گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
بازار مسکن در آستانه سال95 همچون دو، سه سال گذشته در رکود به‌سر می‌برد، البته آمار دی ماه و بهمن ماه بانک مرکزی نشانگر آن است که حجم معاملات نسبت به ماه‌های قبل شاهد افزایش29.1 و 0.7درصدی است که این موضوع نشانه خوبی برای خروج از رکود است به شرط آنکه افزایش حجم معاملات در ماه‌های آینده نیز تداوم داشته باشد و به دو یا سه ماه آخر سال94 محدود نشود.
در این میان و باتوجه به اینکه بخش مسکن در اقتصاد کلان نقش مهمی دارد و سهم 40درصدی را به خود اختصاص داده است و به موازات این موضوع، علاوه بر تاثیر‌گذاری بر اقتصاد کلان از شاخص‌های کلان اقتصادی نیز تاثیر می‌پذیرد شرایط بازار مسکن در سال آینده می‌تواند چشم‌انداز خوبی از اقتصاد کشور را ترسیم کند. نقش پررنگ بازار مسکن در اقتصاد کلان و اهمیت بخش مسکن برای بخش گسترده‌یی از مردم جامعه بهانه‌یی شد تا مصاحبه‌یی با رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ترتیب دهیم و پیش بینی حسام عقبایی را درباره شرایط بازار خرید و فروش همچنین رهن واجاره را در سال95 جویا شویم. وی معتقد است که در نیمه اول سال آینده بازار خرید و فروش مسکن وارد فاز اول خروج از رکود می‌شود و در نیمه دوم سال95، پس از تجربه سه ساله رکود شاهد رونق بازار مسکن خواهیم بود.
بازار مسکن سال جاری را چگونه ارزیابی می‌کنید؟ آیا بازار خرید و فروش و رهن و اجاره در مسیر پیش‌بینی‌های شما در سال93 حرکت کرد؟
وضعیت بازار خرید و فروش و رهن و اجاره مسکن در سال94 مطابق با پیش‌بینی‌های صورت گرفته پیش رفت و آمار اعلام شده از سوی مراجع رسمی از‌جمله مرکز آمار و بانک مرکزی نیز نشانده تحقق پیش بینی‌هاست، در بازار خرید و فروش سال جاری، شاهد جهش قیمتی نبودیم و حتی در برخی از ماه‌ها شاهد کاهش قیمت مسکن نیز بودیم که پیش از آغاز سال نیز پیش بینی می‌شد که شاهد ثبات قیمتی در بازار مسکن باشیم، حجم معاملات نیز در اغلب ماه‌ها نسبت به ماه گذشته روند افزایشی داشت که این موضوع موجب خروج بازار مسکن از رکود نشد.
بازار مسکن سال95 را چگونه می‌بینید؟ به‌نظر شما قیمت مسکن در سال آینده نسبت به سال جاری تغییر محسوسی خواهد داشت؟ باتوجه به اینکه در نیمه اول سال94 شاهد کاهش 1.2درصدی قیمت نسبت به سال93 بودیم آیا این اتفاق در سال آینده نیز تکرار می‌شود و قیمت مسکن کاهش می‌یابد؟
رصد کارشناسان و فعالان بازار مسکن از شرایط کنونی بازار مسکن و همچنین شواهد و قرائن موجود نشان می‌دهد که باتوجه به سیاست‌ها و عزم دولت برای خروج از رکود، در 6ماهه اول سال95 فاز اول خروج از رکود اجرایی شود، برهمین اساس شاهد افزایش حجم معاملات مسکن خواهیم بود اما افزایش قیمتی را مشاهده نخواهیم کرد زیرا در سه، چهار سال گذشته قیمت مسکن افزایش حباب گونه‌یی را داشته است و دیگر ظرفیت افزایش ندارد. در شش ماهه دوم سال آینده بازار مسکن رونق می‌گیرد البته این رونق به معنای افزایش یا جهش ناگهانی قیمت نیست اگرچه تا حدودی قیمت مسکن نسبت به نیمه اول افزایش می‌یابد اما این افزایش کمتر از نرخ تورم خواهد بود.
تصویب مصوباتی درباره پرداخت تسهیلات خرید 60، 80 و 160میلیون تومانی به متقاضیان در سال جاری و اجرای طرح‌های 80 و 160میلیونی از سال آینده چه تاثیری بر بازار مسکن در سال95 خواهد داشت؟
یکی از روش‌های تحریک تقاضا دربازار مسکن، اعطای تسهیلات خرید است که دولت از ابتدای سال94 تاکنون سه وام 80، 60 و 160میلیون تومانی را در این زمینه تصویب کرده است اما تنها وام 60میلیون تومانی به‌دلیل نداشتن شرط سپرده‌گذاری پرداخت شده است، پرداخت تسهیلات بانکی موجب تزریق نقدینگی به بازار مسکن می‌شود اما این افزایش در حجم نقدینگی به معنای افزایش قیمت‌ها نیست. این تسهیلات بازار مسکن می‌تواند ظرفیت بازار را افزایش دهد زیرا هم حجم نقدینگی بهبود می‌یابد و هم به تبع آن توان و قدرت خرید مردم افزایش می‌یابد درواقع اعطای این تسهیلات به خریداران مسکن می‌تواند در رونق بازار نقش مهمی را ایفا کند البته دولت باید در شرایط پرداخت تسهیلات بازنگری داشته باشد.
به نظر شما تصمیم اخیر بانک مرکزی مبنی بر کاهش یک درصدی نرخ سود تسهیلات و همچنین گسترده کردن واجدین شرایط برای دریافت تسهیلات (سازندگان نیز می‌توانند وام 80میلیون تومانی را دریافت کنند) راهکار مناسبی برای افزایش استقبال متقاضیان خرید مسکن است؟
اقدام اخیر بانک مرکزی برای کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم به 13درصد و همچنین نرخ سود وام 60میلیون تومانی به 17.5درصد، می‌تواند در ترغیب خریداران مسکن موثر باشد اما همچنان نرخ سود بانکی و میزان بازپرداخت ماهانه این تسهیلات بالاست و زوج‌های جوان به‌راحتی نمی‌توانند این مبالغ (یک تا 2میلیون تومان) را در ماه پرداخت کنند ضمن اینکه مدت بازپرداخت وام نیز کوتاه است و باید مدت زمان آن طولانی‌تر شود. تسهیلات پرداخت شده برای خرید مسکن با این شرایط، نیاز گروه‌های مختلف جامعه را تامین نمی‌کند و تنها دهک‌های بالای درآمدی می‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند، پس پیشنهاد می‌شود علاوه بر کاهش بیشتر نرخ سود و افزایش دوره بازپرداخت، برای سایر قشرها و گروه‌های درآمدی نیز تصمیماتی جدی گرفته شود.
به نظر شما حجم معاملات در سال آینده نسبت به سال جاری تفاوت محسوسی خواهد داشت؟
در نیمه اول سال95 شاهد خروج از رکود خواهیم بود اما در نیمه دوم شرایط بهبود می‌یابد و حجم معاملات افزایش بیشتری خواهد داشت.
باتوجه به اینکه بازار خرید و فروش مسکن در سال آینده بهبود می‌یابد، بازار رهن و اجاره چه شرایطی خواهد داشت؟ نرخ اجاره‌بهایی که شما برای سال آینده پیش‌بینی می‌کنید نسبت به سال جاری چه تغییری می‌کند؟
باتوجه به اینکه اغلب نقل و انتقالات در بازار رهن و اجاره تا پایان شهریورماه صورت می‌گیرد نرخ اجاره‌بها تا شهریور تثبیت می‌شود و پیش بینی می‌شود که اجاره‌بها در سال95 افزایش چندانی نداشته باشد و با روندی مطابق با سال جاری حرکت کند.
