گروه مسکن و شهرسازی زهره علامی
هفته گذشته رییس هیات‌مدیره اتحادیه سراسری مسکن کارکنان دولت از صدور ابلاغیه اجرایی واگذاری ساخت مسکن اجتماعی به تعاونی‌ها درآینده نزدیک خبر داد، موضوعی که از سال گذشته بارها از زبان مسوولان مختلف وزارت کار، تعاون و رفاه اجتماعی رسانه‌یی شد، اما عملا کار پیش نرفت. با نزدیک شدن آغاز ساخت مسکن اجتماعی ازسوی تعاونی‌ها این نگرانی ایجاد می‌شود که با وجود تجربه ناموفق واگذاری طرح مسکن مهر به تعاونی‌ها و ایجاد نابسامانی در این طرح آیا با ساخت مسکن اجتماعی ازسوی تعاونی‌ها این خاطره تلخ دوباره تکرار می‌شود؟ رییس هیات‌مدیره اتحادیه سراسری مسکن کارکنان دولت معتقد است تعاونی‌ها در سال‌های گذشته توانمندی‌های خوبی را در احداث مسکن ارائه کرده‌اند، اما با این وجود عملکرد گذشته تعاونی‌ها در این زمینه ارزیابی می‌شود و اگر برخی از تعاونی‌ها در گذشته عملکرد خوبی از خود نشان نداده باشد، قطعا در این موضوع سهمی نخواهند داشت. با وجود اطمینانی که این مسوول مرتبط درباره بررسی عملکرد تعاونی‌های مسکن می‌دهد، کارشناسان و فعالان حوزه مسکن و ساختمان عملکرد تعاونی‌ها را درحوزه ساختوساز مسکن مهر نامناسب قلمداد می‌کنند و پیشنهاد می‌دهند که
از توانمندی انبوه‌سازان در این حوزه بهره‌گیری شده و سرمایه‌گذاری این پروژه‌ها به عهده تعاونی‌های مسکن و ساختوساز واحدهای مسکن اجتماعی به انبوه‌سازان واگذار شود تا شاهد موفقیت پروژه ساخت مسکن اجتماعی باشیم. بیت‌الله ستاریان، استاد اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «تعادل» ضمن انتقاد از واگذاری طرح ساخت مسکن اجتماعی به تعاونی‌ها می‌گوید: انبوه‌سازان در ایران پیمانکار بوده و فعالیت چندانی دربخش سرمایه‌گذاری ندارند، درمقابل تعاونی‌ها سرمایه‌گذار بوده اما در ساختوساز مسکن متخصص نیستند.
ستاریان می‌افزاید: کارنامه کاری انبوه‌ساز نباید منحصر به ساخت 50 تا 60واحد مسکونی باشد و براساس تعریف اصولی، یک انبوه‌ساز باید ساخت 500 تا 1000 واحد مسکونی را در کارنامه شخصی خود داشته باشد، تعاونی‌های مسکن نیز تکلیفی برای ساخت مسکن اعضای خود ندارند و فقط باید مسکن آنها را تامین کنند. وی ادامه می‌دهد: با آشکارشدن چارچوب وظایف تعاونی‌ها و انبوه‌سازان، سرمایه‌گذاری باید ازسوی شرکت‌های تعاونی صورت گیرد و انبوه‌سازان با این سرمایه و تکیه بر تخصص و تجربه خود واحدهای مسکن اجتماعی را بسازند.
به گفته کارشناس ارشد اقتصاد مسکن تعاونی‌ها سازنده مسکن نبوده و انبوه‌سازان نیز سرمایه‌گذار نیستند. پس براین اساس باید توافقی دوجانبه میان آنها امضا شود تا با حضور انبوه‌سازان و تعاونی‌ها واحدهای مسکن اجتماعی ساخته شود.
ستاریان اظهار می‌کند: درصورتی که فعالیت ساختوساز به تعاونی‌ها واگذار شود به علت وجود سرمایه‌های خرد، امکان ایجاد رکود تورمی افزایش می‌یابد مشابه داستانی که درپروژه مسکن مهر تجربه شد و درمیانه یا پایان کار نقدینگی پروژه‌ها به اتمام رسید.
وی می‌افزاید: با ایجاد رکود در مسکن؛ طرح مسکن اجتماعی دچار رکود تورمی می‌شود و توانایی خروج از رکود را نیز نخواهند داشت.
پیامد واگذاری ساخت به تعاونی‌ها
عملکرد ناموفق تعاونی‌ها در ساخت مسکن مهر موجب شده که علاوه بر کارشناسان بازار مسکن سازندگان نیز از واگذاری ساختوساز مسکن اجتماعی به تعاونی‌ها اعلام نارضایتی کنند و نتیجه این تصمیم را برابر با شکست طرح مسکن اجتماعی بدانند. ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به تجربه ناموفق ساخت مسکن مهر ازسوی تعاونی‌ها به «تعادل» می‌گوید: تعاونی‌ها گزینه خوبی برای ساختوساز مسکن اجتماعی نیستند و مسوولان وزارت کار، تعاون و رفاه اجتماعی باید به این موضوع توجه داشته باشند که از یک سوراخ دوبار گزیده نشوند. رهبر اظهار می‌کند: مسوولان وزارت کار اگر با آگاهی از سابقه تعاونی‌ها اقدام به این واگذاری کرده‌اند که این موضوع اما و اگرهایی را به همراه دارد اما اگر بدون درنظر گرفتن کارنامه تعاونی‌ها این تصمیم را اجرایی کرده‌اند، پیشنهاد می‌شود که مراجعه‌یی به کارنامه کاری تعاونی‌ها داشته باشند. به گفته وی، تکلیف قانونی تعاونی‌ها مشارکت در ساختوساز نیست. آنها می‌توانند هزینه‌های پرداخت شده ازسوی اعضا را گردآوری و تجمیع کنند، خواسته‌های اعضای خود را دراختیار سازندگان مسکن قرار دهند و... اما ساختوساز فعالیتی تخصصی
است که از عهده تعاونی‌ها خارج است. رییس سابق انجمن انبوه‌سازان تهران می‌افزاید: حتی تعاونی‌های مسکن وزارتخانه‌های مختلف نیز توانایی ساختوساز را ندارند و این وظیفه باید برعهده متخصصان این حوزه قرار گیرد.
رهبر ادامه می‌دهد: وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی باید به این سوال پاسخ دهد که آیا اتحادیه تعاونی‌ها گزینه مناسبی برای ساختوساز هستند؟ اگر اینگونه است کدام یک از اعضای هیات‌مدیره این تعاونی‌ها تاکنون یک واحد مسکونی ساخته و در صنعت ساختمان موفق بوده‌اند. وی با انتقاد از اظهارات رییس اتاق تعاون مبنی بر واگذاری ساخت مسکن اجتماعی به تعاونی‌های برتر می‌گوید: به عنوان نمونه از بین 100 تعاونی سازنده مسکن مهر شاید 2 یا 3 تعاونی در فرآیند ساختوساز کارنامه قابل قبولی داشته‌اند و تعداد آنها بسیار اندک است. عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران اظهار می‌کند: با توجه به اینکه وزیر راه‌وشهرسازی پیشنهاد ساخت واحدهای مسکن اجتماعی را در بافت فرسوده داده است، ساخت این واحدها با مشکلات بیشتری مواجه می‌شود. رهبر بیان می‌کند: در بافت‌های فرسوده نخستین و اساسی‌ترین گزینه، حل مشکل تملک این ساختمان‌هاست. رییس سابق انجمن انبوه‌سازان تهران می‌افزاید: در بافت فرسوده علاوه بر مشکل تملیک بحث زیرساخت‌های فرسوده (لوله‌های فرسوده گاز، آب، کابل‌کشی‌های قدیمی) و... نیز مطرح است که حل این موانع و مشکلات ثبتی برعهده سازنده نیست و
مسوولان برای تشویق سازندگان باید این مشکلات را حل کنند.
به گفته وی، تعاونی‌ها در ساختوساز مسکن مهر که به مراتب مشکلات کمتری داشت، ناموفق بودند در بافت فرسوده مشکلات چند برابر می‌شود، البته ناگفته نماند در تفاهمنامه‌یی که میان شرکت عمران و بهسازی شهری و کانون سراسری صنفی انبوه‌سازان درابتدای سال امضا شد، ساختوساز بافت فرسوده به انبوه‌سازان واگذار شد.
رهبر می‌گوید: ساختوساز مسکن اجتماعی چه در بافت فرسوده انجام شود چه درمکانی دیگر باید با مشارکت و تعامل انبوه‌سازان و تعاونی‌ها صورت گیرد و واگذاری فعالیت به هریک از آنها به تنهایی نمی‌تواند ثمربخش باشد.
