ها به عنوان محل تامین هزینه‌های یارانه‌یی مسکن اجتماعی، عدم شفافیت در بازار اجاره و نبود نظارت دولت بر این بازار و بی‌میلی سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار اجاره‌داری حرفه‌یی ازجمله مهم‌ترین دلایلی بود که مطرح می‌شد.
اجرای مسکن اجتماعی به صورت پایلوت
منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن اما دیروز در گفت‌وگو با «تعادل» با بیان اینکه مسکن اجتماعی نشان از تلاش دولت برای تامین مسکن مصرف‌کننده‌گان واقعی است، گفت: ما در ایران همواره در اجرای پروژه‌های اینچنینی به مشکل برمی‌خوریم و بسیاری از کارشناسان مسکن مهر انتقاد دارند. شاید در طرح‌های اولیه و روی کاغذ این طرح، پروژه خوبی بود اما در عمل به دلیل اینکه طرح مسکن مهر با عجله، بی‌مطالعه و بدون در نظر گرفتن رشد همزمان زیرساخت‌های پشتیبان‌کننده در زمان بهره‌برداری اجرا شد، شاهد بودیم که در بیابان‌ها آپارتمان‌های چند طبقه ساختند و امروز هم با گذشت چندین سال، سازندگان هنوز هم درگیر تامین زیرساخت‌های آن هستند.
وی افزود: اما طرح مسکن اجتماعی باید بتواند با شناسایی دقیق جامعه مصرفی، دست سوداگران و دلالان را حذف کرده و به گونه‌یی عمل کند که مسکن تنها به نیازمندان واقعی برسد. موضوع دیگر جانمایی مناسب طرح است. بسیاری از بافت‌های ما به لحاظ سیاسی اجتماعی امنیتی فنی و... آسیب‌پذیرند و نیاز به نوسازی دارند و باید ساختار جدیدی تشکیل شود. هزینه زیرساخت‌های این شهرها از قبیل فاضلاب مسجد، مدرسه، آب و برق باید در داخل بافت تهیه شود.
وی با اشاره به اینکه پایدار بودن اعتبارات تخصیصی برای ساخت مسکن اجتماعی موضوع مهمی است که باید مورد توجه قرار گیرد، اظهار کرد: اگر این اعتبار پایدار نباشد 100درصد کل پروژه با شکست مواجه می‌شود. اما اگر منابع درست و به جا و در زمان مقرر هزینه شود و دو مورد قبلی یعنی شناسایی جامعه هدف و جانمایی به درستی صورت گرفته باشد قطعا می‌تواند منجر به ایجاد مسکن برای قشار نیازمند جامعه شود.
انتخاب صحیح پیمانکار
غیبی در پاسخ به اینکه گفته می‌شود سرمایه‌گذاران تمایلی برای ورود به مسکن اجتماعی ندارند، تصریح کرد: مسکن اجتماعی ابتدا باید به شکل پایلوت در برخی شهرها اجرا شود و تمام مراحل اداری قانونی و حقوقی آن طی شود و بعد آن را در تمام کشور تعمیم دهند. همچنین موفق شدن این طرح به یک عامل چهارم نیز نیاز دارد و آن انتخاب صحیح مجری طرح، پیمانکاران و انبوه‌سازان است. صرفا معرفی یک انبوه‌ساز ضامن موفقیت یک پروژه نیست.
وی افزود: می‌توان یک نظام تشخیص صلاحیت مجریان پیمانکاران و انبوه‌سازان تشکیل دهند تا پروژه‌ها را تعریف و روی آن سرمایه‌گذاری کنند. ببینید در زمان اجرایی شدن مسکن مهر حتی اگر شرکتی یک روز هم سابقه فعالیت داشت، می‌توانست در مسکن مهر حضور پیدا کند. اینها روش‌های اشتباهی است که باید در مسکن اجتماعی اجازه تجدید آن را ندهیم. وی تصریح کرد: من معتقدم اگر صلاحیت و سرمایه را به یک شرکت پیمانکاری با صلاحیت و دارای سابقه خوب بدهند بهتر از این است که 10 پیمانکار ارزان اتخاب شوند، زیرا این 10 شرکت حتما با شکست مواجه می‌شوند.
دولت هوای پیمانکاران را داشته باشد
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به اینکه مسکن اجتماعی برای سرمایه‌گذاران به‌صرفه خواهد بود، اظهار کرد: اکنون معطلی کار در بخش ساخت‌وساز و پروژه‌های عمرانی بسیار زیاد است و سرمایه‌گذاران از ورود به این طرح استقبال می‌کنند. از طرفی دولت هم باید هوای پیمانکاران را داشته باشد و نگران این نباشد که سود بالایی به سرمایه‌گذاران تعلق می‌گیرد. در عوض مجریان موجهی وارد کار می‌شوند و مانند مسکن مهر دیگر نگرانی بابت کیفیت ساختمان‌ها وجود نخواهد داشت.
به گفته غیبی، دولت با صراحتی که سرمایه‌گذاران انتظار دارند در این پروژه ورود پیدا نمی‌کند. دولت کنونی پیمانکار بودن در این حوزه را کاملا نفی می‌کند و بیشتر به دنبال نظارت عالیه است. این مورد در قانون هم ذکر شده و متاسفانه در دوره‌های قلبی قانون نادیده گرفته شد. دخالت دولت در این حوزه به‌دلیل اینکه تجربه آن را نداشت، بیشتر آنها را گیج کرده بود و نتیجه آن هم آن چیزی است که امروز به‌عنوان مسکن مهر می‌بینیم با کلی مشکل.
دولت سیاست‌گذار بازار اجاره نیست
وی با اشاره به بحث خرید و فروش و اجاره در کشور گفت: با توجه به اینکه بحث خرید و فروش و اجاره یک اتحادیه صنفی دارد که می‌تواند برنامه‌های خود را تبیین کند، از این رو، این اتحادیه می‌تواند تعیین‌کننده اجاره متقاضی خواهد بود. در همین حال، نسبت به ادوار گذشته تعداد اجاره‌نشین‌ها و متقاضیان اجاره افزایش پیدا کرده و نشان می‌هد که قدرت خرید مسکن بین مردم کاهش پیدا کرده است. سیاست‌گذاری اجاره صرفا با دولت نیست و اتحادیه صنفی، متقاضیان و نیز سرمایه در گردش نیز افراد را برای خرید یا اجاره سوق می‌دهد.
منع دولت از نرخ‌گذاری
وی با بیان اینکه اگر دولت قصد دخالت در حوزه اجاره را دارد باید از ورود به نرخ‌گذاری منع شود، افزود: افراط و تفریط دخالت دولت‌ها در حوزه مسکن باعث به‌هم خوردن نظام تعادلی عرضه و تقاضا و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌شود و در این صورت بخشی از دولت هم به‌عنوان خریدار و فروشنده وارد عمل می‌شود، بنابراین باید دخالت دولت در حوزه مسکن به حداقل برسد.
