گروه راه و شهرسازی زهره علامی
اگرچه براساس برنامه قرار بود از اول اردیبهشت ماه سال جاری، طرح فروش مسکن قسطی از سوی بانک مسکن اجرایی شود اما طبق خبر منتشر شده از سوی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، این طرح از روز گذشته 26خرداد کلید خورد. در اجرای این طرح و با تکیه بر مجوز تحت اختیار بانک مسکن برای ایجاد بازار قسطی فروش ملک، امکان انجام «معامله نسیه آپارتمان مسکونی» در 7 شعبه ویژه این بانک در تهران همچنین شعبه‌های مرکزی سایر شهرها، فراهم می‌شود. البته در فاز اول طرح فروش قسطی صرفا سازنده‌های عضو تشکل‌های ساختمانی می‌توانند برای فروش غیرنقدی آپارتمان‌های حداکثر 10سال ساخت خود ضمانت «پرداخت اقساط توسط خریدار» را از بانک مسکن دریافت کنند. در این طرح برای اطمینان‌بخشی به طرفین قرارداد، بانک مسکن به عنوان ضامن در معامله خرید و فروش اقساطی مسکن وارد شده و پرداخت اقساط ثمن معامله را مطابق ضوابط مصوب تضمین می‌کند برای این منظور لازم است ابتدا بین خریدار و فروشنده، عمل بیع برای معامله واحد مسکونی و نیز بین خریدار و بانک منعقد شود. سپس خریدار تعهد می‌کند، مطالبات فروشنده را به صورت اقساط به بانک پرداخت کند و بانک نیز متعاقبا وجوه حاصله را به
حساب فروشنده واریز کند.
کلیات شرایط و ضوابط طرح تضمین معاملات
در متن ابلاغیه بانک مسکن در باره شرایط و ضوابط اجرای طرح فروش مسکن قسطی آمده است:
1- قیمت فروش نقدی و فروش اقساطی واحدها با توافق طرفین(خریدار و فروشنده) تعیین می‌شود.
2- تضمین ثمن معامله حداکثر تا 50 درصد ارزش کارشناسی ملک و تا سقف 150میلیون تومان و نیز مشروط به عدم تجاوز مبلغ اقساط ماهانه خریدار از 3میلیون تومان خواهد بود.
3- مدت زمان تقسیط براساس توافق طرفین (خریدار و فروشنده) و حداکثر به مدت 50 ماه تعیین می‌شود.
4- بانک ضمن به رهن گرفتن ملک مورد معامله، پرداخت اقساط خریداران را در مقاطع مشخص به صورت ماهیانه تضمین می‌کند.
5- بانک واریز اقساط سررسید شده را در پایان ماه به حساب فروشنده در ازای ترهین پلاک مورد معامله تضمین می‌کند.
امتیازات اعلام شده برای اجرای این طرح بدین شرح است: افزایش قدرت متقاضیان خرید مسکن بدون افزایش سقف خرید و بدون نیاز به تسهیلات بانکی که در نتیجه آن امکان فروش واحدهای مسکونی فراهم خواهد شد.
ضمن اینکه براساس این طرح، فروشندگان به پیش فروش واحدهای درحال احداث و تامین مالی طرح‌های نیمه‌تمام بدون استفاده از منابع بانکی و با اطمینان به پرداخت بخش عمده‌یی از ثمن معامله پس از تکمیل و آماده شدن اسناد و انتقال واحدها ترغیب می‌شوند.
موانع اصلی طرح مسکن قسطی
با وجود اجرایی شدن طرح فروش مسکن قسطی در بانک مسکن همچنان انتقادها به مفاد این طرح ادامه دارد. رییس انجمن انبوه‌سازان تهران که یکی از منتقدان این طرح است به «تعادل» می‌گوید: این طرح پس از گذشت حدود یک ماه از سوی بانک مسکن اجرایی می‌شود اما انجمن انبوه‌سازان تهران به مفاد این طرح انتقاداتی را وارد می‌داند.
حسن محتشم می‌افزاید: با وجود آنکه در نگارش طرح مسکن قسطی از نظرات انبوه‌سازان نیز بهره‌گیری شده است اما همچنان دو انتقاد مهم درباره سقف قرارداد و کارمزد 5 درصدی با استقبال و اقبال متقاضیان مواجه نمی‌شود. وی ادامه می‌دهد: تا زمانی که این محدودیت‌ها رفع نشود نمی‌توان به اثرات مثبت این طرح امیدوار بود بانک مسکن نباید سقفی برای قرارداد در نظر می‌گرفت چون ممکن است، فروشنده‌یی مایل باشد بیش از 150میلیون تومان از پول خود را به صورت قسطی دریافت کند اما با این محدودیت این امکان وجود ندارد. به گفته محتشم، زمانی که خریدار و فروشنده با یکدیگر به توافق می‌رسند، دیگر دلیلی برای نگرانی بانک وجود ندارد زیرا در صورت عدم پرداخت مبلغ از سوی خریدار بانک می‌تواند از طریق قانون وارد عمل شود.
این فعال حوزه مسکن اظهار می‌کند: این محدودیت سقف باعث می‌شود خریداران واحدهای مسکونی بالای 300میلیون تومان نتوانند از این امتیاز بهره ببرند و استقبال چندانی از اجرای این طرح صورت نگیرد. وی بیان می‌کند: یکی دیگر از انتقادات وارد به این طرح این است که مکان و مرکز مشخصی برای مراجعه خریدار وجود ندارد.
محتشم معتقد است که استقبال خریداران و فروشندگان از اجرای این طرح کم خواهد بود و به نظر نمی‌رسد با وجود موانع پیش رو، طرح فروش مسکن قسطی تاثیری بر بازار مسکن داشته باشد. رییس انجمن انبوه‌سازان تهران درباره رایزنی‌های صورت گرفته با بانک شهر در باره اجرای طرح فروش مسکن قسطی با کارمزد 2درصد می‌گوید: در صورت پذیرفته شدن پیشنهادات انجمن انبوه‌سازان از سوی این بانک، اقبال بیشتری از سوی خریداران انجام می‌شود البته رایزنی‌ها برای دستیابی به توافق ادامه دارد و در هفته آینده خبرهایی در این زمینه منتشر می‌شود.
