مالیات یکی از ابزارهای مالی در دست دولت است که معمولا با هدف کنترل سوداگری، تخصیص بهینه منابع و کسب درآمد به‌کار گرفته می‌شود. در واقع، مالیات یکی از بازوهای اجرایی مهم دولت برای بازگرداندن تعادل به بازارهای مختلف اقتصاد کشور است. به این ترتیب، دولت یازدهم در بسته پیشنهادی برای خروج اقتصاد از رکود تورمی به‌دنبال اصلاح نظام مالیاتی کشور است تا به‌واسطه آن ضمن وضع قوانین مالیاتی عادلانه، از وابستگی اقتصاد کشور به‌درآمدهای نفتی بکاهد. نقش کلیدی مسکن در اقتصاد نیز باعث شد، دولت به‌منظور تحرک بخشیدن به بازار مسکن و تقویت بخش تقاضا، درصدد ایجاد تغییراتی در ساختار بانکی و مالیاتی مربوط به بخش مسکن است.
دولت قبل در تلاش بود با شناسایی خانه‌های خالی و وضع مالیات بر آنها، بازار مسکن را سامان بخشد. براساس آمار شهرداری، در تهران در حدود 250 تا 300هزار واحد خانه خالی وجود دارد. بر همین اساس، تعداد خانه‌های خالی برآورد شده در سطح کشور بالغ بر یک میلیون واحد است. در حالی که طراحان مالیات بر خانه‌های خالی همچنان چشم‌انتظار رای نمایندگان مجلس در خصوص این طرح هستند، معاون سازمان امور مالیاتی کشور از طرح مالیاتی جدید در بازار مسکن خبر می‌دهد. به‌طوری‌که بنا بر گزارش بسته مالیاتی طرح خروج از رکود مقرر شد، برای کنترل سوداگری مسکن تا ۶۰درصد افزایش قیمت خانه دوم به بعد به‌عنوان مالیات گرفته شود. در این طرح پیشنهادی، صرفا تقاضاهای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن هدف قرار می‌گیرد، به این معنی که در بسیاری از موارد مسکن اول و مصرفی خانواده‌ها معاف از مالیات است، اما در مورد مسکن‌های دوم و بالاتر مالیات حتی تا 60درصد افزایش ارزش ملک اخذ می‌شود. گفتنی است، در حال حاضر مالیات بر نقل و انتقال و سرقفلی تنها مالیاتی است که به‌صورت سراسری در کشور از بازار زمین و مسکن اخذ می‌شود.
طرح مالیاتی مختلف از سوی دولت‌ها در حالی است که عدم وجود یک بانک اطلاعات زمین و مسکن دقیق و به‌روز در حوزه زمین و مسکن در کشور، از مهم‌ترین چالش‌های پیش روی اجرای سیاست‌های مالیاتی به‌منظور کنترل سوداگری است. در میان گمانه‌زنی‌ها درباره نتیجه بخش بودن طرح‌های مالیاتی دولت در بخش مسکن، معاون سازمان امور مالیاتی در خصوص مکانیسم و تحرک بخشی وضع مالیات بر سود سرمایه‌یی املاک و مستغلات گفت: به‌عنوان مهم‌ترین روش برای کنترل نوسانات شدید قیمت و کنترل سوداگری در بازار، اعمال مالیات بر عایدی سرمایه معرفی می‌شود.
حسین وکیلی با تاکید بر اینکه مهم‌ترین ابزار کنترلی دولت‌ها در بازار زمین و مسکن به‌منظور کنترل سوداگری در خرید و فروش، «ابزارهای مالیاتی» است، تصریح کرد: «عوارض تراکم صدور پروانه»، «عوارض نوسازی شهری» و «عوارض اراضی و املاک بلااستفاده شهری» نیز عوارضی هستند که توسط شهرداری‌ها اخذ می‌شوند که هر کدام از این موارد با مشکلاتی، در حیطه قانونگذاری و اجرا مواجه هستند. وی با اشاره به اینکه تقاضای سوداگرایانه در بازار زمین و مسکن به دو صورت عمل می‌کنند، بیان کرد: خرید ملک (زمین یا مسکن) و فروش مجدد آن در فواصل کوتاه با هدف کسب سود نامتعارف ناشی از انجام معاملات مکرر و نیز روش دیگر خرید ملک (زمین یا مسکن) و نگهداری آن به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده است.
معاون مالیات‌های مستقیم سازمان امور مالیاتی بیان کرد: به‌منظور کنترل فعالیت‌های نوع اول سوداگری، مالیات بر انجام معاملات مکرر زمین و مسکن و به‌منظور کنترل فعالیت‌های نوع دوم سوداگری مالیات بر عایدی سرمایه
(Capital Gain Tax) پیشنهاد می‌شود که در آن درصدی از افزایش ارزش املاک از سوی دولت به‌عنوان مالیات در هنگام نقل و انتقال اخذ می‌شود.
وی در مورد کارآمد شدن مالیات بر املاک عنوان کرد: راهکارهایی از جمله برقراری مالیات بر مجموع درآمد، مبنا قراردادن ارزش روز معامله، اجرای دقیق خود اظهاری در بخش مالیات بر املاک، وصول مالیات بر املاک از سوی شهرداری‌ها یا دفترخانه‌ها، برقراری مالیات بر ارزش افزوده زمین (تفاوت قیمت خرید و فروش به قیمت ثابت سال خرید) به‌نوعی مالیات بر عایدی سرمایه و استفاده از یک روش استاندارد جهت ارزش‌گذاری دارایی‌ها ارایه شده است. پیشنهاد اخذ مالیات 60 درصد از خانه دوم از نوع مالیات مستقیم است که در قالب لایحه از سوی دولت تسلیم مجلس می‌شود. بنابراین اجرایی شدن آن نیازمند تصویب نمایندگان مجلس است.
مالیات برخانه‌های خالی کارساز نیست
در این راستا، کمال اطهاری، کار‌شناس ارشد مسکن، اعمال مالیات برخانه‌های خالی را یکی از حلقه‌های تغییر ساختار بازار مسکن دانست و گفت: با یک بسته سیاستی کامل باید ساختار کنونی را تغییر داد، لذا گرفتن مالیات یا افزایش وام مسکن برای ریشه‌کن کردن مشکل مسکن کشور به‌صورت مجزا کارساز نیست.
وی افزود: نماینده‌ها به‌طور مقطعی با مسایل برخورد می‌کنند، به‌نظر آنها این قبیل از پروژه‌ها طرح‌های منفک از هم هستند، در صورتی‌که این نظریه اشتباه است و باید مسایل مرتبط به مسکن در یک بسته توامان با هم مورد بررسی قرار گیرند. اطهاری با بیان این مطلب که اجرای این طرح نه تنها نتیجه مثبتی ندارد بلکه تاثیر معکوس بر بازار مسکن خواهد گذاشت، ادامه داد: اخذ مالیات بر خانه‌های خالی باید در قالب طرح جامع مسکن مطرح شود و با اعمال زور نمی‌توان کاری از پیش برد. این کار‌شناس مسکن با رد این ادعا که عرضه خانه‌های خالی موجب شکستن اجاره‌بها و قیمت خانه می‌شود، تصریح کرد: اکثر خانه‌های خالی لوکس هستند به‌طوری که اکثر مردم نه تنها قادر به پرداخت اجاره آن نیستند بلکه شارژ سنگین آنها کمرشکن است بنابراین نمی‌تواند نقشی در تعادل بازار داشته باشند. همچنین، اخذ مالیات از افراد موجب عدم تمایل فعالیت سازندگان می‌شود که به ورشکستگی بانک‌های تسهیلات‌دهنده به این سیستم منجر خواهد شد. وی با بیان این مطلب که اجرای این طرح پس از تصویب به دو تا سه سال زمان نیاز دارد، سه‌پیش شرط را برای اجرای آن الزامی دانست و ادامه داد: برای رسیدن به این مهم باید حذف رانت از زمین، ایجاد نظام مالی بالغ در بخش مسکن که رهن ثانویه یکی از مشخصه‌های آن است و ایجاد نظام مالی مسکن کم درآمد‌ها در دستور کار قرار گیرد. اطهاری با اشاره به اینکه در ایران بهای زمین ۶۰درصد قیمت ساخت را به خود اختصاص می‌دهد، افزود: این در حالی است که این نسبت در کشورهای دیگر ۲۰درصد است و تا زمانی که درساخت مسکن «رانت زمین» برداشته نشود هیچ وام بانکی کفاف تامین قیمت خرید مسکن را نخواهد داد.
منافع شخصی مانع تصویب لایحه
اظهارات کمال اطهاری در حالی است که یکی از اعضای کمیسیون عمران در موافقت با اجرای این طرح گفت: افرادی در مجلس، وزارت راه وشهرسازی، سازمان امور مالیاتی، وزارت اقتصاد و دارایی هستند که به‌دلیل ضرر شخصی از تصویب مالیات بر خانه‌های خالی جلوگیری می‌کنند.
علی خسروی با بیان این مطلب که این فشار‌ها جلوی تصویب طرح را گرفته است، افزود: عمده لایحه اصلاح قانون مالیاتی تصویب شده و تنها ۶ـ ۵ بند آن باقی‌مانده است که لابی‌های پشت سر، این لایحه را در کمیسیون نگه داشته‌اند و اجازه ورود به صحن علنی مجلس را نمی‌دهند حتی تذکرات مکرر برخی نمایندگان که بنده هم جزو آنها بوده‌ام تاکنون افاقه نداشته است.
وی در جایی دیگر از صحبت‌های خود با اشاره به کم کاری نظام مالیاتی برای اجرای این طرح، اظهارکرد: حرف آنها این است که ما قادر به اجرای این طرح نیستیم. همچنین، هزینه استخدام افراد برای شناسایی خانه‌های خالی بیشتر از درآمدی خواهد بود که از اخذ مالیات به‌دست می‌آید.
خسروی با تاکید بر اینکه این روش موجب خروج مسکن از یک کالای سرمایه‌یی می‌شود و این به نفع قشر ضعیف است، تصریح کرد: اگر شرایط را مهیا کنیم و سود منطقی برای مسکن معین کنیم دیگر شاهد سوداگری افرادی نخواهیم بود که به‌دلیل کافی نبودن سود بانک‌ها، بورس و اوراق برای پر کردن جیب خود به‌سمت خرید مسکن می‌آیند. وی با بیان این مطلب که دو ادعا برای تصویب نشدن این لایحه مطرح است، افزود: اولی که از قوت کمتری برخوردار است این است که دولت رغبتی برای تصویب لایحه دولت قبل ندارد و دوم اینکه منفعت یک‌سری افراد در تناقض با تصویب این لایحه است.
