اوراق امتیاز تسهیلات خرید مسکن که در فرابورس با نماد «تسه‌ها» شناخته شده است، بازهم در روند صعودی تمام اهالی بازار را شگفت‌زده کرد. در شرایطی که رکود سختی بر بازار مسکن حاکم شده، امتیاز وام مسکن دچار نوسان عجیبی شده و روز گذشته در برخی سررسیدها به بیش از 100هزار تومان رسید. (به‌رغم رشد صد‌در‌صدی قیمت این اوراق طی شش ماه مدیران فرابورس رشد این اوراق را ناچیز می‌شمارند.) این یعنی متقاضی برای دریافت 45میلیون تومان وام (10میلیون تومان جعاله) و مابقی (35میلیون تومان) تسهیلات بلندمدت تا سقف 12 سال باید بیش از 9میلیون تومان هزینه کند. در جزییات بیشتر این وام باید گفت که 35میلیون تومان در قالب وام بلندمدت تا سقف 12ساله و 10میلیون تومان تسهیلات جعاله با سقف 5ساله تقسیط می‌شود. وام 35میلیون تومانی که 12ساله (144ماه) تقسیط می‌شود، حدود 526هزار و 600تومان و اقساط وام 10میلیونی هم در طول 5سال (60ماه) 254هزار تومان اعلام شده است. به این ترتیب، بابت این وام 45میلیون تومانی باید 91میلیون تومان بازپرداخت شود. به گزارش فارس، علیرضا توکلی رییس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس ایران، مسوول مستقیم این ابزار تامین مالی مسکن
معتقد است، به‌طور میانگین حدود 3درصد از حجم معاملات اوراق تسهیلات خرید مسکن، سفته‌بازی است یعنی بیش از 97درصد خریداران اوراق با هدف تامین بخشی از هزینه مسکن و استفاده از تسهیلات مسکن، وارد فرابورس می‌شوند و به‌نوعی این مقدار تقاضا کاملا واقعی است. وی درباره نحوه محاسبه درصد سفته‌بازی با شاخص معاملات مازاد «تسه‌ها» توضیحاتی ارایه کرد و گفت: در این شاخص با فرض اینکه در ازای هر معامله یک مراجعه مستقیم به بانک مسکن برای دریافت تسهیلات مسکن (تقاضای مصرفی) وجود خواهد داشت، حجم معاملات مازاد بر مقدار تقاضای مصرفی را تقاضای سوداگرانه نامیدیم.
وی افزود: این آمار که به‌صورت ماهانه مورد محاسبه قرار می‌گیرد، از آبان 87 تاکنون همواره بین 3 تا 5درصد بوده است؛ فقط در 2مقطع بهمن92 (بلافاصله پس از مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش سقف تسهیلات از 25 به 45میلیون تومان) و اردیبهشت 93 (همزمان با شایعه افزایش سقف تسهیلات تا 80میلیون تومان) این شاخص به ارقام بالای 10درصد رسید. توکلی تاکید کرد: فرابورس به‌دنبال افزایش قیمت این اوراق در بازار، با ایجاد محدودیت‌هایی سعی کرده تا همین سطح از معاملات سوداگرانه را نیز کاهش دهد و بر این مبنا محدودیت خرید حداکثر 90ورقه و محدودیت فروش تا دو ماه را در سامانه معاملاتی اعمال کرد؛ پس از اجرای این اقدامات، این شاخص در تیر به صفر درصد و در مرداد به 1.4درصد رسید.
وی گفت: این میزان از معاملات مازاد نسبت به حجم کل اوراق، کاملا نرمال و طبیعی است و تمام فعالان بازار به این مساله واقف هستند؛ ذکر این نکته ضروری است که در این بین کسانی هم هستند که نه با هدف معاملات سوداگرانه بلکه با هدف خرید مسکن نسبت به خرید اوراق اقدام کرده‌اند، اما به دلایلی ازجمله عدم تامین مابقی منابع مالی یا سایر عوامل موفق به خرید مسکن نشده و مجبور به فروش مجدد اوراق خود شده‌اند و ما به‌دلیل اینکه از نیت افراد خبر نداریم، همه این معاملات را در زمره معاملات مازاد (3درصد) محاسبه می‌کنیم.
رییس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس در واکنش به این سوال که برخی نهادهای حقوقی تعداد زیادی از اوراق تسهیلات خرید مسکن را دراختیار دارند، اما آن را در بازار عرضه نمی‌کنند، گفت: برخی نهادهای حقوقی اوراق تسهیلات حق‌تقدم خرید مسکن را دراختیار دارند، اما این دارایی به‌واسطه سپرده‌گذاری در حساب‌های سپرده ویژه بانک مسکن ایجاد شده است، اما برخی به اشتباه تصور می‌کنند که این تعداد اوراق که دراختیار نهادهای حقوقی است، از طریق فرابورس خریداری شده که تصور کاملا اشتباهی است؛ اتفاقا این نهادها تاکنون و در چند مقطع برای کمک به بازار با عرضه‌های سنگین، قیمت این اوراق را کنترل کرده و کاهش داده‌اند.
توکلی همچنین خاطرنشان کرد: مردم برای استفاده از تسهیلات بانک مسکن دو راه پیش‌رو دارند؛ یکی اینکه از طریق فرابورس اقدام به خرید اوراق کنند و دیگر اینکه با سپرده‌گذاری در طرح‌های مختلف بانک مسکن، علاوه بر دریافت سود، نسبت به دریافت امتیاز وام بدون پرداخت هرگونه وجهی بهره‌مند شوند.
وی با بیان اینکه هر فرد حقوقی یا حقیقی با مراجعه به بانک مسکن می‌تواند با سرمایه‌گذاری در سپرده‌ها از اوراق تهیه وام مسکن بهره‌مند شود، گفت: در این زمینه هیچ اجباری برای مراجعه به فرابورس و پرداخت وجه برای خرید اوراق نیست.
توکلی ادامه داد: درواقع قیمت اوراق موجود در فرابورس، پاداش اشخاصی است که قبلا در این بانک سپرده‌گذاری کرده و الان در حال واگذاری امتیاز خود هستند و به‌نوعی این مبلغ، هزینه فرصت سپرده‌گذاری در بانک مسکن بوده است. رییس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس گفت: هم‌اکنون نیز این امکان وجود دارد که افراد با سپرده‌گذاری در بانک مسکن علاوه بر دریافت سود، این اوراق را دریافت و آن را در بازار و به نرخ روز به فروش برسانند یا از آن برای دریافت وام مسکن استفاده کنند. وی در این باره با تاکید بر اینکه افراد با تهیه اوراق از فرابورس درواقع هزینه فرصت را خریداری می‌کنند، گفت: برای برخی افراد ممکن است زمان تهیه مسکن مهم نباشد و از این جهت نقدینگی خود را برای مدت یک‌سال در سپرده بانک مسکن نگه می‌دارند تا در فرصت دلخواه از امتیاز وام مسکن استفاده کنند.
توکلی با بیان اینکه بانک مسکن به‌طور متوسط و ماهانه 422میلیارد تومان اوراق از طریق فرابورس عرضه می‌کند، گفت: تقاضای اوراق پیش از دی 92 حدود 280میلیارد تومان در ماه بود و ما در بازار همواره با مازاد عرضه اوراق روبه‌رو بودیم، اما پس از اعلام افزایش سقف وام مسکن از سوی شورای پول و اعتبار در دی 92، تقاضا از عرضه پیشی گرفت و به‌طور متوسط و ماهانه بالغ بر 596میلیارد تومان تقاضا وارد فرابورس شد.
